Umnutzung als Immobilienstrategie

Für jede Immobilie ist eine bestimmte Nutzungsart vorgesehen. Durch Umbauten und ein neues Konzept ist es möglich, Ihre Liegenschaft künftig anders zu verwenden als bisher. Das ergibt eine Immobilienstrategie. Doch eine Idee allein reicht nicht aus, denn es müssen einige bürokratische und juristische Hürden genommen werden, bevor eine Immobilie tatsächlich anders genutzt werden darf als bislang vorgesehen.

Zusammenfassung: Darum ist die Umnutzung als Immobilienstrategie wichtig

Die Umnutzung von Liegenschaften bietet hohes Ertragspotenzial, birgt aber auch Risiken. Immobilieninvestoren, die Marktbedürfnisse erkennen und Objekte entsprechend umgestalten, profitieren von deutlicher Wertsteigerung und höherer Mietrendite. Ob eine Umnutzung möglich ist, muss jedoch individuell geprüft werden, da es juristische, bauliche und bürokratische Hürden gibt.

Immobilienbesitz: Welche Nutzung ist erlaubt?

Die wichtigste Grundlage hinsichtlich der Nutzbarkeit einer Immobilie ist die Widmungskategorie. Hier zeigt sich, ob es sich grundsätzlich z.B. um Bauland oder Grünland handelt. Die nächste Stufe bildet der Bebauungsplan. Dieser regelt u.a. die maximale Gebäudehöhe und wie dicht ein Grundstück bebaut werden darf. Gibt es keinen Bebauungsplan, so greift das Baurecht.

Noch detailliertere Informationen bieten Wohnungseigentumsvertrag und Nutzwertgutachten, wenn es sich um ein Mehrparteienhaus mit unterschiedlichen Eigentümern handelt. So kann im Wohnungseigentumsvertrag beispielsweise festgehalten werden, dass die Flächen im Erdgeschoß grundsätzlich Gewerbeflächen sind, aber bestimmte Gewerbe ausgeschlossen werden (z. B. Prostitution). Bei Gewerbeflächen kommt hinzu, dass noch näher unterschieden wird, z. B. ob es sich um Geschäftslokal handelt oder um eine Gastronomie-Fläche.

Definition: Was bedeutet „Umnutzung“ einer Immobilie?

Eine Umnutzung liegt bereits dann vor, wenn z. B. aus einem bisherigen Friseurgeschäft künftig ein Kaffeehaus werden soll oder auch, wenn ein Wohnhaus zu einem Beherbergungsbetrieb verwandelt wird (Stichwort: AirBnB). Besonders praxisrelevant ist jedoch die Umnutzung von Gewerbeflächen, die in Zukunft als Wohnraum dienen sollen.

Gewerbefläche in Wohnraum umwandeln

Grundsätzlich ist es möglich, eine Gewerbefläche in Wohnraum umwidmen zu lassen, wenn sich das Objekt in einem Gebiet befindet, in dem auch sonst Wohnraum errichtet werden darf. Es ist also nicht denkbar, in einem Industriegebiet ein einzelnes Gebäude in Wohnfläche zu verwandeln. Empfehlenswert ist, gleich zu Beginn des Vorhabens das Gespräch mit der zuständigen Baubehörde (Magistrat bzw. Gemeinde) zu suchen. So zeigt sich rasch und ohne finanziellen Aufwand, ob eine Umwidmung aus behördlicher Sicht theoretisch möglich ist.

Weiters ist zu hinterfragen, wer dem Vorhaben aller zustimmen muss. Das betrifft vor allem die Umnutzung von Gewerbeflächen in einem Mehrparteienhaus mit unterschiedlichen Wohnungseigentümern. Denn dann existiert jedenfalls ein Wohnungseigentumsvertrag (WEV). Dieser regelt die Verhältnisse zwischen den Miteigentümern und definiert Rechte und Pflichten einzelner Parteien im Haus.

Im Wohnungseigentumsvertrag kann es gleich mehrere Vor- und Nachteile geben:

• Außenansicht des Gebäudes: Es kann vorkommen, dass im WEV steht, dass die Außenansicht des Gebäudes nicht verändert werden darf. Das ist eine große Hürde, wenn Sie z.B. ein Geschäftslokal, mit einer Tür von der Straße aus, umbauen möchten, sodass die Türe durch ein Fenster ersetzt werden müsste. Das ist eine Änderung der Außenansicht.
• Eingeschränkte Nutzung: Im WEV kann definiert sein, dass bestimmte Flächen nur auf eine konkrete Weise zu nutzen sind. Dadurch kann z.B. starker Parteienverkehr untersagt werden. Diese Regelung ist daher tendenziell ein Erschwernis, wenn Wohnraum in Gewerbefläche verwandelt werden soll.
• Bezeichnung „Wohnung“: Wenn nicht von „Nutzungsobjekten“ oder allgemein nur von „selbstständigen Flächen“ (auch ähnliche Formulierungen sind möglich) die Rede ist, sondern der WEV explizit von „Wohnungen“ spricht, ist das ein Nachteil. Denn dann ist es jedenfalls nötig, die Zustimmung der Miteigentümer für die Umnutzung einzuholen.

Zustimmung der Miteigentümer einholen

Sofern die Zustimmung der Miteigentümer nötig ist, stellt das je nach Hausgemeinschaft eine sehr unterschiedlich große Herausforderung dar. Bei kleineren Hausgemeinschaften ist es üblicherweise einfach, alle Miteigentümer zu erreichen. Wenn es sich um Änderungen handelt, die für andere im Haus kaum Auswirkungen haben, steht der Zustimmung meist nichts im Wege. Deutlich schwieriger wird es bei sehr großen Häusern. Die Miteigentümer kennen einander oftmals nicht einmal flüchtig und bei manchen ist das Interesse gering, sich überhaupt mit Anliegen anderer Miteigentümer zu beschäftigen.

In diesem Fall können Sie die Hausverwaltung um Mithilfe bitten. Hilfsbereite Verwaltungen senden zumindest eine E-Mail oder einen Brief an alle Miteigentümer aus, um über das Anliegen zu informieren. Erfahrungsgemäß gibt es jedoch häufig auch Parteien, bei denen es am besten ist, persönlich anzuläuten, das direkte Gespräch zu suchen und so die Zustimmung zu erhalten.

Umwidmung: Anwaltliche Fachberatung ist unerlässlich

Bei einer geplanten Nutzungsänderung ist die Unterstützung eines spezialisierten Rechtsanwalts unerlässlich. Die Wohnungseigentumsverträge unterscheiden sich ja nach Mehrparteienhaus teils maßgeblich.

Hinzu kommen das Baurecht (Widmung) und sonstige Auflagen, die auch in Form einfacher Verordnungen gegeben sein können und die Nutzungsmöglichkeiten einschränken (siehe z. B. touristische Vermietung). Die Komplexität im Immobilienrecht ist hoch, da unterschiedliche Gesetzesmaterie zu beachten ist, es regionale Unterschiede gibt und die konkrete Situation sogar von Haus zu Haus - je nach Wohnungseigentumsvertrag und Nutzwertgutachten - verschieden sein kann.

Die Beratung durch einen Rechtsanwalt, der auf Liegenschaftsrecht spezialisiert ist, sollte daher jedenfalls in Anspruch genommen werden. Diese ist zwar mit hohen Kosten verbunden, sorgt jedoch für rasche Klarheit, wie die Chancen hinsichtlich einer Umnutzung stehen.

Die realistische Einschätzung eines Anwalts, ob eine Umnutzung möglich sein wird oder nicht, ist meist bereits mit geringem Stundenaufwand machbar.

Umnutzung: Deshalb ist sie lukrativ

Wenn eine Immobilie anders als bisher genutzt werden soll, kommen aus Investorensicht mehrere Faktoren zusammen: Die bisherige Nutzung hat vermutlich unzureichend funktioniert, sonst wäre keine Umnutzung angedacht. Der Kaufpreis für die Liegenschaft kann deshalb vergleichsweise gering angesetzt sein, weil sie mit der bisherigen Nutzungsform keine guten Ertragschancen bietet.

Abseits des möglicherweise attraktiven Einkaufspreises besteht die Chance, allein schon nur durch eine Widmungsänderung eine Aufwertung der Immobilie zu erreichen. Selbst, wenn der Zustand des Objektes nicht verbessert wird, kann es zu einer Wertsteigerung kommen.

Das Geschäftsmodell für Investoren liegt somit auf der Hand: Ein Objekt wird preiswert einkauft, in der Hoffnung, die Nutzungsänderung erfolgreich durchführen zu können. Dies kann mit hohem Aufwand verbunden sein. Juristische Aspekte, Bürokratie, Auflagen und auch bauliche Änderungen können nötig sein, um die Liegenschaft der neuen Nutzungsform zuzuführen.

Risiken der Umnutzung

Dadurch ist bei der Umnutzung auch beträchtliches Risiko vorhanden. Schließlich kann das gesamte Vorhaben scheitern und es ist unklar, wie lange der Ablauf tatsächlich dauert. Besonders die Bürokratie und die eventuell nötige Zustimmung der Miteigentümer kann den Prozess wesentlich verzögern. In dieser Zeit gibt es keine Einnahmen, doch es fallen laufend Kosten (Betriebskosten, Reparaturrücklage, Zinsen für die Kreditfinanzierung etc.) an.

Sollte die Umnutzung nicht gelingen, war der betriebene Aufwand umsonst. Dann kann die Immobilie nur in der bisherigen Form vermietet oder verkauft werden. Im besten Fall gelingt es, trotzdem Gewinn zu erzielen, etwa per Fix and Flip. Wenn bis dahin jedoch schon Monate vergangen sind, wird die Gewinnmarge jedenfalls durch die bisher angefallenen laufenden Kosten verringert.

Nutzungsänderung bei Immobilien: Praxisbeispiele

Um das Geschäftsmodell rund um die Umnutzung von Immobilien noch besser nachvollziehbar zu machen, folgen nun drei konkrete Praxisbeispiele.

Beispiel 1: Hofgebäude

Speziell in den Wiener Außenbezirken gibt es noch alte Zinshäuser mit kleinen Hofgebäuden, die früher beispielsweise als Stall dienten. Manchmal wurden sie zu Müll- und Fahrradabstellräumen umgenutzt. Deutlich lukrativer ist es jedoch, diese Flächen zu Wohnraum umzugestalten. Kleine Hofgebäude sind seltener, beliebter Wohnraum. Oftmals kombiniert mit ein bisschen privater Innenhoffläche bieten sie ein untypisches Wohnerlebnis.

Für die Umnutzung muss meist jedoch sogar ein neues Nutzwertgutachten erstellt werden, da sich die Nutzflächenaufteilung des Gebäudes (und auch die Summe der Nutzwerte) ändert. Wenn das Hofhaus bisher im Allgemeineigentum stand, kann sich die Hausgemeinschaft dazu entscheiden, es in Wohnraum zu verwandeln (sofern es durch die Widmung möglich ist). Eine Umnutzung kann also nicht nur von einzelnen Investoren ausgehen, sondern auch von Eigentümergemeinschaften, die bisher als Allgemeinfläche verwendete Flächen umnutzen und veräußern oder vermieten.

Beispiel 2: AirBnB Ausnahmegenehmigung

Eine typische Wiener 1-Zimmer-Altbauwohnung ist legal nur zu einer sehr geringen Nettomiete vermietbar. Das gilt besonders für Wohnungen mit unter 30 m² Wohnfläche und befristet vermietete Objekte, bei denen die erlaubte Nettomiete nochmals um 25 % geringer angesetzt wird.

Wenn erwirkt wird, dass die Wohnung ganz legal touristisch vermietet werden darf, sieht die Rendite-Situation völlig anders aus. Die Ausnahmebewilligung für die touristische Vermietung ist zwar zeitlich befristet, doch in diesen Jahren können Eigentümer deutlich höhere Erlöse erzielen. Wir die Wohnung sofort weiterverkauft, ist ebenso mit einem entsprechend höheren Verkaufspreis zu rechnen.

Beispiel 3: Bürofläche erschaffen

Bei „Umnutzung“ denken die meisten Investoren daran, auf Grund der Verknappung von Wohnraum gewerbliche Flächen in Wohnungen umzuwandeln. Doch Umnutzung kann auch bedeuten, ein Fläche, die bereits über eine gewerbliche Nutzung verfügt, anders zu verwenden als bisher.

Ein Beispiel dafür ist, ein bislang als Lager dienendes Objekt in ein Büro umzubauen. Hier ist die Widmung möglicherweise nur eine kleinere Hürde. Dafür sind umfangreiche bauliche Maßnahmen nötig. Ein weiterer Pluspunkt: Miteigentümer sind möglicherweise sogar froh über die Umnutzung. Etwa, wenn die Lärmbelastung dadurch sinkt, die Fassade renoviert wird oder durch den künftigen Bürobetrieb das Erdgeschoß besser geheizt wird als bisher, während der Lager-Nutzung. Diese Vorteile vereinfachen es, die Zustimmung anderer Parteien im Haus zu erhalten, falls diese benötigt werden. Die konkreten Optionen müssen auch bei Gewerbeobjekten selbstverständlich von einem Baumeister und einem Immobilienanwalt geprüft werden.

Umnutzung: Für wen ist diese Strategie geeignet?

Die Umnutzung einer Immobilie kann sehr lukrativ sein, sie birgt aber auch bedeutende Risiken. Die juristischen Unsicherheiten sind groß – insbesondere, wenn die Zustimmung von Miteigentümern für das Vorhaben nötig ist. Die Umnutzung eines Bestandsobjektes als Immobilienstrategie anzuwenden, ist daher für Anfänger nicht empfehlenswert.

Passend ist sie hingegen für Personen, die bereits über ein starkes Netzwerk verfügen. Wer Baumeister, Rechtsanwalt und bestenfalls auch Architekten kennt, ist klar im Vorteil. Mindestens ebenso wichtig ist Wissen über den Immobilienmarkt. Welcher Bedarf ist wirklich vorhanden? Welche Miet- und Kaufpreise lassen sich tatsächlich realisieren? Einerseits muss der potenzielle Wert der Immobilie für Ihre Finanzplanung möglichst präzise kalkuliert werden, andererseits ist das Wertsteigerungspotenzial auch für die Finanzierung wichtig.

Die Umnutzung einer Liegenschaft ist auf vielfältige Weise möglich. Von Lagerflächen, die zu Büros werden über Wohnungen, die zu Hotelzimmer umgewandelt werden, bis hin zu Gewerbeobjekten, die künftig als Wohnraum dienen. Meistens ist die geänderte Nutzung eine relevante Aufwertung für eine Immobilie, doch die Hürden die gemeistert werden müssen, bis das Objekt einer neuen Nutzungsform zugeführt ist, dürfen Investoren nicht unterschätzen.