Immobilienstrategie für Investoren: Buy And Sell

Eine Immobilie günstig einkaufen, sie möglichst bald weiterverkaufen und dabei einen satten Gewinn einstreifen – das klingt einfach, ist jedoch in der Praxis eine große Herausforderung. Wir zeigen, wie die Buy-And-Sell-Strategie funktionieren kann und worauf Investoren dabei achten sollten.

Zusammenfassung: Das macht die Immobilienstrategie Buy And Sell aus

Unter Buy And Sell ist eine beliebte Immobilienstrategie zu verstehen. Der Käufer erwirbt ein Haus oder eine Wohnung unter Marktpreis mit dem Ziel, diese Immobilie nach einer gewissen Zeit steueroptimiert und mit Gewinn wieder zu verkaufen. Häufig soll das bereits nach wenigen Monaten oder Jahren geschehen. Wesentlich ist die Absicht, durch die Differenz zum Kaufpreis das Vermögen zu steigern.

Wie funktioniert die Immobilienstrategie Buy And Sell?

Viele Investoren möchten nach und nach Immobilien erwerben, diese halten und von laufenden Mieteinnahmen profitieren. Diese Strategie heißt Buy And Hold (kaufen und halten). Bei der Buy-And-Sell-Strategie (kaufen und verkaufen) ist die Vorgehensweise eine ganz andere.

Ziel ist es, ein Objekt unter dem Marktwert zu kaufen und es anschließend bald mit entsprechender Gewinnmarge weiterzuverkaufen. Die Vermietung spielt dabei keine relevante Rolle. Im Fokus stehen der niedrige Einkaufspreis und der hochpreisige Weiterverkauf.

So funktioniert Buy And Sell: Passende Immobilien finden

Um eine geeignete Immobilie zu finden, müssen Sie den Immobilienmarkt stetig im Blick haben. Denn bei einer günstigen Wohnung bekommen Verkäufer binnen kürzester Zeit viele Anfragen. Unter den ersten Interessenten zu sein, ist daher unerlässlich.

Meistens sind solche Schnäppchen provisionsfrei zu finden. Denn die Provision eines Immobilienmaklers hängt immer mit dem erzielten Kaufpreis zusammen, womit der Makler Interesse daran hat, möglichst teuer zu verkaufen. Privatpersonen, die unter Zeitdruck verkaufen müssen, können hingegen auch schon mit einem Preis unter dem eigentlichen, theoretischen Marktwert, zufrieden sein – wenn der Verkauf dafür besonders schnell erfolgt. Zudem sinken die Kaufnebenkosten durch Wegfall der Maklerprovision erheblich.

Immobilien, die wirklich unter ihrem eigentlichen Marktwert angeboten werden, sind selten zu finden. Folgende Umstände können beispielsweise dazu führen, dass jemand ein Objekt günstig verkauft:

• Scheidung: Die bisherigen Ehepartner möchten die gemeinsame Immobilie möglichst rasch abstoßen, um damit abschließen zu können.
• Erbschaft: Eine Erbengemeinschaft beschließt, eine geerbte Immobilie zu veräußern. Ein beauftragtes Gutachten setzt den Wert eher niedrig an und die Erben sind sich einig, dass der Verkauf rasch erfolgen soll. Oder bei einem Erbstreit geht es um den schnellen Verkauf.
• Portfolioverkauf: Es wird eine größere Anzahl an Wohnungen abverkauft, um liquide Mittel zu beschaffen. Hier spielt der exakte Kaufpreis einer einzelnen Immobilie möglicherweise eine geringere Rolle, wenn dafür die Abwicklung schnell erfolgen kann.

Aber Achtung: Die Buy-And-Sell-Strategie ist vor allem für Menschen geeignet, die sich bereits viel Wissen angeeignet haben und am Immobilienmarkt erfahren sind. Denn es kann auch andere Gründe für einen raschen Wohnungsverkauf geben. Vielleicht ist beispielsweise ein Dachgeschossausbau, direkt über der Bestandswohnung, geplant. Oder die Wohnungseigentümergemeinschaft muss einen Kredit aufnehmen, da umfangreiche Sanierungen nötig sind.

In diesen Situationen kann ein Kauf trotzdem interessant sein. Es muss jedoch genau geprüft werden, welche Umstände zu dem dringenden Verkauf führen. Falls es Stolpersteine, wie die genannten Beispiele, gibt, muss eine Risikoabschätzung getroffen werden, bevor wirklich ein verbindliches Kaufanbot gelegt wird.

Vorbereitung leisten, um schnell kaufen zu können

Nicht nur schnell anzufragen, ist bei einer günstigen Immobilie wichtig, auch die Kaufentscheidung muss rasch getroffen werden. Damit das möglich ist, müssen Sie ein paar Punkte beachten:

• Finanzierung sichern: Die nötigen Eigenmittel müssen vorhanden sein. Alternativ dazu kann eine Rahmenvereinbarung mit einer Bank geschlossen werden, damit Sie – sobald Sie eine passende Immobilie finden – ein Kaufanbot ohne Finanzierungsvorbehalt legen können.
• Kaufkriterien definieren: In welcher Lage und anhand welcher Eckdaten suchen Sie eine Immobilie? Definieren Sie Ihre Anforderungen präzise. So können Sie sofort einstufen, ob ein Objekt Ihre Anforderungen erfüllt.
• Sachliche Prüfung: Treffen Sie keine emotionalen Entscheidungen, sondern nehmen Sie alle relevanten Dokumente und Eckdaten einer Immobilie am besten mit einer Checkliste unter die Lupe. Bleiben Sie immer objektiv, um auch unter Zeitdruck richtig zu entscheiden.

Das Grundprinzip ist klar: Sie dürfen sich nicht zu einem überhasteten Kauf hinreißen lassen, sondern müssen die angebotene Immobilie in Ruhe, rational und möglichst strukturiert bewerten, bevor Sie ein Angebot legen.

Verhandlungsgeschick als Grundvoraussetzung

Bei An- und Verkauf spielen nicht nur Marktexpertise, sondern auch Verhandlungsgeschick eine wichtige Rolle. Jeder Euro, den Sie beim Einkaufspreis der Immobilie einsparen können, erhöht Ihren Profit.

Genauso ist es beim Verkauf des Objektes. Legen Sie sich starke Argumente zurecht, verweisen Sie auf das große Interesse an dieser Liegenschaft und vermitteln Sie Interessenten somit, dass es kaum Verhandlungsspielraum gibt.

Wichtig ist, die Eckdaten der Immobilie gut im Kopf zu haben, konkrete Argumente zu kennen und auch vorab zu überlegen, welche Gegenargumente erwähnt werden könnten. Bereiten Sie sich auf die Gespräche vor und starten Sie dann mit den Besichtigungen.

Immobilie vor dem Weiterverkauf optimieren

Bei der Buy-And-Sell-Strategie ist keine Sanierung des Objektes vorgesehen. Was jedoch schon getan werden kann, sind minimale Erhaltungsmaßnahmen. Wenn Sie beispielsweise ein Haus weiterverkaufen möchten, sanieren Sie dieses zwar nicht, doch der Rasen im Vorgarten sollte gemäht sein, wenn Besichtigungen stattfinden.

Auch Home Staging kann, je nach Immobilie, eine praktische Option darstellen. Mit gemieteten Möbeln werden die Räume professionell möbliert. Interessenten können sich die künftigen Nutzungsmöglichkeiten dadurch besser vorstellen.

Kaufnebenkosten und Steuer beachten

Damit die Strategie aufgeht, muss eine entsprechend hohe Spanne zwischen dem Einkaufspreis und dem erhofften Verkaufserlös liegen. Dabei ist es wichtig, einen gewissen Spielraum für unvorhersehbare Zusatzaufwände einzuplanen. Ebenfalls Beachtung finden müssen die Kaufnebenkosten. Diese fallen entsprechend geringer aus, wenn Sie eine provisionsfreie Immobilie kaufen.

Sprungeintragung im Grundbuch

Einen praktischen Trick gibt es bei der Grundbucheintragungsgebühr: Diese kann gespart werden, wenn die Immobilie umgehend an einen Dritten weiterverkauft wird. In diesem Fall kann sich der Zwischenerwerber nicht im Grundbuch eintragen lassen – er ist „außerbücherlicher Eigentümer“. Es wird direkt der Letztkäufer, also die Person, an welche der Zwischenkäufer die Immobilie weiterverkauft, im Grundbuch eingetragen. Der Zwischenhändler ist nie grundbücherlicher Eigentümer und muss somit auch keine Grundbucheintragungsgebühr bezahlen.

Dieser Vorgang wird als „Sprungeintragung“ bezeichnet, da der Zwischenverkäufer im Grundbuch sozusagen übersprungen wird. Ob diese Vorgehensweise in Ihrem konkreten Fall möglich und sinnvoll ist, muss jedoch individuell mit dem Vertragserrichter und dem involvierten Notar besprochen werden.

Immobilienertragsteuer (ImmoESt)

Beim Weiterverkauf der Immobilie fällt Immobilienertragsteuer an. Diese beträgt 30 Prozent des erzielten Gewinns. Zu beachten ist, dass mit dem Kauf verbundene Kosten (z. B. Anwaltskosten) den Anschaffungswert erhöhen und somit den rechnerischen Gewinn mindern.

Besprechen Sie die Kalkulation der Steuer am besten mit dem Vertragserrichter und gegebenenfalls zusätzlich mit Ihrem Steuerberater. Der Vertragserrichter kann die Steuer auch selbst berechnen und direkt abführen, so Sie ihn damit beauftragen.

Gewerblichkeit beachten

Steuerlich und juristisch besonders heikel ist es, wenn Ihnen „Gewerblichkeit“ unterstellt wird. Das passiert meist nicht bereits bei der ersten Wohnung, doch wenn Sie wiederholt Immobilien an- und verkaufen, ist von einer gewerblichen Tätigkeit auszugehen.

Das hat weitreichende Folgen: Sie benötigen eine Gewerbeberechtigung und können nicht von der Immobilienertragsteuer profitieren, sondern erzielen Umsätze aus dem Gewerbebetrieb. Damit fallen andere Steuern an. Es drohen somit Nachzahlungen und auch seitens der Sozialversicherung können Forderungen aufkommen.

Wenn Sie regelmäßig mit Immobilien handeln möchten, ist daher eine korrekte Berechtigung unerlässlich. Üblicherweise bietet sich zu diesem Zweck die Gründung einer GmbH an. Diese Struktur ist zwar mit Kosten verbunden (Jahresabschluss, Mindest-Körperschaftssteuer, etc.), doch damit beugen Sie potenziellen Nachforderungen weitreichend vor.

Buy-And-Sell-Strategie erfolgreich umsetzen

Die Buy-And-Sell-Strategie ist eine lukrative Möglichkeit, die jedoch für Anfänger schwierig umzusetzen ist. Denn wer zu teuer einkauft oder den potenziellen Verkaufserlös falsch einschätzt, kann in Schwierigkeiten geraten. Solide Marktkenntnisse und Wissen um die regionalen Immobilienpreise sind daher entscheidend.

Ebenso wichtig ist es, schnell handeln zu können, wenn ein spannendes Objekt auf den Markt kommt. Daher müssen Sie sich gut vorbereiten (Ankaufkriterien definieren, Finanzierung klären etc.), um eine günstige Immobilie tatsächlich erwerben zu können.

Für die Vermarktung ist es entscheidend, starke Argumente für einen hohen Verkaufspreis zu finden und die Immobilie optimal zu präsentieren. Wenn Sie regelmäßig Objekte an- und verkaufen möchten, müssen Sie ein entsprechendes Gewerbe anmelden. Naheliegend ist dann, zu diesem Zweck auch eine GmbH zu gründen.