Die Wohnungseigentümergemeinschaft: Gemeinsam Eigentum besitzen

Bei einem Gebäude, dessen einzelne Wohnungen unterschiedlichen Personen gehören, bilden diese Miteigentümer gemeinsam die sogenannte „Wohnungseigentümergemeinschaft“. Doch welche Relevanz hat diese Gemeinschaft in der Praxis?

Warum gibt es eine Wohnungseigentümergemeinschaft?

Wer eine Wohnung erwirbt, kauft einen Anteil an einem Gebäude. Während die konkrete Wohnung exklusiv genutzt werden darf, wird zusätzlich jedoch auch Miteigentum an den Allgemeinflächen der Liegenschaft und am Grundstück erworben.

Hierbei wird zwischen „zwingend allgemeinen Teilen“ und Flächen, die als Allgemeinflächen definiert wurden, unterschieden:

• Zwingend allgemeine Flächen: Diese Flächen werden als Allgemeinflächen benötigt, damit die einzelnen Wohnungen nutzbar sind. Es handelt sich dabei somit z. B. um das Stiegenhaus, die Fassade, einen Müll- oder Heizungsraum.
• Allgemeinflächen: Sonstige Allgemeinflächen wurden im Wohnungseigentumsvertrag als ebensolche definiert. Dabei kann es sich z. B. um den Garten des Hauses handeln, der von allen Miteigentümern gleichermaßen genutzt werden darf und erhalten werden muss.

Doch warum ist eine präzise Regelung der Allgemeinflächen so wichtig? Welche Flächen als Allgemeinflächen gelten, muss genau definiert werden, um Unklarheiten zu vermeiden. Es gibt beispielsweise Häuser, bei denen die Fenster als Allgemeinflächen gelten und nicht Teil der jeweiligen Wohnung sind. Müssen Fenster saniert werden, so sind die Kosten daher aus der Reparaturrücklage zu bezahlen und nicht vom jeweiligen Wohnungseigentümer.

Der Wohnungseigentumsvertrag enthält alle relevanten Regelungen

Die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer sind im Wohnungseigentumsvertrag geregelt. Wer eine Wohnung in einem Mehrparteienhaus kauft, erwirbt Miteigentum an der Immobilie und tritt in den Wohnungseigentumsvertrag ein. Die dort definierten Punkte können somit nicht von einem einzelnen Eigentümer verändert werden und bestehen üblicherweise jahrzehntelang fort.

Im Wohnungseigentumsvertrag sind manchmal auch Besonderheiten zu entdecken. So gibt es etwa Altbauten, in denen das gesamte Kellergeschoss als Allgemeinfläche definiert wurde. Häufig sind dann zwar Kellerabteile vorhanden, die in der Praxis einer jeweiligen Wohnung zugeordnet sind. Doch da es sich offiziell um Allgemeinflächen handelt, scheinen diese Kellerabteile dann nicht im Grundbuch oder bei Kaufverträgen auf, wie es ansonsten der Fall ist, wenn das Kellerabteil als Wohnungszubehör definiert ist.

Aufgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Eigentümergemeinschaft muss sich um die Verwaltung der Immobilie kümmern. Sie ist dafür zuständig, dass gesetzlichen Erfordernissen entsprochen wird. Das betrifft beispielsweise die Schneeräumung vor dem Haus. Die meisten Eigentümergemeinschaften bestellen daher eine Hausverwaltung, um die sonst selbstständig durchzuführenden Aufgaben auszulagern.

Die Hausverwaltung vertritt ab dann die Eigentümergemeinschaft. Alle relevanten Entwicklungen oder auch Anliegen und Wünsche der einzelnen Eigentümer werden in regelmäßig seitens der Hausverwaltung organisierten Eigentümerversammlungen besprochen, zu denen Protokolle erstellt werden.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft definiert außerdem gemeinsam die Hausordnung. Diese Regeln für das allgemeine Zusammenleben werden im Stiegenhaus aufgehängt und üblicherweise auch beim Verkauf einer Wohnung dem neuen Eigentümer bereitgestellt.

Gemeinsam baut die Eigentümergemeinschaft die sogenannte „Reparaturrücklage“ auf. Monatlich schreibt die Hausverwaltung eine Zuweisung an die Rücklagen vor. Dabei handelt es sich bei modernen Neubauten oftmals um ca. 0,30 - 0,80 Euro/m² und bei Altbauten immer um mehr als 1 Euro/m². Diese Rücklage wird dazu genutzt, Reparaturen am Allgemeineigentum durchzuführen.

Nachteile einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Bei Mehrparteienhäusern ist die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Selbstverständlichkeit. Meist gibt es diesbezüglich keinerlei Schwierigkeiten.

Komplexer ist die Situation jedoch z. B. bei kleinen Reihenhaussiedlungen. Wenn diese als Eigentümergemeinschaft geführt werden, ist der Verwaltungsaufwand in Relation zur geringen Anzahl der Miteigentümer groß. Es ist daher zu bevorzugen, wenn jedes Reihenhaus mit einem eigenständigen Grundstück verkauft wird und somit die Häuser zwar dichte Nachbarn sind, aber der Besitz jeweils klar getrennt ist.

Ausschluss aus der Wohnungseigentümergemeinschaft

In Extremfällen kann es dazu kommen, dass die Mehrheit der Miteigentümer eine bestimmte Person, die ebenfalls Miteigentümer der Immobilie ist, aus der Eigentumsgemeinschaft ausschließen möchte. Dazu ist eine Mehrheit erforderlich und ein Gerichtsverfahren nötig, in dem dargelegt werden muss, dass die auszuschließende Person über längere Zeit hinweg schwere Vergehen hinsichtlich des Zusammenlebens im Haus begangen hat. Damit es zu einem Ausschluss kommen kann, müssen tatsächlich gravierende Vorfälle dokumentiert sein, die zweifelsfrei bewiesen werden können. Die Ereignisse müssen sich außerdem über einen längeren Zeitraum erstrecken – einzelne Verfehlungen sind also nicht ausreichend.

Es ist nur schwierig möglich, eine Person aus der Eigentümergemeinschaft auszuschließen. In der Praxis werden Miteigentümer das nur versuchen, wenn beispielsweise eine psychisch schwer beeinträchtige Person dauerhaft schwere Schäden an Allgemeinflächen verursacht.

„WEG“ als Abkürzung für Wohnungseigentümergemeinschaft?

Abschließend noch ein wichtiger Hinweis: Achten Sie darauf, was genau gemeint ist, wenn Sie in einem Schreiben die Abkürzung „WEG“ lesen. Diese steht korrekterweise für „Wohnungseigentumsgesetz“, doch manchmal wird sie auch für „Wohnungseigentümergemeinschaft“ verwendet, wodurch es zu Missverständnissen kommen kann. Achten Sie daher, wenn Sie „WEG“ lesen, immer darauf, welcher Begriff gerade gemeint ist.