Immobilienstrategie: Buy And Hold

Die Vorgehensweise der sogenannten „Buy-And-Hold-Strategie“ ist einfach erklärt: Sie erwerben eine Immobilie und finanzieren den Großteil des Kaufpreises per Immobilienkredit. Die Wohnung wird vermietet und die Nettomiete soll die laufenden Kredit-Zahlungen (Zinsen und Tilgung) übersteigen. Der verbleibende Überschuss wird als „positiver Cashflow“ bezeichnet und steht Ihnen zur Verfügung.

Klingt einfach, doch der Teufel steckt im Detail. Denn auch für die vermeintlich leicht umsetzbare Buy-And-Hold-Strategie sind gute Planung und Fachwissen unerlässlich. Wir zeigen, wie Sie diese Methode umsetzen können.

Zusammenfassung: Buy & Hold als Immobilienstrategie

Unter dem Begriff Buy-And-Hold ist eine Immobilienstrategie zu verstehen, die ein klares Ziel hat: Sie kaufen eine Immobilie, finanzieren die laufenden Kosten inklusive Darlehensraten aus den Mieteinnahmen, generieren so einen gewissen Cashflow. Ebenso können Sie sich bei einem späteren Verkauf der Immobilie über einen satten Vermögenszugewinn freuen. Wesentlich bei dieser Strategie ist jedoch das langfristige Halten im Bestand.

Buy and Hold als Strategie einfach erklärt

Viele Menschen möchten mit Immobilien Geld verdienen. Sei es als Nebeneinkommen, Altersvorsorge oder schlichtweg, um eine bessere Rendite zu erzielen als mit einem Sparbuch. Eine Wohnung zu kaufen und zu vermieten, ist die einfachste Vorgehensweise, um diesen Plan Realität werden zu lassen.

Finanzierung sichern

In einem ersten Schritt stellt sich die Frage nach der Finanzierung. Mindestens 20 Prozent des Gesamtbetrags (Kaufpreis der Immobilie zuzüglich Nebenkosten) sollten als Eigenmittel vorhanden sein. Der restliche Betrag kann, gute Bonität vorausgesetzt, finanziert werden. Klären Sie schon vor Beginn der Immobiliensuche mit Ihrer Bank ab, welcher Kreditbetrag realistisch ist und zu welchen Konditionen Sie einen Immobilienkredit aufnehmen können. Somit ist klar, welcher Kaufpreis maximal möglich ist.

Sicherheitsorientierte Anleger können eine Fixzinsvereinbarung treffen. Häufig werden 10 oder 15 Jahre angesetzt. In diesem Zeitraum verändern sich die Zinsen nicht. So wissen Sie bereits vorab genau, welche monatliche Zahlung zu leisten ist. Das Investment lässt sich dadurch besonders gut planen.

Passende Immobilie suchen

In Österreich sind für die Vermietung primär Neubauwohnungen geeignet, die frei vermietbar sind. Im Altbau gibt es verschiedene Vorschriften (Richtwert-Miete etc.), welche die maximal erzielbare Miete einschränken.

Besonders wichtig ist die Lage der Immobilie. Wenn Sie langfristig vermieten möchten, achten Sie darauf, ein Objekt zu kaufen, das nicht jetzt gerade in einer beliebten Gegend ist, sondern bei dem es bestimmte Faktoren gibt, die auch langfristig für gute Vermietbarkeit sorgen werden. Ein Beispiel dafür ist etwa die Nähe zu einer Universität und eine nahegelegene U-Bahn-Station.

Absolute Top-Lagen sind eher zu vermeiden. Hier werden Liebhaberpreise bezahlt, sodass der Kaufpreis möglicherweise in keiner Relation zur erzielbaren Nettomiete steht.

Preis verhandeln und Kauf abwickeln

Wenn Sie passende Immobilien gefunden haben, verhandeln Sie den Preis und achten Sie auch auf die Kaufnebenkosten. Bei den Kosten für die Vertragserrichtung gibt es meist Einsparungspotenzial, denn die Preisgestaltung der Anwaltskanzleien unterscheiden sich teils deutlich. Je günstiger Sie insgesamt einkaufen, desto besser fällt die Rendite Ihrer Immobilie aus. Daher ist es wichtig, alle Kostenpunkte gut zu verhandeln – vom Kaufpreis, über die Kreditkonditionen bis hin zur Rechtsberatung.

Immobilie vermieten

Nachdem der Kauf abgeschlossen ist, vermieten Sie Ihre Immobilie zum bestmöglichen Preis. Wenn Sie einen Immobilienmakler beauftragen, müssten Sie dessen beträchtliches Honorar bezahlen – das legt das Bestellerprinzip in Österreich fest. Viele Vermieter entscheiden sich deshalb dafür, die Immobilie selbst zu vermieten.

Achten Sie bei der Auswahl der Mieter darauf, seriöse, zuverlässige Personen zu finden. Lassen Sie sich Einkommensnachweise vorlegen und befristen Sie den Mietvertrag. Wenn Sie kein gewerblicher Vermieter sind, ist eine kürzere Befristung gesetzlich zulässig. Sobald die Vermietung erfolgreich geglückt ist, profitieren Sie von laufenden Mieteingängen.

Optimierungen im Auge behalten

Nun gilt es, weiterhin den Immobilienmarkt im Auge zu behalten. Beobachten Sie die Immobilienpreise und die Mietspiegel und auch die Zinsentwicklung. Nach einigen Jahren kann es erste Optimierungsmöglichkeiten geben. Vielleicht können Sie die Wohnung teurer neu vermieten oder von einer Umschuldung profitieren, falls die Zinsen deutlich gefallen sind.

Ebenso empfehlenswert ist der Besuch der Wohnungseigentümerversammlungen, die zumindest jährlich von der Hausverwaltung organisiert werden. Hier erfahren Sie Neuigkeiten rund um die Liegenschaft und können mitbestimmen, welche Arbeiten durchgeführt werden sollen oder auch nicht. Das beeinflusst künftige Betriebskosten und teils auch die Zuweisung zur Reparaturrücklage.

Positiver Cashflow im Fokus

Üben Sie sich bei der Suche nach der optimalen Wohnung für dieses Vorhaben in Geduld. Manche Investoren sind verleitet, rasch zu kaufen. Sie erwerben ein Objekt, das eigentlich zu teuer ist. Behalten Sie vor allem den Cashflow im Zentrum Ihrer Überlegungen. Es muss zwingend gegeben sein, dass die erzielbare Nettomiete die laufenden Kosten übersteigt. Dabei dürfen Sie nicht nur die monatliche Kreditrate bedenken. Die Betriebskosten verrechnen Sie zwar an den Mieter weiter, die Zuweisung zur Reparaturrücklage müssen Sie hingegen selbst bezahlen. Außerdem benötigen Sie eventuell einen Steuerberater, dessen Kosten Sie auch anteilig beachten müssen. Der Überschuss sollte groß genug sein, um pro Jahr auch noch eine kleine Summe für Reparaturen ansparen zu können.

Buy And Hold mit Exitstrategie

Bei der klassischen Buy-And-Hold-Methode wird die gekaufte Immobilie für immer gehalten. Es geht darum, Mieteinnahmen zu erzielen und den offenen Kreditbetrag zu reduzieren, bis schlussendlich die gesamte Miete als freier Cashflow zur Verfügung steht.

Eine Alternative ist, die Buy-And-Hold-Strategie zeitlich zu limitieren. Konkret wird also von Beginn an geplant, die Liegenschaft später weiterzuverkaufen. Ein dafür gerne gewählter Zeitpunkt ist das Ende der Fixzinsphase des Kredits. Dann kann mit dem Erlös aus dem Verkauf der offene Kreditbetrag getilgt werden – und das ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

Der Plan, die Wohnung irgendwann weiterzuverkaufen, kann jedoch nicht bis ins Detail vorab geplant werden. Wenn einige Jahre vergangen sind, ist zu prüfen, wie sich der Immobilienmarkt entwickelt hat. Welcher Verkaufspreis könnte erzielt werden? Welche neuen Investmentmöglichkeiten bestehen, um anschließend den Kaufpreis zu reinvestieren? Wie hoch sind die Zinsen, wenn nach dem Verkauf eine andere Immobilie erworben werden soll? All diese Faktoren sind zu beachten, bevor die Verkaufsentscheidung getroffen wird.

Risiken der Buy-And-Hold-Strategie

Obwohl die Buy-And-Hold-Strategie insgesamt als sichere Methode gilt, gibt es auch bei dieser Strategie Risiken. Diese sind zwar moderat, dürfen jedoch nicht gänzlich außer Acht gelassen werden.

• Überraschende Mehrkosten für das Gebäude: Wenn für die gesamte Immobilie weitreichende Sanierungen nötig sind, kann die Hausverwaltung die monatliche Zuweisung zur Reparaturrücklage erhöhen. Dadurch verringert sich Ihr positiver Cashflow, denn dieser Betrag darf nicht an die Mieter weiterverrechnet werden. Sogar ein Kredit kann durch die Eigentümergemeinschaft aufgenommen werden. Dadurch verschlechtert sich Ihre Rendite entsprechend. Um dieses Risiko zu reduzieren, prüfen Sie vor dem Ankauf die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und hinterfragen Sie, ob laut Hausverwaltung Arbeiten am Gebäude geplant sind. Der Stand der Rücklagen zeigt, ob Reserven für diese Arbeiten vorhanden sind oder ob es künftig nötig sein wird, dass die einzelnen Miteigentümer zusätzliches Kapital für Erhaltungsmaßnahmen aufwenden müssen.
• Entwicklung der Lage: Wie sich die Beliebtheit einer bestimmten Gegend im Lauf der Jahre entwickelt, ist nur schwer vorhersehbar. Auch wenn Sie beim Kauf der Immobilie darauf achten, in möglichst zeitlos guter Lage zu kaufen, können außergewöhnliche Umstände den Wert der Immobilie mindern. Ein einfaches Beispiel dafür ist, wenn das Gebäude nebenan lange nicht saniert wird. Das kann zu Folgeschäden an Ihrem Haus führen, Tauben können sich im Innenhof einnisten und es zieht Klientel ein, das billige Substandardwohnungen sucht. Sie haben darauf keinerlei Einfluss und doch wirkt sich das Nachbarhaus dann auf die Qualität der Mikrolage aus.
• Entwicklung des generellen Preisniveaus: Die allgemeine Entwicklung am Immobilienmarkt hat gleich doppelten Einfluss auf Ihr Investment. Steigen die Mieten oder ist es nicht möglich, die Mieten entsprechend der sonstigen Inflationsrate zu erhöhen? Entwickeln sich die Kaufpreise stark, sodass Ihre Immobilie generell an Wert gewinnt? Die langfristige Marktentwicklung ist nicht beeinfluss- und kaum vorhersehbar.
• Ende der Fixzinsphase: Nach Ablauf der Fixzinsphase sind variable Zinsen zu bezahlen. Üblicherweise orientieren sich diese an einem Leitzinssatz, auf den die Banken eine Gewinnmarge aufschlagen. Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kreditvertrages ist nicht absehbar, wie die Zinsen sich über die Jahre hinweg ändern werden. Dadurch ist es möglich, dass die monatlichen Raten, nach Ablauf der Fixzinsphase, merklich ansteigen. Zu diesem Risiko ist zu bedenken, dass nach der Fixzinsphase bereits ein relevanter Anteil des Kreditbetrages abbezahlt ist. Dadurch ist die Berechnungsbasis für die Zinsen (der noch offene Kreditbetrag) geringer. Außerdem können Sie prüfen, ob eine Umschuldung, die wieder mit einer Fixzinsphase einhergeht, für Sie sinnvoll ist.
• Fehlende Diversifikation: Wenn es finanziell für Sie möglich ist, setzen Sie nicht alles auf eine Karte. Sofern Sie „nur“ eine einzige Wohnung besitzen, ist Ihr Kapital nicht diversifiziert. Sie sind davon abhängig, dass bei dieser Immobilie alles gut läuft, sich die Preise positiv entwickeln und keine Probleme auftreten. Falls möglich, erwerben Sie Immobilien in unterschiedlichen Lagen. Eventuell auch für unterschiedliche Zielgruppen oder sogar in verschiedenen Städten. Ein breiter aufgestelltes Investment-Portfolio trägt immer zur Risikoreduktion bei.

Wie bei allen Investments gibt es auch bei der Buy-And-Hold-Strategie gewisse Risiken. Diese Aspekte können jedoch vergleichsweise gut eingeplant werden. Indem Sie vorsichtlich kalkulieren und nur Immobilien kaufen, die wirklich guten Cashflow liefern, können Sie sich relativ gut absichern.

Vorteile der Buy-And-Hold-Strategie

Grundsätzlich eignet sich diese Strategie optimal, um langfristig ein Nebeneinkommen aufzubauen und Altersvorsorge zu betreiben. Der laufende Aufwand ist sehr überschaubar. Durch gute Objektauswahl, lange Fixzinsphase und Diversifikation ist es möglich, nach und nach ein Immobilienportfolio aufzubauen, das regelmäßige Einnahmen bringt und gleichzeitig risikoarm ist.

Eine genaue Kalkulation, die Optimierung aller Kosten und die stetige Beobachtung des Umfeldes (Preisentwicklungen, Zinsveränderungen etc.) gehören zu den zentralen Aufgaben, wenn Sie mit der Buy-And-Hold-Methode Geld verdienen möchten.