Wohnung kaufen – so geht es richtig

Eine Wohnung zu kaufen, ist für viele Menschen die größte Ausgabe des Lebens. Egal ob als Investment, zur Pensionsvorsorge oder für die Eigennutzung – beim Wohnungskauf gibt es vorab einige Hausaufgaben zu erledigen. Hinzu kommt eine Besonderheit. Anders als beim Kauf eines Hauses sind Details rund um die Eigentümergemeinschaft zu klären. Mit guter Vorbereitung wickeln Sie den Kaufprozess jedoch problemlos ab und besitzen schon bald eine Eigentumswohnung.

Finanzierbarkeit prüfen

Bevor eine passende Wohnung gesucht werden kann, müssen Sie klären, welcher Kaufpreis realistisch ist. Bereiten Sie in einem ersten Schritt folgende Daten auf:

• Eigenkapital: Welchen Betrag haben Sie angespart? Gibt es sonstige Werte, die Sie vielleicht nicht für den Wohnungskauf einsetzen möchten, die aber grundsätzlich vorhanden sind? Das kann z. B. ein Aktiendepot sein, das Sie nicht verkaufen wollen – doch als Sicherheit für die Kreditfinanzierung kann auch dieser Betrag genutzt werden. Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises sollten mit Eigenkapital finanziert werden. Nur in Einzelfällen können Banken Ausnahmen machen.
• Haushaltsrechnung: Erstellen Sie eine Übersicht aller monatlicher Einnahmen und Ausgaben. Kennzeichen Sie dabei am besten jene Ausgaben, die unerlässlich sind. So sehen Sie gleich, wo es noch Einsparungsmöglichkeiten gibt. Banken prüfen anhand der Haushaltsrechnung, welcher Kreditbetrag leistbar ist.

Besprechen Sie Ihren Finanzierungsbedarf mit unterschiedlichen Banken. Ihre Hausbank muss nicht unbedingt die günstigsten Konditionen bieten. Daher sollten Sie unbedingt Vergleichsangebote einholen. Sichern Sie sich am besten frühzeitig eine grundsätzliche Finanzierungszusage. Banken sichern meistens zu, dass sie einen Kredit bis zur Summe X bereitstellen, sofern die Wohnung in gutem Zustand ist. Für die finale Kreditentscheidung müssen vorab die genauen Daten der Wohnung übermittelt werden.

Wohnungskauf: Budget und Kaufnebenkosten

Durch die Bankgespräche wissen Sie nun, welcher Kaufpreis ungefähr realistisch ist. Beachten Sie, dass noch Kaufnebenkosten hinzukommen. Diese sind:

• Grundbucheintragungsgebühr,
• Pfandrechteintragungsgebühr,
• Grunderwerbssteuer,
• Kaufvertragserstellung und notarielle Beglaubigung,
• Kreditbesicherung im Grundbuch,
• eventuell eine Maklerprovision.

Abhängig von diesen Gebühren und davon, ob ein Makler involviert ist, entstehen Nebenkosten in unterschiedlicher Höhe. Typischerweise liegen sie zwischen ca. 8 und 13 Prozent des Kaufpreises. Wenn die Immobilie provisionsfrei bzw. privat verkauft wird, sparen Sie sich als Käufer die Maklerprovision (meist brutto 3,6 % des Kaufpreises).

Wohnungssuche starten

Erzählen Sie in Ihrem Umfeld von Ihrer Wohnungssuche, denn so erhalten Sie eventuell über persönliche Kontakte einen wertvollen Hinweis, wenn gerade Freunde von Freunden einen Immobilienverkauf planen. Abseits davon, suchen Sie online nach passenden Wohnungen. Provisionsfreie Angebote von Privatpersonen finden Sie beispielsweise bei uns.

Nehmen Sie sich für die Suche ausreichend Zeit. Denken Sie auch daran, dass gerade besonders gute Immobilienangebote oft schnell vergeben sind. Wenn Sie eine passende Wohnung sehen, schicken Sie am besten direkt eine schriftliche Anfrage und rufen Sie, falls möglich, den Verkäufer zusätzlich an.

Besichtigung und Preisverhandlung

Bereiten Sie sich auf Besichtigungstermine vor, indem Sie eine Checkliste für Mängel nutzen und zusätzlich individuelle Fragen, je nach Wohnungsangebot, überlegen. Machen Sie sich Notizen und – sofern der Verkäufer nichts dagegen hat – zusätzliche Fotos. Besprechen Sie, wie der weitere Ablauf aussieht. Klären Sie zum Beispiel Fragen wie: Hat der Verkäufer ein Kaufanbot-Formular? Bis wann können Sie ein Kaufanbot legen?

Sprechen Sie auch, höflich und bedacht, den Kaufpreis und möglichen Verhandlungsspielraum an. Weisen Sie respektvoll auf den ein oder anderen Nachteil der Immobilie hin und tasten Sie sich somit vorsichtig an die Info, inwieweit der Kaufpreis noch verhandelbar ist, heran.

Kaufanbot und Kaufvertrag

Wenn Ihnen eine Wohnung wirklich zusagt, prüfen Sie alle relevanten Unterlagen, legen Sie die Daten der Immobilie Ihrer Bank vor und sobald Sie die finale Finanzierungszusage haben, stellen Sie ein verbindliches Kaufanbot. Wenn der Verkäufer Ihr Anbot akzeptiert, ist der nächste Schritt, dass ein Rechtsanwalt oder Notar den Kaufvertrag erstellt. Prüfen Sie diesen, stellen Sie bei Unklarheiten Fragen und schlussendlich kann der Vertrag unterzeichnet werden.

Der Ablauf eines Wohnungskaufes ist insgesamt einfacher als oftmals gedacht. Nun sehen wir uns genauer an, auf welche Besonderheiten Sie beim Kauf einer Wohnung achten müssen.

Besonderheiten beim Wohnungskauf

Wenn Sie eine Wohnung in einem Mehrparteienhaus kaufen, gibt es einige Aspekte zu beachten, die beim Hauskauf kein Thema sind. Informationen zu den nachstehenden Punkten werden üblicherweise vom Verkäufer bereitgestellt. Liegen ihm manche Daten nicht vor, muss er sie bei der Hausverwaltung einholen. Denn Sie, als potenzieller Käufer, erhalten von der Hausverwaltung keine Auskünfte.

Wohnungseigentumsvertrag

Der Wohnungseigentumsvertrag trifft grundsätzliche Regelungen, die zwischen den Miteigentümern des Gebäudes gelten. Darin kann z. B. festgelegt werden, dass die einzelnen Eigentumsobjekte nicht gewerblich genutzt werden dürfen. Auch Kurzzeitvermietung kann im Wohnungseigentumsvertrag verboten werden.

Der Vertrag ist zwar etwas sperrig, aber grundsätzlich meist verständlich formuliert. Lesen Sie ihn in Ruhe, um sicherzugehen, dass darin keine außergewöhnlichen Vereinbarungen enthalten sind.

Protokolle der Eigentümerversammlungen

Fordern Sie vom Verkäufer die Protokolle der letzten beiden Eigentümerversammlungen an. Diese fertigt die Hausverwaltung nach jeder Eigentümerversammlung an. Die Protokolle zeigen, ob es im Haus Streitigkeiten gibt und welche Themen besprochen wurden. Diese Dokumente können sehr aufschlussreich sein, um zu verstehen, wie die Stimmung im Haus ist und welchen Sanierungsbedarf es gibt.

Stand der Rücklage für das Gebäude

Der Stand der Reparaturrücklage für das Gebäude kann seitens der Hausverwaltung tagesaktuell mitgeteilt werden. Außerdem gibt die Hausverwaltung Auskunft darüber, ob größere Sanierungsmaßnahmen geplant sind oder nicht. Eine sehr geringe Rücklage birgt Risiken. Denn für umfangreiche Reparaturen kann es bei mangelnden Rücklagen nötig sein, dass die Eigentümergemeinschaft einen Kredit aufnehmen muss. Diesen müssen Sie dann anteilig abbezahlen. Entweder, in Form monatlicher Kreditraten oder per Einmalzahlung.

Nutzwertgutachten

Das Nutzwertgutachten zeigt vereinfacht gesagt, welche Wohnung welchen Anteil am Gebäude ausmacht. Ein korrektes Nutzwertgutachten ist wichtig, denn wenn hier ein Fehler passiert, ist es theoretisch möglich, dass Sie mehr Betriebskosten zahlen müssen als nötig.

Achtung: Die angegebenen Nutzwerte sind bei vielen Häusern nicht ident mit der Quadratmeter-Anzahl der Wohnung, da der sogenannte „Nutzwert“ rechnerisch ermittelt wird. Eine solche Abweichung kann also unproblematisch sein. Wichtig ist, dass der Anteil an der Gesamtheit realistisch im Nutzwertgutachten steht.

Beispiel: Sie kaufen eine Wohnung mit 100 m², in einem Haus mit vier Etagen. Rein hinsichtlich der Wohnfläche besitzen Sie ungefähr 25 Prozent des Gebäudes – sofern im Dachgeschoß Dachschrägen vorhanden sind und die Gesamtfläche daher nicht genau 400 m² beträgt. Der Nutzwert wird jedoch rechnerisch ermittelt. Er weicht daher ein wenig von der Quadratmeteranzahl ab.

Betriebskostenabrechnung

Bei der Betriebskostenabrechnung finden Sie gleich mehrere interessante Informationen:

• Wie hoch sind die laufenden Betriebskosten pro Monat?
• Wie hoch ist die vorgeschriebene Rücklage pro Monat?
• Gibt es einen laufenden Kredit der Eigentümergemeinschaft, der mit den laufenden Betriebskosten anteilig abbezahlt wird?

Gut zu wissen ist auch, wer die Betriebskostenabrechnung erstellt. Informieren Sie sich über die Hausverwaltung. Online-Bewertungen zeigen meist auf den ersten Blick, ob es sich um ein zuverlässiges Unternehmen handelt.

Heizungsanlage im Haus

Wenn es eine Zentralheizung im Haus gibt, ist gut zu wissen, wie alt das Gerät ist und ob es bislang Probleme damit gab. In manchen Häusern mit Zentralheizung steht die Umstellung auf Fernwärme zur Diskussion.

In Wien wird der Fernwärme-Ausbau beispielsweise intensiv vorangetrieben. Hinterfragen Sie, wie die Beheizung derzeit erfolgt und ob die Heizungsanlage in nächster Zeit erneuert werden soll. Falls ein Umbau geplant ist, werfen Sie nochmals einen Blick auf die Rücklagen, denn die Umstellung kostet für ein Mehrparteienhaus jedenfalls eine sechsstellige Summe.

Bedenken Sie, dass eine Zentralheizung Vor- und Nachteile hat. Es gibt keine lästige Wartung in Ihrer Wohnung, wie bei einer Gasetagenheizung. Dafür können Sie den Energielieferanten nicht selbst bestimmen, sondern sind darauf angewiesen, dass die Hausverwaltung sich um ein gutes Angebot kümmert.

Allgemeinflächen

Bei jedem Mehrparteienhaus sind Allgemeinflächen vorhanden. Das Stiegenhaus, der Keller, aber sogar der Müllraum ist interessant. Wie gepflegt sind diese Anlagen? Wie werden Räume genutzt? (Fahrradabstellraum, Kinderwagenraum, etc.)

Bei besonders großen Allgemeinflächen ist zu bedenken, dass dafür entsprechende Kosten anfallen. Beispielsweise für die Pflege eines Gemeinschaftsgartens oder die Instandhaltung gemeinsamer Aufenthaltsräume. Umgekehrt bieten Allgemeinflächen praktischen Zusatznutzen.

Keller

Auf den Keller des Gebäudes ist besonderes Augenmerk zu legen. Bei Altbauten sind die meisten Keller sehr feucht, manchmal sogar kaum nutzbar. Abseits der Prüfung, ob der Keller praktisch verwendbar ist, sollte die rechtliche Situation hinterfragt werden.

Manchmal steht ein Kellerabteil ganz klar im Eigentum. Es ist als „Zubehör“ der Wohnung definiert. Idealerweise ist sogar ein Kellerplan vorhanden, wo eingezeichnet ist, welcher Keller zu welcher Wohnung gehört. So kann es keinerlei Streitigkeiten geben. Im Grundbuch muss ein Keller, der als Wohnungszubehör gilt, nicht eigens eingetragen werden.

Es gibt jedoch auch Häuser, bei denen die Keller eigentumsrechtlich unerwähnt bleiben. Sie sind zwar in Abteile gegliedert, aber eigentlich nicht offizielles Eigentum des jeweiligen Wohnungsbesitzers. Das ist kein bedeutender Nachteil, sollte Ihnen jedoch vor dem Kauf zumindest bewusst sein.

Wohnungskauf von Bauträgern

Wenn Sie eine Wohnung direkt von einem Bauträger kaufen, gibt es noch weitere Punkte zu berücksichtigen.

Baugenehmigung und Fertigstellungsanzeige

Lassen Sie sich, besonders bei Dachgeschossausbauten, die Baugenehmigung und die Fertigstellungsanzeige vorlegen. Wichtig ist, dass die Wohnung genau so errichtet wurde, wie sie der Einreichplan zeigt.

Bonität des Bauträgers und Zahlungsmodalitäten

Wenn die Wohnung noch nicht fertiggestellt ist, ermitteln Sie die Bonität des Bauträgers. Sie können Bilanzen anfordern oder einen KSV-Auszug. Einen solchen Bonitätsnachweis stellt der Bauträger auf Nachfrage zur Verfügung. Sie können auch darauf verweisen, dass Ihre Bank diesen Nachweis sehen möchte.

Wichtig sind auch die Zahlungsmodalitäten. Wir nach Baufortschritt bezahlt oder erst nach Fertigstellung? Gibt es einen Haftrücklass? Das bedeutet, ein Teil des Kaufpreises bleibt für die Dauer der Gewährleistung am Treuhandkonto. So wird sichergestellt, dass für etwaige Reparaturen Geld vorhanden ist.

Interessant ist auch, ob der Bauträger eine eigene Projektgesellschaft gegründet hat, die nur für diese eine Immobilie erschaffen wurde oder ob er alle Projekte über eine zentrale GmbH abwickelt. Lesen Sie außerdem Bewertungen und aktuelle Nachrichten, die Sie online über den Bauträger finden, um mehr über den Verkäufer zu erfahren – damit dem Kauf Ihrer Wohnung nichts Unerwartetes im Wege steht.