Unbedenklichkeitsbescheinigung
Beim Immobilienkauf gibt es immer wieder sperrig klingende Dokumente, von denen Laien abseits der Transaktion nie hören. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist ein gutes Beispiel dafür. Doch obwohl dieses Dokument recht unbekannt ist, wird es bei jedem Immobilienkauf zwingend benötigt.
Definition: Was ist eine Unbedenklichkeitsbescheinigung?
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung (§ 160 BAO) ist ein durch das Finanzamt ausgestelltes Dokument. Konkret eine Bestätigung, aber keine Urkunde.
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung besagt, dass die Grunderwerbssteuer korrekt gemeldet und durch den Käufer bezahlt wurde.
Was passiert, wenn es keine Unbedenklichkeitsbescheinigung gibt?
Es handelt sich dabei um verpflichtendes Dokument. Solange keine Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt, gilt der Kaufvertrag als nicht abgeschlossen. Es kann somit auch noch kein Eintrag in das Grundbuch vorgenommen werden.
Hinzu kommt, dass auch die finanzierende Bank die Unbedenklichkeitsbescheinigung sehen möchte. Viele Banken überweisen erst dann den Finanzierungsbetrag, wenn Sie wissen, dass die Steuer errechnet, dem Finanzamt gemeldet und sie auch bereits überwiesen wurde. Damit ist für die Bank sichergestellt, dass der Käufer der Immobilien steuerschuldenfrei ist.
Wie bekommt man die Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Immobilienkauf?
In den meisten Fällen wird der Rechtsanwalt bzw. Notar, der den Kaufvertrag erstellt, auch mit der Selbstberechnung der Nebengebühren beauftragt. Das bedeutet, er berechnet, in welcher Höhe Steuern im Zuge der Immobilientransaktion anfallen. Er meldet dem Finanzamt, welcher Betrag errechnet wurde.
Der Immobilienkäufer, der für die Zahlung der Grunderwerbssteuer zuständig ist, überweist diese Summe meist einfach – zusätzlich zum Kaufvertrag – auf das Treuhandkonto. Von dort aus bezahlt der Notar die zuvor selbst errechnete Steuer an das zuständige Finanzamt.
Da sich der Notar um diese gesamte Abwicklung kümmert, ist auch er es, der für die Unbedenklichkeitsbescheinigung sorgt. Nachdem der errechnete Steuerbetrag gemeldet wurde und die Zahlung erfolgt ist, stellt das Finanzamt das Dokument aus. Sobald es vorliegt, kann der Grundbucheintrag erfolgen.
Seitens des Finanzamts fällt für die Unbedenklichkeitsbescheinigung keine Gebühr an. Die Selbstberechnung der Steuer, durch den Rechtsanwalt oder Notar, ist meist im Preis der Vertragserrichtung und der grundbücherlichen Durchführung bereits inbegriffen.
Unbedenklichkeitsbescheinigung: Ablauf
Folgendermaßen sieht der chronologische Ablauf rund um die Ausstellung einer Unbedenklichkeitsbescheinigung aus:
- Notariell beglaubigter Kaufvertrag: Der Kaufvertrag wird unterschrieben und die Unterschriften werden notariell beglaubigt.
- Meldung an das Finanzamt: Der Treuhänder (Anwalt bzw. Notar) zeigt den Vertrag beim Finanzamt an. Das ist bereits digital möglich.
- Steuerlast berechnen: Meist erfolgt eine sogenannte „Selbstberechnung“ des Steuerbetrages durch den Anwalt bzw. Notar, da die Ermittlung der Steuerhöhe typischerweise sehr einfach ist.
- Steuer bezahlen: Meistens wird dem Käufer schon vorab mitgeteilt, wie hoch die Steuer sein wird und er überweist diesen Betrag, zusätzlich zum Kaufpreis, an den Treuhänder. Dieser bezahlt nun damit die Steuer. Wurde der Betrag nicht bereits überwiesen, kann er auch nun erst an den Treuhänder bezahlt werden. Theoretisch wäre auch eine Direktzahlung an das Finanzamt möglich.
- Erhalt des Dokuments: Das Finanzamt bestätigt den Eingang der Zahlung und stellt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.
- Kreditfreigabe: Die finanzierende Bank wird über das Vorliegen der Bescheinigung informiert und gibt den Kreditbetrag frei, falls das nicht bereits passiert ist.
- Grundbucheintrag und Abschluss: Mit Vorliegen der Unbedenklichkeitsbescheinigung kann nun auch der Grundbucheintrag finalisiert werden und der Eigentumsübertrag wird abgeschlossen.
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist ein wichtiges Dokument, das bei keinem Immobilienverkauf fehlen darf. Als Käufer oder Verkäufer müssen Sie sich diesbezüglich jedoch keine großen Umstände machen. Der beauftragte Rechtsanwalt bzw. Notar kümmert sich darum, dass die nötigen Unterlagen vorhanden sind, um die Unbedenklichkeitsbescheinigung zu beantragen. Für ihn ist es ein Routine-Ablauf, bei dem kaum etwas schiefgehen kann.
Private Immobilienverkäufer und Käufer können sich in dieser Angelegenheit daher absolut auf die beauftragte Kanzlei verlassen und müssen rund um die Unbedenklichkeitsbescheinigung kaum etwas tun, außer den Steuerbetrag zu bezahlen.
