Immobilienstrategie: Fix And Flip als Exit-Szenario

Eine gebrauchte Immobilie kaufen, sie zeitgemäß sanieren und anschließend mit Gewinn weiterverkaufen – das klingt nach einer einfachen Vorgehensweise, um mit Immobilien Geld zu verdienen. Doch diese Methode, die als „Fix-And-Flip-Strategie“ bekannt ist, muss professionell angewandt werden, damit sich das Investment schlussendlich wirklich lohnt.

Wir zeigen in diesem Beitrag, wie die Immobilienstrategie Fix And Flip funktioniert, worauf Sie dabei achten müssen, und welche Risiken bestehen. Wenn Sie langfristig investieren und Mieteinnahmen aufbauen möchten, ist Buy And Hold die passendere Vorgehensweise für Sie. Fix And Flip erfordert hingegen aktiveres Engagement, mehr Erfahrung mit dem Immobilienmarkt und laufende Mieteinnahmen spielen hierbei keine Rolle.

Zusammenfassung: Darum geht es bei Fix and Flip als Immobilienstrategie

Klug agierende Investoren legen bereits vor dem Kauf einer Immobilie ein Exit-Szenario fest. Sie bestimmen so, wann sie aussteigen, also verkaufen, möchten und wie sie bis zu diesem Zeitpunkt die Immobilie handhaben möchten. Fix and Flip bedeutet, ein sanierungsbedürftiges Objekt zu erwerben, es aktiv zu verbessern und zeitnah mit Gewinn wieder zu verkaufen. Dabei dürfen die Kosten der Sanierung und der Kaufpreis sowie die Kaufnebenkosten in Summe nicht höher als der erwartbare Verkaufspreis sein.

So funktioniert die Fix-And-Flip-Strategie im Detail

Das Grundprinzip der Fix-And-Flip-Strategie ist denkbar einfach: Sie erwerben eine Immobilie in gebrauchtem Zustand. Das Objekt kann stark sanierungsbedürftig sein, vielleicht aber auch in solidem Zustand, sodass geringfügige Maßnahmen bereits zu einer deutlichen Aufwertung der Immobilie führen können. Je nach Zustand der Immobilie ergibt sich, welche Handwerksarbeiten nötig sind. Anschließend veräußern Sie das Objekt zu einem entsprechend höheren Preis.

Die Kalkulation scheint einfach: Es fallen der Kaufpreis, Kaufnebenkosten, eventuelle Finanzierungskosten und Sanierungskosten an. Der Verkaufserlös muss entsprechend hoch sein, um alle Kosten zu decken. Übrig bleibt die Gewinnspanne, die anschließend noch versteuert werden muss.

Fix And Flip: Steuer und Rechtsform

Privatpersonen, die eine Immobilie mit Gewinn weiterverkaufen, müssen diesen Gewinn mit der Immobilienertragsteuer (ImmoESt), in Höhe von 30 % (Stand 2026), versteuern. Aber:

Dies ist bereits sehr schnell der Fall, denn dazu muss nur eine auf Gewinn ausgerichtete Tätigkeit vorliegen. Eine final definierte Anzahl an Transaktionen gibt es nicht, doch bei drei Immobilien ist wohl jedenfalls von einer wiederholten, auf Gewinn ausgelegten, Tätigkeit auszugehen. Diese Situation ist eine echte Steuerfalle, denn bei gewerblichem Verkauf kommt nicht die ImmoESt zur Anwendung. Denn als Einzelunternehmer fällt der progressive Einkommenssteuersatz (bis zu 55 %) an.

Daher lohnt es sich für Investoren, die häufig Fix And Flip betreiben wollen meist, eine GmbH zu gründen. Diese bezahlt dann Körperschafts- und Kapitalertragssteuer. Die GmbH verursacht Gründungskosten und laufende Kosten (Buchhaltung, Jahresabschluss).

Bevor Sie mit Fix And Flip starten, sollten Sie daher entscheiden, ob es sich um ein einmaliges Projekt handelt oder ob Sie tatsächlich häufiger Wohnungen an- und verkaufen möchten. Besprechen Sie die Vorgehensweise vorab unbedingt mit einem Steuerberater, um alles korrekt abzuwickeln.

Voraussetzung bei Fix And Flip: Marktwissen und Netzwerk

Für die Fix-And-Flip-Strategie jedenfalls unerlässlich ist ein gutes Netzwerk. Denn wenn Sie sich entscheiden, eine sanierungsbedürftige Immobilie zu kaufen, muss es schnell gehen. Je rascher die Renovierungsarbeiten abgeschlossen sind, desto schneller können Sie wieder verkaufen. Während der Sanierung fallen laufend Betriebskosten und Zinsen an, also macht die Zeitspanne einen direkten, finanziellen Unterschied für Ihren Gewinn.

Schon vor der Suche nach einer passenden Immobilie, sollten Sie deshalb ein vertrauenswürdiges Bauunternehmen finden, das die Sanierung zu einem fairen Preis erledigen kann. Auch die Unterstützung eines Sachverständigen kann hilfreich sein, etwa, um vor der Kaufentscheidung zu bewerten, wie viel Aufwand die Sanierung bedeuten wird. Und auch die Kontakte zu Ihrer Bank spielen eine wichtige Rolle.

Fix-And-Flip-Projekt finanzieren

Für ein solches Projekt ist eine klassische Immobilienfinanzierung nicht die richtige Wahl. Denn diese hätte eine viel zu lange Laufzeit und hohe Einmalkosten, da die Bank eine Hypothek im Grundbuch eintragen lassen würde. Besprechen Sie deshalb Ihr Vorgaben mit Banken und holen Sie Angebote ein, wie Ihre Fix-And-Flip-Projekte finanzierbar sind.

Typischerweise stellen Banken einen Kreditrahmen bereit. Bevor dieser abgerufen werden kann, prüft die Bank noch die Immobilie, die Sie kaufen möchten. Sie müssen wahrscheinlich persönlich haften – dafür nimmt die Bank keinen Eintrag im C-Blatt des Grundbuches vor. Die Zinsen für den genutzten Kreditrahmen sind meist höher als bei einem besser besicherten Immobilienkredit. Das ist jedoch kein großes Problem, da ein Fix-And-Flip-Projekt schnellstmöglich abgewickelt wird. Die Dauer, für die Sie den Kreditrahmen benötigen, ist entsprechend kurz.

Fix And Flip: Schritt für Schritt erklärt

Die Voraussetzungen sind klar, die Ausgangsbasis ist geschaffen, nun sehen wir uns an, wie ein Fix-And-Flip-Projekt ganz konkret, Schritt für Schritt, umgesetzt wird.

Phase 1: Immobilie suchen und günstig kaufen

„Der Gewinn liegt im Einkauf“, lautet ein altes Sprichwort und bei Immobilien trifft das ganz besonders zu. Jeder Euro, der bei der Anschaffung der Immobilie gespart wird, steigert den Gewinn. Nehmen Sie sich daher ausreichend Zeit, um ein passendes Objekt zu finden. Provisionsfreie Immobilien sind selbstverständlich besonders beliebt, denn so sparen Sie bereits tausende Euro.

Für die Immobiliensuche gilt: Schlechte Lagen sind zu vermeiden. Denn auch sanierte Wohnungen werden in C-Lagen oft lange Zeit nicht verkauft. Empfehlenswert sind zeitlose B-Lagen, beispielsweise in der Nähe einer U-Bahn-Station, in typischen, durchschnittlichen Wohngegenden. Definieren Sie am besten vorab konkrete Entscheidungsmerkmale, die Sie beachten, wenn Sie eine Immobilie auswählen (Größe, Preis pro Quadratmeter, Anforderungen an das Gebäude wie z.B. Lift und Keller etc.). So gehen Sie automatisch strukturierter vor und treffen weniger emotionale Investmententscheidungen.

Günstig einkaufen heißt auch, einen fairen Kaufpreis passend anbieten zu können. Dazu benötigen Sie entweder selbst Expertise oder es lohnt sich, einen Baumeister, Sachverständigen oder Architekten zur Besichtigung (oder einer Zweitbesichtigung) mitzubringen. So kann der Sanierungsaufwand möglichst realistisch eingeschätzt werden.

Um eine günstige Immobilie kaufen zu können, ist rasches Handeln gefragt. Denn gerade bei sanierungsbedürftigen Objekten nehmen Verkäufer oftmals gleich eines der ersten Angebote an. Deshalb muss bereits vorab alles hinsichtlich der Finanzierung geklärt sein. Auch das ausführende Bauunternehmen sollten Sie bereits zur Hand haben. Halten Sie zum Bauunternehmen regelmäßigen Kontakt, auch wenn es gerade kein gemeinsames Projekt gibt. So wissen Sie immer ungefähr, wie ausgelastet das Unternehmen derzeit ist und ob mit längeren Wartezeiten zu rechnen ist.

Phase 2: Immobilie aufwerten

Sie haben eine passende Immobilie gefunden, Ihr Kaufanbot wurde angenommen und nun geht es an die Sanierung des Objektes. Setzen Sie dabei jedenfalls auf Qualität, denn künftige Eigentümer haben Gewährleistungsansprüche gegenüber Ihnen – auch, wenn die Sanierung von einem Bauunternehmen durchgeführt wurde, sind Sie die haftende Ansprechperson. Sollte das beauftragte Bauunternehmen z.B. in Konkurs gehen, haften trotzdem Sie weiterhin gegenüber dem künftigen Käufer der Liegenschaft.

Für die Aufwertung der Immobilie gibt es unterschiedliche Ansätze. Häufig wird eine Kernsanierung durchgeführt, bei der wirklich alles erneuert wird. Leitungen, Böden, Sanitärausstattung – die Immobilie wird ganzheitlich saniert. Mit hochwertigen Details lässt sich später oftmals ein höherer Kaufpreis rechtfertigen. Markenprodukte bei der Sanitäreinrichtung, Stuck an der Decke im Altbau, eine massive Sicherheitstüre – all diese Aspekte fließen in die spätere Preisbildung ein und stellen häufig keine massiven Zusatzkosten während der Sanierung dar.

Eine Alternative ist, eine gebrauchte Wohnung nur mit geringfügigen Arbeiten aufzuwerten. Die Elektrik sollte jedoch jedenfalls erneuert werden. Denn ansonsten wird es kaum möglich sein, einen gültigen E-Befund zu erhalten. Ohne diesen Befund ist es nicht möglich, die gebrauchte Wohnung neu zu vermieten (außer es gibt einen gültigen Befund, der noch sehr aktuell ist, was bei gebrauchten Objekten jedoch die absolute Ausnahme darstellt).

Je weniger Sanierungsmaßnahmen ergriffen werden, desto geringer ist meistens der mögliche Preisaufschlag beim Weiterverkauf. Eine Ausnahme bilden jene Objekte, die wirklich weit unter dem Marktpreis eingekauft werden konnten. Solche Glückstreffer sind jedoch leider eine echte Seltenheit.

Phase 3: Sanierte Immobilie weiterverkaufen

Schon während die Sanierung läuft, kann mit der Vermarktung der Immobilie begonnen werden. Verschiedene Faktoren spielen dabei eine Rolle, damit der Verkauf rasch und zum gewünschten Preis gelingt:

• Kaufpreis passend festlegen: Wählen Sie den Kaufpreis so, dass er marktkonform ist, Sie den gewünschten Profit realisieren und gleichzeitig die Vermarktungsdauer nicht extrem lang sein wird. Bei einem zu hohen Preis kann der Verkauf Monate dauern. Während dieser Zeit fallen laufende Kosten (Finanzierung, BK etc.) an.
• Top-Exposé vorbereiten: Ein hochwertiges Exposé mit guten Bildern und einer aussagekräftigen Beschreibung ist wichtig. Gerade bei einer topsanierten Immobilie erwarten Käufer ein stimmiges Gesamtpaket. Dazu zählen auch entsprechende Verkaufsunterlagen.
• Vollständige Unterlagen: Zum professionellen Gesamtauftritt gehört, dass Sie alle relevanten Dokumente griffbereit haben. Dazu zählen aktuelle Bilder, eine Bau- und Ausstattungsbeschreibung (welche Materialien werden verbaut, welche Ausstattung bekommt die Wohnung?), Bauanzeige bzw. Baugenehmigung, Grundriss, eventuell auch 3D-Renderings und allgemeine Daten wie Betriebskostenabrechnung und Wohnungseigentumsvertrag.
• Zeitgemäße Vermarktung: Sie können die sanierte Immobilie provisionsfrei verkaufen. Eine Immobilie ohne Provision stellt immer einen gewissen Anreiz für Interessenten dar, da sie sich so tausende Euro an Maklerkosten sparen. Über Ohne-Makler.at können Sie Ihr Objekt ganz einfach selbst digital vermarkten.

Damit die gesamte Abwicklung unkompliziert funktioniert ist es empfehlenswert, auch bereits vorab Rechtsanwalt und Notar zu organisieren. Die Vertragserrichtung übernimmt meist ein Anwalt (manche Notare erledigen dies auch, dann ist kein Anwalt nötig) und es gibt dabei deutliche Kostenunterschiede. Die Preisspanne liegt zwischen ca. 1,2 und 2,5 % brutto, wobei als Berechnungsbasis der Kaufpreis dient.

Wenn Sie eine preiswerte Kaufvertragserstellung organisieren, ist das ein schöner Zusatznutzen für den Käufer, der diese Kosten schlussendlich trägt. So kann er nochmals sparen und die Transaktion mit einem guten Gefühl abschließen.

Fix And Flip: Chancen und Risiken

Wie bei jedem Geschäftsmodell ergeben sich auch bei der Fix-And-Flip-Strategie nicht nur Chancen, sondern auch beträchtliche Risiken, die insbesondere unerfahrene Investoren nicht unterschätzen sollten.

Fix-And-Flip-Vorteile:

• Hohe Gewinne sind grundsätzlich binnen relativ kurzer Zeiträume möglich.
• Bei regelmäßigen Projekten kann immer wieder dieselbe Vorgehensweise (idente Ausstattung, etc.) angewandt werden, wodurch die Abläufe einfacher werden.
• Gute Marktkenntnisse können durch diese Methode in Gewinn umgewandelt werden.
• Je besser das eigene Netzwerk ist (zuverlässiges Bauunternehmen, genauer Sachverständiger, etc.), desto einfacher wird die Umsetzung.

Fix-And-Flip-Nachteile:

• Banken verlangen meist eine persönliche Haftungserklärung für die Vergabe eines kurzfristigen Kredits oder für die Bereitstellung eines Kreditrahmens für Fix-And-Flip-Projekte.
• Wirklich günstig einkaufbare Immobilien sind selten und müssen passend ausgewählt werden.
• Überraschende Zusatzkosten lassen sich nie völlig ausschließen, wodurch der Gewinn entsprechend gemindert werden kann.
• Nachträgliche Haftungsrisiken bestehen, da künftige Eigentümer Garantie- und Gewährleistungsansprüche haben.

Die Fix-And-Flip-Strategie ist eine potenziell sehr lukrative Möglichkeit, mit Immobilien Geld zu verdienen. Die vorhandenen Risiken sind jedoch nicht zu unterschätzen. Deshalb bietet sich diese Methode besonders für all jene an, die den Immobilienmarkt bereits wirklich gut kennen und bereit sind, Fix-And-Flip-Projekte regelmäßig, als echten, gewerblichen Beruf, abzuwickeln.

Wenn Sie in dieses Geschäftsfeld neu einsteigen möchten, müssen Sie sich Wissen aneignen, passende Partner (Bauunternehmen, Rechtsanwalt, etc.) finden und die Finanzierung organisieren. Starten Sie am besten mit einem kleinen Projekt, z.B. einer sanierungsbedürftigen 1-Zimmer-Wohnung. So lernen Sie die Abläufe kennen und gehen noch kein allzu großes Risiko ein, wenn Sie vorab genau kalkulieren und von Beginn an Profis (z.B. einen Sachverständigen bei der Besichtigung) involvieren.