Tipps: So verbessern Sie Ihre eigene Bonität

Die meisten angebotenen Immobilien werden mit einer Kreditfinanzierung gekauft. Bei einer Finanzierung wirken sich bereits vermeintlich geringe Unterschiede bei den Konditionen potenziell sehr stark aus. Denn gerade bei einer langen Kreditlaufzeit summieren sich gering wirkende Zinsunterschiede auf beträchtliche Beträge. Deshalb ist es besonders wichtig, einen Kredit mit optimalen Konditionen zu bekommen. Voraussetzung dafür ist gute Bonität.

Wir zeigen deshalb, wie Sie Ihre Bonitäts-Einstufung nachvollziehen und welche Maßnahmen Sie ergreifen können, um Ihre Bonität zu verbessern. So erhöhen Sie Ihre Chance, einen Kredit für Ihre Immobilie gewährt zu bekommen und Sie optimieren Ihren Verhandlungsspielraum gegenüber Banken.

Zusammenfassung: Bonität für den Immobilienkauf verbessern

• Mit der Bonitätsprüfung wird Ihre Kreditwürdigkeit hinterfragt. Je besser Ihre Bonität, desto einfacher wird es, eine Finanzierung mit guten Konditionen zu bekommen.
• Für die Bonität spielen auch vermeintlich eher unbedeutende finanzielle Vorgänge eine Rolle, beispielsweise, wenn Sie Ihr Konto regelmäßig überziehen.
• Bei schlechter Bonität steht es Banken offen, Ihnen keinen Kredit anzubieten.
• Die eigene Bonität kann einerseits vor dem Kreditantrag hinterfragt und andererseits vor allem auch verbessert werden. Teilweise können dazu bereits einfache Maßnahmen positive Effekte erzielen.

Was bedeutet „Bonität“?

Ihre Zahlungskraft wird, anhand historischer Daten, eingestuft. Ihre Bonität wird von externen Dienstleistern beurteilt, beispielsweise dem Kreditschutzverband KSV 1870 und auch die Bank, bei der Sie eine Kreditanfrage stellen, nimmt eine nähere Bonitätseinstufung vor.

Zu diesem Zweck müssen Sie der Bank diverse Daten über Ihre Einkommens- und Vermögenssituation offenlegen. Dazu zählen beispielsweise die Haushaltsrechnung (Angabe zu laufenden Einnahmen und Ausgaben), Einkommensnachweise und Nachweise über vorhandenes Eigenkapital. Welche und wie viele Kredite Sie bisher offen haben, ob diese pünktlich bedient wurden und ob Ihr Konto regelmäßig überzogen wird – all diese Aspekte fließen bei einer ganzheitlichen Bonitätsbeurteilung ein.

Doch warum machen Banken Bonitätsprüfungen? Bevor Ihnen eine Bank einen Immobilienkredit gewährt, möchte das Kreditinstitut beurteilen, wie riskant die Kreditvergabe an Sie ist. Wie wahrscheinlich ist es, dass Sie allen Zahlungen pünktlich nachkommen?

Im schlechtesten Fall stellt die Bank nicht einmal ein Finanzierungsangebot bereit. Deshalb ist es auch so wichtig, die eigene Bonität vor dem Immobilienkauf zu optimieren.

Immobilienkauf: Vorab die eigene Bonität prüfen

Die wohl wichtigste Anlaufstelle Österreichs rund um das Thema der Bonität ist der Kreditschutzverband KSV 1870. Dieser sammelt Informationen aus unterschiedlichsten Quellen. Seien es Kreditverträge, Leasingverträge, frühzeitige Tilgungen oder verspätete Zahlungen.

Die Informationen können sich positiv auswirken, z. B. wenn Sie einen Kredit frühzeitig bezahlt haben oder auch negativ aufgefasst werden, etwa wenn Sie einen Eintrag erhalten haben, nachdem Sie eine Rechnung erst nach einer letzten Mahnung beglichen haben. Insgesamt arbeitet der Kreditschutzverband professionell und korrekt, doch es kann trotzdem vorkommen, dass bei Ihren Daten falsche Informationen gespeichert sind.

Aus diesem Grund sollten Sie sich unbedingt über Ihren aktuellen KSV-Status informieren. Als Privatperson können Sie jährlich eine kostenlose Selbstauskunft anfordern – diese Möglichkeit ist gesetzlich geregelt. Bei dieser kostenfreien Auskunft kann die Bearbeitungszeit mehrere Wochen betragen. Deshalb ist es ratsam, die Information möglichst frühzeitig anzufordern.

Korrektur des KSV-Eintrags

Sollten tatsächlich falsche Daten enthalten sein, können Sie diese selbstverständlich umgehend korrigieren lassen. Es kommt vor, dass Daten veraltet oder schlichtweg falsch sind. Wenden Sie sich in diesem Fall – idealerweise mit einem kurzen Nachweis darüber, dass die Information nicht korrekt ist – direkt per Mail an den Kreditschutzverband. Die Korrektur erfolgt zeitnahe und Ihre Bonität kann sich dadurch direkt verbessern.

Konsumkredite und Leasing vermeiden

Ein Kredit für neue Möbel, eine Traumreise oder sonstigen Konsum? Für Ihre Bonität ist das leider keine ideale Entscheidung. Wenn Sie Konsumkredite offen haben, ist es ratsam, diese möglichst rasch abzubezahlen. Abgesehen davon, dass sich diese frühzeitige Tilgung positiv auf Ihre Bonität auswirkt, sind Konsumkredite meist auch sehr teuer. Die hohen Zinsen belasten Ihre Finanzen Monat für Monat.

Leasingverträge bieten meist bessere Konditionen als Konsumkredite. Wenn Sie Leasing vermeiden können und Ihr Fahrzeug stattdessen tatsächlich Ihr persönliches Eigentum ist, stellt das trotzdem einen Vorteil für Ihre Zahlungsfähigkeit dar. In manchen Konstellationen kann Leasing jedoch sinnvoll sein, etwa aus steuerlichen Gründen. Wie bei allen finanziellen Entscheidungen muss daher auch immer Ihre persönliche Situation individuell geprüft werden, bevor fundierte Handlungen gesetzt werden.

Eigenmittel vor Kreditantrag maximieren

Die Grundregel ist einfach: Je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, desto kleiner ist die benötigte Kreditsumme und umso geringer ist das Risiko der Bank. Mit viel Eigenkapital erhalten Sie dementsprechend bessere Konditionen, als wenn Sie nur das Minimum an Eigenanteil abdecken können.

Deshalb kann es sich lohnen, vor der Kreditanfrage möglichst viel Eigenkapital zu organisieren. Das können beispielsweise Aktien sein, Edelmetalle oder sogar Antiquitäten. Jede Form der Werthaltigkeit bringt einen Vorteil mit sich.

Sofern Sie ausreichend Cash-Eigenmittel haben, müssen sonstige Eigenmittel auch nicht verkauft werden. Stattdessen machen Sie die Bank darauf aufmerksam, dass Sie Betrag A als Bar-Eigenmittel bereitstellen können und, sofern diese Summe nicht für Top-Konditionen ausreichen sollte, Sie auch noch Betrag B, z.B. in Form eines Aktiendepots, besitzen. Ein finanzieller Zuschuss aus der Familie kann ebenfalls als Eigenkapital eingebracht werden.

Einkommen steigern

Dieser Aspekt ist leichter gesagt als getan und doch eine Erwähnung wert. Ihr monatliches Einkommen spielt bei der Beurteilung der Bonität eine zentrale Rolle.

Wenn Sie ohnehin die Chance haben, in absehbarer Zeit eine Gehaltserhöhung zu bekommen, ergreifen Sie vor Ihrem Kreditantrag die Initiative. Vielleicht kann die Erhöhung vorgezogen werden. Die Bank fordert zwar mehrere Gehaltszettel an, doch dann haben Sie den Nachweis, dass sich Ihr Einkommen positiv entwickelt und es soeben angestiegen ist.

Eine weitere Option ist, einen Nebenjob zu starten. Auch wenn dieser nur temporär ist, verbessert sich vorübergehend Ihre Einkommenssituation. Sofern Sie die Kapazität haben, den Nebenjob sogar längerfristig auszuüben, können Sie das Zusatzeinkommen beispielsweise für frühzeitige Tilgungen nutzen.

Kaufwunsch? Der Zusammenhang von Bonität und provisionsfreien Immobilien

Nicht zu unterschätzen ist, dass die Provision eines Immobilienmaklers beim Kauf einer Immobilie tausende Euro beträgt. Bei Häusern sind auch Provisionen von weit über 10.000 Euro keine Seltenheit. Wenn Sie ein provisionsfreies Objekt erwerben, entfällt dieser Aufwand.

Stellen Sie sich vor, Sie haben beispielsweise 15.000 oder 20.000 Euro zusätzlich zur freien Verfügung. Das verbessert ihre Bonität selbstverständlich unmittelbar. Denn Sie können beispielsweise einen geringen Kreditbetrag aufnehmen oder Ihren Kredit rascher abbezahlen.

Bonität bei geplanter Vermietung

Sofern Sie eine Immobilie kaufen und vermieten möchten, ist das für finanzierende Banken selbstverständlich eine entscheidende Information. Denn die Mieteinnahmen erleichtern die Finanzierung deutlich.

Wenn Sie kein reines Anlageobjekt erwerben möchten, kann eine teilweise Vermietung Ihrer künftigen Immobilie eine spannende Alternative sein. Bei einem Haus mit Einliegerwohnung können Sie einen Teil der Fläche selbst bewohnen und die Einliegerwohnung separat vermieten. Diese Zusatzeinnahmen verbessern Ihre finanzielle Situation und erleichtern die Kredittilgung.

Der Erwerb eines ganzen Mehrparteienhauses oder eines Doppelhauses kann ebenfalls angedacht werden, wenn ausreichend Eigenmittel vorhanden sind und Sie eine größere Immobilie kaufen möchten, die dann teilweise vermietet werden soll. So kombinieren Sie Ihren persönlichen Wohnbedarf mit einem zusätzlichen Anlage-Investment.

Optimale Kreditkonditionen bekommen

In einem ersten Schritt prüfen Sie, ob die Informationen über Ihre Bonität grundsätzlich korrekt sind. Fehler lassen Sie ausbessern, veraltete Daten aktualisieren. Optimieren Sie gleichzeitig Ihre Ausgaben. Energiekosten, Versicherungen, Abos – all diese eher geringfügigen Positionen können nachgebessert werden. Dies wirkt sich positiv auf die Haushaltsrechnung aus, die jede Bank vor der Kreditvergabe anstellt.

Wenn Sie offene Konsumkredite haben, zahlen Sie diese nach Möglichkeit frühzeitig zurück. Vermeiden Sie, wenn möglich, Leasingverträge und sonstige Ratenzahlungen. Achten Sie generell darauf, alle Rechnungen pünktlich zu begleichen und Ihr Girokonto nicht zu überziehen. Durch konsequent korrektes Verhalten schaffen Sie die ideale Ausgangslage, um ein gutes Kredit-Scoring zu erhalten.

Mehrere Kreditangebote vergleichen

Last but not least: Die Verbesserung Ihrer Bonität spielt eine zentrale Rolle, um möglichst gute Kreditkonditionen zu erhalten. Doch auch der Vergleich mehrerer Kreditangebote ist unbedingt nötig. Denn Ihre Immobilienfinanzierung ist möglicherweise nicht bei Ihrer Hausbank am günstigsten. Bereiten Sie daher Ihre Unterlagen (Einkommensnachweis, Informationen über Ihre Eigenmittel usw.) vor und kontaktieren Sie unterschiedliche Kreditinstitute, um eine Finanzierung mit Top-Konditionen zu finden.

Dieser Vorgang ist zwar mit Aufwand verbunden, doch die Konditionen können sich tatsächlich spürbar unterscheiden. Dadurch entstehen, da der Kredit Jahrzehnte läuft, in Summe teils massive Kostenunterschiede. Die Kontaktaufnahme mit Banken kann bereits während der laufenden Immobiliensuche erfolgen. Denn schon bevor Sie ein konkretes Objekt erwerben möchten, sollten die Rahmenbedingungen für eine Kreditfinanzierung abgeklärt werden.