Geld sparen beim Immobilienkauf - die wichtigsten Tipps für Käufer

Der Kauf einer Immobilie zählt zu den größten finanziellen Entscheidungen im Leben. Ob Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus – es geht es um hohe Summen, die langfristig finanziert werden müssen. Umso wichtiger ist es, alle Sparpotenziale zu kennen und gezielt zu nutzen. Denn bereits kleine Optimierungen beim Kaufpreis, den Nebenkosten oder bei der Finanzierung können Ihnen tausende Euro an Kosten ersparen. In diesem Ratgeber zeigen wir Ihnen, wie Sie beim Immobilienkauf in Österreich gezielt Kosten vermeiden - von der ersten Marktrecherche bis zum finalen Kaufvertrag.

Zusammenfassung: So sparen Sie beim Immobilienkauf Geld

Immobilien kosten eine große Summe Geld. Umso wichtiger ist es für Käufer, vor dem Erwerb alle Einsparmöglichkeiten zu prüfen und die Gesamtkosten – sofern möglich – möglichst niedrig zu halten. Das ist u. a. möglich, indem Sie

• den Kaufpreis verhandeln,
• die Unterlagen prüfen und überraschende Ausgaben vermeiden,
• Angebote mit Maklerprovision vermeiden,
• verschiedene Kreditangebote vergleichen,
• die Kaufnebenkosten durch Vergleich von Anwaltskosten reduzieren.

Immobilienmarkt beobachten und Preise passend einschätzen

Den Ausgangspunkt für die Suche nach Ihrer Traumimmobilie sollte Wissen über die aktuelle Marktsituation bilden. So gehen Sie vor.

Schritt 1: Preisniveau kennenlernen

Sehen Sie sich an, welche Immobilien zu welchen Preisen angeboten werden. Bedenken Sie, dass die tatsächlichen Verkaufspreise von den Preisangaben in Inseraten abweichen können. Als ungefähre Richtlinie dazu, welche Objekte zu welchen Konditionen verkauft werden, ist die Analyse verschiedener Inserate in der Region hilfreich.

Schritt 2: Preisentwicklung prüfen

Zu regionalen Preisentwicklungen gibt es interessante Statistiken. Diese lassen erkennen, ob die Preise in einer Gegend tendenziell ansteigen, stagnieren oder sogar sinken. Das kann für Preisverhandlungen ein relevanter Indikator sein – schließlich haben Käufer in einem Umfeld stagnierender Preise etwas bessere Verhandlungsmöglichkeiten.

Schritt 3: Potenzielle Rendite ermitteln

Sofern Sie eine Immobilie zur Vermietung kaufen möchten, müssen Sie auch den Miet-Markt unter die Lupe nehmen. Finden Sie heraus, welche Nettomiete pro Quadratmeter erzielbar ist. So können Sie einschätzen, welcher Kaufpreis angemessen ist, damit Sie eine entsprechende Mietrendite erzielen können.

Je besser Sie den Immobilienmarkt kennen und je genauer Sie eine Liegenschaft einschätzen können, desto klarer wird Ihnen selbst, welchen Kaufpreis Sie für eine konkrete Immobilie maximal bezahlen sollten. Dieses Wissen verhindert, dass Sie ein überteuertes Objekt kaufen, und es hilft Ihnen in Preisverhandlungen mit dem Verkäufer. Denn wer über fundiertes Wissen verfügt, kann sachlich argumentieren und tritt selbstbewusster auf.

Besichtigung: Immobilie prüfen und Kaufpreis verhandeln

Die Besichtigung ist nicht nur dazu da, die Immobilie kennenzulernen - sie ist auch Ihre Chance, den Preis zu beeinflussen. Denn der Kaufpreis ist oftmals der größte Hebel für Einsparungen beim Immobilienkauf.

Mängel erkennen und einpreisen

Private Immobilienverkäufer und Immobilienmakler sind bei Besichtigungen selbstverständlich bemüht, die Vorzüge des Objektes in den Fokus zu rücken. Lassen Sie sich davon nicht beirren. Anerkennen Sie die Pluspunkte der Liegenschaft, aber nutzen Sie die Zeit, um auch die Schwächen der Immobilie zu erkennen. Echte Mängel sind sogar preisrelevant. Das ist einerseits für Ihre Entscheidung, ob Sie die Immobilien kaufen, wichtig und andererseits dienen diese Aspekte als Argument in Preisverhandlungen.

Hintergrund des Verkaufs verstehen

Versuchen Sie herauszufinden, warum die Immobilie verkauft wird. Abhängig von den Gründen, weshalb ein Objekt verkauft wird, kann sich daraus ein Vorteil für Preisverhandlungen ergeben. So kann es beispielsweise sein, dass ein Haus im Zuge einer Scheidung verkauft wird und der bisherige Eigentümer die Veräußerung einfach möglichst schnell über die Bühne bringen möchte.

Sachverständigen hinzuziehen

Auch wenn zusätzliche Kosten entstehen: Ein unabhängiger Gutachter kann Sie vor teuren Fehlkäufen schützen. Gerade bei älteren Immobilien ist das eine sinnvolle Investition. Als moderate Alternative kann ein Baumeister oder Architekt zur Besichtigung mitkommen. Besprechen Sie diese Möglichkeit vorab mit dem Verkäufer. Meist geschieht diese gemeinsame Besichtigung erst bei einem zweiten Termin, wenn bereits klar ist, dass die Immobilie für Sie ernsthaft in Frage kommt.

Vollständige Unterlagen prüfen

Fordern Sie vom Verkäufer alle relevanten Unterlagen an. Bei einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus gehören dazu beispielsweise auch die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. In diesen ist ersichtlich, welche Themen die Miteigentümer mit der Hausverwaltung besprochen haben. Es lässt sich herauslesen, ob möglicherweise kostenintensive Arbeiten geplant sind. Ein Beispiel dafür wäre eine Dachsanierung oder die Erneuerung der Zentralheizung des Gebäudes.

Wenn umfangreiche Erhaltungsmaßnahmen geplant sind, stellt sich die Frage nach dem Stand der Rücklagen für das Gebäude. Wenn nicht ausreichend Rücklagen der Eigentümergemeinschaft vorhanden sind, aber die Arbeiten nicht aufgeschoben werden können, muss die Eigentümergemeinschaft einen Kredit aufnehmen. Die einzelnen Miteigentümer bezahlen den Kredit dann entweder in monatlichen Raten ab oder mittels einer einmaligen, entsprechend höheren, Einmalzahlung.

Als Miteigentümer müssen Sie die Kosten jedenfalls anteilig tragen. Daher ist es essenziell, vorab zu wissen, welche Arbeiten in absehbarer Zeit geplant sind und wie hoch der Stand der Reparaturrücklage ist.

Hohe Maklerkosten vermeiden

Ein besonders bedeutender Kostenfaktor beim Immobilienkauf in Österreich ist die Maklerprovision. Doch wie hoch ist die maximal zulässige Maklerprovision in Österreich?

Diese ist gesetzlich geregelt und beträgt für den Käufer bis zu 3 % des Kaufpreises, zuzüglich 20 % Umsatzsteuer. Einzig in Sonderfällen, z.B. beim Kauf eines Objektes mit einem Kaufpreis von weniger als ca. 36.000 Euro, wäre eine höhere Provision möglich. Bei Einfamilienhäusern und Wohnungen kommt daher käuferseitig nahezu immer die Provision von 3,6 % brutto zur Anwendung.

Hierzu ein einfaches Beispiel: Wenn Sie eine Wohnung für 500.000 Euro kaufen, verlangt der Immobilienmakler von Ihnen üblicherweise Provision in Höhe von 18.000 Euro – eine stolze Summe. Wäre diese eingespart, könnten Sie um diesen Betrag bereits eine hochwertige Küche kaufen. Das Einsparungspotenzial einer Immobilie, die ohne Makler, von einem privaten Verkäufer direkt angeboten wird, ist somit sehr hoch.

Einsparungspotenzial bei der Kreditfinanzierung

Die Finanzierung bietet ebenfalls enormes Sparpotenzial, da sich selbst kleine Unterschiede beim Zinssatz über die Laufzeit stark auswirken. Schon bevor Sie damit beginnen, Immobilien zu besichtigen, sollten Sie Ihre Finanzen präzise analysieren.

Bonität prüfen und optimieren

Zur Optimierung Ihrer Bonität ist es nötig, Rechnungen pünktlich zu bezahlen und z. B. keine Kreditkartenschulden anzuhäufen. Diese Informationen dringen im Zuge der Bonitätsprüfung zu Banken durch. Das erschwert die Kreditvergabe und Banken bieten Ihnen schlechtere Konditionen an.

Wie Ihre Bonität eingestuft ist, können Sie beim Kreditschutzverband KSV 1870 abklären, indem Sie auf dieser Seite eine kostenlose Auskunft gemäß der DSGVO anfordern (die kostenlose Anforderung ist unscheinbar unterhalb der kostenpflichtigen Möglichkeit zu finden).

Vereinzelt kommt es vor, dass fehlerhafte Informationen eingetragen sind. Diese können Sie berichtigen lassen, um Ihre Bonität zu verbessern.

Finanzierungsangebote vergleichen

Ihre Hausbank ist womöglich die erste Ansprechstelle, wenn es um Ihren Immobilienkredit geht. Doch dort erhalten Sie nicht unbedingt die besten Konditionen. Bereits vermeintlich geringfügige Unterschiede beim effektiven Zinssatz wirken sich im Lauf der Jahre markant aus. Daher lohnt es sich, Angebote für Immobilienkredite mehrerer Banken zu vergleichen. Das bedeutet zwar etwas Aufwand, aber hier können Sie tausende Euro einsparen.

Neben den Zinsen spielen auch Bearbeitungs- und Kontoführungsgebühren eine Rolle. Achten Sie zudem darauf, in welcher Höhe Sie frühzeitig pönalfreie Tilgungen vornehmen dürfen. Das ist wichtig, falls Sie den Kredit doch bereits früher zurückzahlen möchten.

Kaufnebenkosten einsparen

Teilweise sind die Kaufnebenkosten unvermeidlich. Das gilt etwa für gesetzliche Gebühren wie die Grunderwerbsteuer. Anders sieht es bei der Vertragserrichtung aus. Für den Kauf der Liegenschaft muss einerseits ein Kaufvertrag erstellt werden und andererseits sind die Unterschriften zu beglaubigen. Häufig wird für die Vertragsverfassung ein Rechtsanwalt beauftragt, während die Beglaubigung ein Notar vornimmt.

Die Kosten für die Vertragserstellung können bedeutend variieren. Sie liegen meist zwischen 1,2 und 2,0 % des Kaufpreises. Einzelne Anwaltskanzleien verlangen sogar noch höhere Beträge. So ergibt sich hier ein relevantes Einsparungspotenzial, indem Sie vorab Angebote verschiedener Kanzleien einholen.

Vielfältiges Einsparungspotenzial beim Immobilienkauf

Der Kauf einer Immobilie ist teuer genug. Entsprechend wichtig ist es, vorhandene Einsparungspotenziale zu nutzen. Denn jeder beim Kauf gesparte Euro trägt dazu bei, dass Sie Ihren Immobilienkredit früher zurückbezahlen können, oder Sie investieren die Ersparnis beispielsweise in schöne Möbel für Ihr neues Zuhause.

Die wichtigsten Einsparungsmöglichkeiten im Überblick:

• Kaufpreis: Zahlen Sie nicht zu viel für eine Immobilie. Lernen Sie den Markt kennen, prüfen Sie das Objekt genau und trauen Sie sich, den Kaufpreis zu verhandeln.
• Vollständige Unterlagen prüfen: Der Verkäufer muss Ihnen alle relevanten Dokumente bereitstellen. So können Sie sich, insbesondere bei einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus, einen Überblick verschaffen, ob in absehbarer Zeit mit Zusatzkosten zu rechnen ist.
• Maklerprovision: Bei von Privatpersonen angebotenen Immobilien sparen Sie sich Maklerkosten, die üblicherweise tausende Euro ausmachen.
• Finanzierung: Vergleichen Sie verschiedene Kreditangebote, denn durch die lange Laufzeit des Kredits summieren sich vermeintlich kleine Konditions-Unterschiede zu beträchtlichen Summen.
• Kaufnebenkosten: Die juristische Abwicklung des gesamten Kaufvorgangs ist mit hohen Kosten verbunden. Auf Immobilienrecht spezialisierte Anwälte veranschlagen teils deutlich unterschiedliche Kosten – ein Vergleich lohnt sich daher.

Wer all die Einsparungsoptionen nutzt, bezahlt in Summe wesentlich weniger. Lassen Sie sich dieses Potenzial nicht entgehen, auch wenn im Zuge der Immobiliensuche vermeintlich Druck aufkommt, bald eine Entscheidung treffen zu müssen. Nehmen Sie sich ausreichend Zeit und finden Sie die perfekte Immobilie, mit der Sie auch aus finanzieller Sicht wirklich zufrieden sind.