Ablauf beim Immobilienkauf: Worauf sollten Käufer achten?

Der Kauf einer Immobilie ist kein alltäglicher Vorgang. In dieser ungewohnten Situation müssen Käufer auf einige Details achten. Damit das bestmöglich gelingt, haben wir eine Schritt-für-Schritt-Anleitung durch den Kaufprozess erstellt. Denn auch, wenn der Kauf einer Immobilie vorab womöglich schwierig oder sogar überfordernd wirken kann, gelingt er in der Praxis meist doch völlig problemlos.

Zusammenfassung: Darum ist eine Anleitung zum Immobilienkauf wichtig

Der Immobilienkauf kann im ersten Moment schwierig, möglicherweise sogar überfordernd, wirken. Doch diese Sorge ist in den allermeisten Fällen überzogen und unbegründet. Mit diesem Leitfaden fassen wir Schritt für Schritt zusammen, worauf Immobilienkäufer achten sollten, damit der Kaufprozess möglichst optimal abgewickelt wird. Auch wenn einige Punkte zu beachten sind, ist der Ablauf gar nicht so schwer.

Wie läuft der Kauf einer Immobilie ab?

Egal ob Sie ein Einfamilienhaus kaufen, eine Wohnung kaufen oder ein Grundstück erwerben, der Ablauf des Immobilienkaufs ist in Österreich immer nahezu ident.

Je nach Objektart gibt es jedoch dahingehend Unterschiede, welche Dokumente Sie beachten sollten. Jede Immobilie und jede Transaktion sind individuell, doch die nachstehenden Punkte gelten als allgemeine, grobe Richtlinie dazu, worauf Sie als Käufer jedenfalls achten sollten.

Suchkriterien definieren

Der erste Schritt Richtung Immobilienkauf besteht darin, die eigenen Suchkriterien klar festzulegen. Was gilt als Must-have und wo sind Sie kompromissbereit? Achten Sie darauf, sich nicht mit zu detaillierten Kriterien selbst einzuschränken. Gehen Sie stattdessen relativ offen an die Immobiliensuche heran. Mit zu spezifischen Kriterien kann es vorkommen, dass Sie Objekte verpassen, die möglicherweise nahezu perfekt wären. Bedenken Sie, dass viele Kleinigkeiten und Ausstattungsmerkmale oft einfach geändert werden können.

Weniger Kompromissbereitschaft gibt es hingegen meist bei grundlegenden Aspekten. Etwa bei der Lage der Immobilie oder dem Lärmpegel vor Ort. Klar ist, dass die Suchkriterien auch das das Budget für den Immobilienkauf abgestimmt sein müssen, damit die Suche realistischerweise gelingen kann.

Finanzielle Situation klären

Welcher Kaufpreis ist für Sie leistbar? Erstellen Sie in einem ersten Schritt eine sogenannte „Haushaltsrechnung“. Schreiben Sie alle Ausgaben und Einnahmen auf. Markieren Sie zusätzlich, welche Ausgaben Fixkosten sind. Beachten Sie bei Ihrer Kalkulation auch Beträge, die nicht monatlich anfallen. Beziehen Sie z.B. Kosten für Urlaub und jährlich bezahlte Versicherungen in die monatliche Kalkulation anteilig ein.

Außerdem benötigen Sie eine Aufstellung Ihres Eigenkapitals. Welche Eigenmittel (angesparte Beträge, Aktien, etc.) besitzen Sie, die Sie für den Kauf einbringen oder als Sicherheit für einen Kredit verwenden können?

Die Haushaltsrechnung und das vorhandene Eigenkapital müssen bekannt sein, um mit Banken über eine Immobilienfinanzierung sprechen zu können. Außerdem bekommen Sie so bereits vorab selbst einen ersten Eindruck, welchen Betrag Sie monatlich für den Immobilienkredit aufbringen können. Beachten Sie dabei, dass für Ihr Eigentumsobjekt auch laufende Kosten (Betriebskosten, Grundsteuer etc.) anfallen werden.

Immobilienfinanzierung sichern

Besprechen Sie Ihr Vorhaben bereits frühzeitig mit mehreren Banken, denn Ihre Hausbank bietet möglicherweise nicht die besten Konditionen. Eine finale Finanzierungszusage geben Banken meist erst, wenn ein konkretes Objekt vorhanden ist, das die Bank vorab unter die Lupe nehmen kann. Doch die grundsätzliche Möglichkeit, ob und in welche Höhe Sie eine Immobilienfinanzierung bekommen werden, lässt sich bereits während der Immobiliensuche klären.

Für Käufer ist das wichtig, denn so wissen Sie, dass die Bank Ihnen das nötige Kapital bereitstellt, wenn Sie eine einigermaßen gute Immobilie finden. Sobald sie ein Objekt haben, für das Sie ein Angebot legen möchten, muss die Bank dieses nur noch prüfen – das bedeutet dann eine deutliche Zeitersparnis. So haben Sie einen Vorteil gegenüber anderen Interessenten, die zu diesem Zeitpunkt erst Gespräche mit Kreditinstituten beginnen.

Immobilie besichtigen

Nehmen Sie sich für die Besichtigung ausführlich Zeit und lassen Sie sich nicht drängen, auch wenn beispielsweise ein verkäuferseitiger Immobilienmakler versucht, die Besichtigung kurz zu halten. Gerade bei Kaufobjekten ist eine wirklich eingehende Besichtigung nötig. Idealerweise überlegen Sie sich vorab Fragen zum jeweiligen Objekt. Auch eine Checkliste mit Punkten, die Sie bei der Besichtigung unbedingt klären möchten, ist hilfreich. Manche Aspekte bleiben dabei immer gleich (z.B.: Wurde die Heizung gewartet? In welchem Zustand sind Türen und Fenster? Etc.) und andere Punkte sind individuell, je nach Objekt, abzuklären.

Machen Sie sich bei den Besichtigungen auch selbst keinen Eindruck – Sie müssen Ihre Traumimmobilie nicht sofort finden. Gerade die ersten Besichtigungen können auch hilfreich sein, um den Immobilienmarkt besser kennenzulernen und einen besseren Eindruck davon zu gewinnen, was Ihnen selbst bei einer Immobile besonders wichtig ist.

Wenn Sie bei einer Liegenschaft echtes Kaufinteresse haben, ersuchen Sie den Verkäufer um einen zweiten Besichtigungstermin zu einer anderen Tageszeit. Dadurch können Sie prüfen, wie es um diese Zeit hinsichtlich Lärm und Lichteinfall steht. Sollten Sie hinsichtlich des Zustandes des Objektes unsicher sein, können Sie zum Zeittermin auch einen Baumeister oder Architekten mitbringen, um eine Fachmeinung zu erhalten.

Wichtige Unterlagen prüfen

Abseits der Besichtigung der Immobilie ist es entscheidend, wichtige Dokumente zu prüfen, die nähere Infos über die Immobilie bieten. Dazu zählen jedenfalls die aktuelle Betriebskostenabrechnung, die Jahresabrechnung der Betriebskosten, der Stand der Rücklagen und die neusten Protokolle der Eigentümerversammlungen sowie den Wohnungseigentumsvertrag (WEV).

Bei Einfamilienhäusern gibt es diese Protokolle und auch den WEV nicht, dafür ist es wichtiger, anhand der Baugenehmigung zu hinterfragen, ob das Objekt korrekt errichtet wurde. Auch ein Blick ins Grundbuch ist immer nötig. Im C-Blatt sind Lasten (z.B. Wohn- und Wegerechte) eingetragen.

Je mehr Dokumentation es hinsichtlich Sanierungs- und Erhaltungsmaßnahmen es gibt, desto besser. Dazu zählen z.B. Wartungsprotokolle für die Heizungsanlage und Handwerker-Rechnungen für durchgeführte Maßnahmen wie z.B. eine Badsanierung.

Kaufpreis verhandeln

Sie haben die Immobilie besichtigt, eventuell sogar eine Expertenmeinung dazu eingeholt, die Finanzierung gesichert und wichtige Unterlagen geprüft. Nun ist es Zeit, über den Kaufpreis zu sprechen. Kommunizieren Sie dem Verkäufer Ihr ernsthaftes Kaufinteresse und verweisen Sie darauf, dass Sie sich preislich noch einigen müssten, da es doch auch die ein oder andere Schwäche des Objektes gibt.

Achten Sie dabei besonders auf wertschätzende Kommunikation. Stellen Sie die Immobilie nicht schlechter dar als sie ist. Benennen Sie Schwächen zwar offen und direkt, aber respektvoll. Schließlich kann es sein, dass Verkäufer viel Zeit, Geld und auch Eigenleistung investiert haben, um die Immobilie in genau diesen Zustand zu bringen.

Lassen Sie sich bei Preisverhandlungen nicht aus der Ruhe bringen. Sagen Sie nie überhastet zu, sondern verweisen Sie darauf, dass Sie vor dieser großen Entscheidung nochmal drüber schlafen möchten. Achten Sie auf eine gute Balance aus ernsthaftem Kaufinteresse und der Fähigkeit, den Kaufprozess zügig abzuwickeln und gleichzeitig nichts zu überstürzen.

Kaufanbot abgeben

Beim Kaufanbot müssen Sie auf mehrere Aspekte achten. Es sollte jedenfalls kurz befristet sein, z.B. auf maximal eine Woche. Im Anbot können Vorbehalte aufgelistet werden. Diese können Sie frei formulieren. So können Sie beispielsweise verlangen, dass noch vorhandene Möbel vom Verkäufer entfernt werden. Geben Sie Ihre Bedingungen möglichst konkret und eindeutig an. Wählen Sie den Anbotspreis so, dass Sie sich zu 100 % wohl mit der Entscheidung fühlen.

Selbstverständlich müssen Sie vorab auch nochmals mit Ihrer Bank sprechen. Sofern diese noch kein grünes Licht für die konkrete Immobilienfinanzierung gegeben hat, kann nur ein Anbot mit Finanzierungsvorbehalt gestellt werden. Ein solches Anbot wird jedoch selten angenommen.

Achtung: Geben Sie Kaufanbote nie voreilig ab, denn dabei handelt es sich bereits um ein rechtsverbindliches Dokument. Daher sollten Sie auch nie mehrere Kaufanbote gleichzeitig abgeben, da es theoretisch passieren könnte, dass beide Anbote angenommen werden.

Vertragserrichtung und Notar beauftragen

Wenn Sie sich mit dem Verkäufer geeinigt haben, muss nun ein Kaufvertrag erstellt werden. Hierzu kann ein Rechtsanwalt beauftragt werden, teilweise erledigen auch Notare diese Aufgabe. Wichtig ist, mehrere Angebote zu vergleichen, denn die Kosten für die Vertragserstellung können sehr unterschiedlich ausfallen (ca. 1,2 – 2,5 % des Kaufpreises).

Für die Beglaubigung der Unterschriften ist jedenfalls ein Notar nötig. Verkäufer und Käufer müssen nicht gleichzeitig unterschreiben. Falls die Terminfindung schwierig ist, können Sie auch getrennt zur Unterzeichnung erscheinen.

Übergabe der Immobilie

Im Kaufvertrag wird immer geregelt, wann die Übergabe der Immobilie erfolgt. Im Interesse beider Parteien sollte ein Übergabeprotokoll angefertigt werden. Käufer müssen besonders auf mögliche Mängel achten und diese genau festhalten (Fotos, Videos etc.). Bei vielen Objekten erfolgt die Übergabe völlig problemlos.

Wenn es doch den ein oder anderen kleineren Mangel gibt, ist das kein Grund zur Panik. Typischerweise kann eine unkomplizierte Lösung gefunden werden. So kann z. B. vereinbart werden, dass sich der Verkäufer selbst noch darum kümmert oder er umgehend einen Fachbetrieb beauftragt. So wird rasch jener Zustand hergestellt, der vertraglich vereinbart wurde.

Wichtige Ansprechpartner kontaktieren

Bei aller Freude über das neue Eigenheim gibt es für Immobilienkäufer auch ein paar bürokratische Wege zu erledigen. Kontaktieren Sie die Hausverwaltung, schließen Sie Versicherungen wie eine Haushaltsversicherung ab (sofern Sie ein Haus kaufen, benötigen Sie auch eine Gebäudeversicherung) und nehmen Sie mit dem Netzbetreiber sowie Energielieferanten Kontakt auf. Denken Sie auch an TV- und Internetanschluss und an die Gemeinde, damit Ihnen diese laufende Kosten (Müll etc.) vorschrieben kann.

Nachbarschaft und Community

Damit Sie im neuen Zuhause richtig ankommen gehört es auch dazu, sich bei den Nachbarn vorzustellen. Ein gutes Umfeld ist praktisch und wichtig. Gerade im ländlichen Raum können Sie sich auch über Vereine und Veranstaltungen in der Community eingliedern, neue Menschen kennenlernen und Freundschaften im neuen Wohnumfeld schließen.

Immobilie kaufen: Ist das schwierig?

Für Kauf einer Immobilie stellt nicht nur finanziellen, sondern auch zeitlichen Aufwand dar. Verschiedene Vorbereitungsarbeiten sind zu erledigen, von Bankgesprächen bis zu Besichtigungen. All das ist für Immobilienkäufer zwar neu, aber grundsätzlich handelt es sich nicht um außergewöhnlich komplexe Abläufe.

Nehmen Sie sich für Ihren Weg zur Traumimmobilie ausreichend Zeit, fragen Sie bei Unklarheiten stets nach und wenn hinsichtlich Substanz oder Zustand zu große Unsicherheit aufkommen sollte, ziehen Sie einen Baumeister oder Architekten hinzu.

Bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben, können Sie jegliche Details mit dem Vertragserrichter (Anwalt oder Notar) besprechen, um auch hier nochmal gänzlich auf Nummer sicher zu gehen.

Werfen Sie am besten auch einen Blick auf unsere Checkliste für nach dem Immobilienkauf.