Vor dem Immobilienkauf Dokumente prüfen

Vor dem Kauf einer Immobilie sollten Kaufinteressenten relevante Dokumente prüfen. Vom Grundbuchauszug bis hin zur letzten Betriebskostenabrechnung gibt es einiges zu beachten. Wir fassen zusammen, welche Unterlagen besonders wichtig sind und wie es Kaufinteressenten gelingt, sich einen möglichst ganzheitlichen Überblick zu verschaffen.

Zusammenfassung: Warum ist das Prüfen der Dokumente so wichtig?

Vor dem Kauf einer Immobilie müssen sich Käufer einen Überblick über die Details einer Immobilie verschaffen. Je mehr Informationen vorliegen, desto besser gelingt das und desto weniger Überraschungen gibt es später. Für eine fundierte Kaufentscheidung ist das Sichten von Dokumenten und Angaben unerlässlich.

So gehen Sie vor - das Wichtigste im Überblick

• Manche Unterlagen sind bei jedem Immobilienkauf nötig – unabhängig davon, ob es sich um Haus- oder Wohnungskauf handelt. Andere Dokumente sind spezifisch, je nach Immobilienart, von Relevanz.
• Sprechen Sie offen an, welche Informationen Ihnen noch fehlen. Der Verkäufer, die Hausverwaltung und eventuell auch zuständige Behörden können behilflich sein.
• Sofern wirklich wichtige Dokumente fehlen, kann das zum Ausschlusskriterium werden. Meistens ist es jedoch problemlos möglich, alle nötigen Informationen über die Immobilie einzuholen.

Welche Unterlagen sollten Kaufinteressenten prüfen?

Zu den wichtigsten Dokumenten, die bei jedem Immobilienkauf vorliegen müssen, zählen unter anderem:

• Grundriss: Sie bekommen einen Eindruck vom Zuschnitt der Immobilie.
• Grundbuchauszug: Neben den Vorbesitzern finden Sie im C-Blatt insbesondere Angaben zu den eingetragenen Lasten wie Pfandrechten oder Wegerechten.
• Bauunterlagen/Bauakte: Prüfen Sie, ob die Immobilie den Bauvorschriften entsprechend errichtet wurde und ob nachträgliche Änderungen genehmigt wurden. Auch ein Fertigstellungsbescheid bzw. eine Fertigmeldung sollte vorliegen.
• Energieausweis: Der Energieausweis ist verpflichtend vorzulegen und gibt Aufschluss über die Energieeffizienz des Gebäudes.
• Wartungsdokumentation: Bei besonderen Ausstattungsmerkmalen der Immobilie ist es wichtig, die bisherige Wartung nachvollziehen zu können. Das gilt beispielsweise für Gasthermen und Wärmepumpen. Die Grundregel ist einfach: Je wertvoller das Ausstattungselement, desto wichtiger ist die lückenlose Nachvollziehbarkeit bisheriger Wartungs- und Erhaltungsmaßnahmen.
• Rechnungen/Sanierungsnachweise: Jede zusätzliche Information über die durchgeführten Arbeiten ist für die Käuferseite hilfreich. Rechnungen der beauftragten Unternehmen können für etwaige Garantie- und Gewährleistungsansprüche hilfreich sein. Auch eine Fotodokumentation der durchgeführten Arbeiten ist praktisch. Diese hilft beispielsweise, um bei künftigen Sanierungen nachvollziehen zu können, wo genau welche Leitungen verlaufen.
• Kaufvertrag: Der Kaufvertrag ist eingehend zu prüfen. Kontaktieren Sie bei Fragen aktiv den Rechtsanwalt, der den Vertrag erstellt hat („Vertragserrichter“). Als Käufer tragen Sie die Kosten für die Vertragserstellung, daher können Sie selbstverständlich auch mehrfach Rückfragen stellen, bis der Vertrag genau Ihren Vorstellungen entspricht.

Relevante Dokumente beim Wohnungskauf

Wenn Sie eine Wohnung kaufen möchten, gibt es ein paar zusätzliche Dokumente, die vor dem Kauf angefordert und geprüft werden sollten. Wichtig sind vor allem:

• Aktuelle Betriebskostenvorschreibung: Prüfen Sie die Höhe der monatlichen Betriebskosten und deren Zusammensetzung.
• Betriebskosten-Jahresabrechnung: Bei der Jahresabrechnung ist erkennbar, ob die Hausverwaltung die laufenden Betriebskosten passend vorgeschrieben hatte oder hohe Nachzahlungen nötig sind. Ebenso lässt sich herauslesen, ob viele Reparaturen und Erhaltungsmaßnahmen im Haus nötig waren.
• Wohnungseigentumsvertrag: Der Wohnungseigentumsvertrag regelt das Zusammenleben der einzelnen Hausparteien. Er schafft Rahmenbedingungen und muss, im Zuge des Wohnungskaufs, akzeptiert werden. Prüfen Sie Details wie Zuordnung von Kellerabteilen, Zustimmungspflicht und Kostenübernahme bei Fenstersanierungen usw.
• Stand der Rücklagen und Rücklagen-Vorschreibung: Prüfen Sie, wie viele Rücklagen vorhanden sind und Aspekte wie in absehbarer Zeit geplante Arbeiten sowie die monatliche Vorschreibung der Rücklagen. Die Rücklage ist für Investoren wichtig, da sie nicht auf Mieter umgelegt werden darf.

Besonderheiten bei vermieteten Immobilien

Noch etwas komplexer wird es bei vermieteten Immobilien. Wenn eine vermietete Wohnung als Investment gekauft werden soll, müssen die Konditionen des Mietvertrags geprüft werden. Ist die Wohnung befristet oder unbefristet vermietet? Gibt es Personen, die in den Bestandsvertrag eintreten könnten? Gibt es juristische Risiken, etwa eine unzulässige Miethöhe die künftig zu Rückforderungen führen könnte?

Auch das bisherige Zahlungsverhalten, die Höhe der Kaution und das Interesse des Bestandsmieters daran, weiterhin in der Wohnung zu bleiben, gilt es zu hinterfragen. Häufig stehen in dieser Situation jedoch, alleine schon aus Datenschutzgründen, keine umfassenden Informationen zur Verfügung.

Weitere relevante Dokumente beim Hauskauf

Abseits der erwähnten, immer notwendigen Dokumente gibt es beim Kauf eines Hauses noch ein paar weitere Punkte zu beachten:

• Widmung prüfen: Wie ist das Grundstück genau gewidmet? Dadurch erfahren Sie, ob es noch Erweiterungsmöglichkeiten gibt und ob das Bestandsgebäude widmungskonform errichtet wurde.
• Einreichplanung: Am Einreichplan ist nicht nur ersichtlich, wie die Raumaufteilung sein wird, sondern auch, mit welchen Materialien das Haus gebaut wurde und wo am Grundstück es genau stehen soll („Lageplan“). Die korrekte Position des Gebäudes ist essenziell, denn zu hohe Häuser oder Objekte, die zu nahe am Nachbargrundstück stehen, können im schlimmsten Fall sogar abgerissen werden müssen.
• Fertigmeldung: Mit der Fertigmeldung bestätigt der Baumeister, dass alles plangemäß ausgeführt wurde. Das ist zwar keine absolute Garantie, aber doch ein deutliches Indiz dafür, dass die genehmigte Planung korrekt umgesetzt wurde.
• Genehmigungen: Bei einem Haus können verschiedene Genehmigungen nötig sein, etwa für die Inbetriebnahme einer Photovoltaik-Anlage oder auch ein E-Befund des Elektrikers nach der Abnahme. Je mehr Dokumente Ihnen als Käufer hierzu vorliegen, desto genauer wissen Sie, dass alles korrekt umgesetzt wurde.

Gerade bei älteren Häusern, die vor vielen Jahrzehnten gebaut wurden, sind die Daten möglicherweise unvollständig. Im Zweifelsfall können Sie bei der örtlich zuständigen Baubehörde (Gemeinde bzw. Magistrat) nachfragen.

Auswirkungen fehlender Dokumente

Falls die Unterlagen für Ihren Immobilienkauf unvollständig sind, müssen Sie selbst einschätzen, wie schwerwiegend die fehlenden Dokumente aus Ihrer Sicht sind.

Inakzeptabel ist es, wenn wirklich Entscheidendes fehlt, obwohl die Information einfach zu beschaffen wäre – beispielsweise der Stand der Rücklagen beim Kauf einer Wohnung. Weniger schwerwiegend kann hingegen sein, wenn beispielsweise das Wartungsprotokoll der Heizung nicht ganz durchgängig ist, aber in den vergangenen Jahren stets alle Wartungen erledigt wurden.

Sofern ein Verkäufer nicht von sich aus alle für Sie bedeutenden Dokumente teilt, fragen Sie aktiv nach. Es kommt vor, dass Verkäufer schlichtweg nicht wissen, welche Unterlagen für den Verkauf auch noch interessant sein könnten. Sprechen Sie offen darüber und gegebenenfalls können auch Hausverwaltung oder Baubehörde mit Detailinformationen helfen.

Immobilie kaufen: Dokumentenprüfung mit Augenmaß

Wichtige Dokumente dürfen freilich nicht fehlen, doch bei weniger bedeutenden Informationen können Käufer auch darüber hinwegsehen – insbesondere, wenn die mangelnde Information keine gravierenden Auswirkungen haben kann. Es gilt daher, die Dokumente mit Augenmaß einzufordern und zu prüfen. Denn es kann auch vorkommen, dass Verkäufer manche Informationen schlichtweg weder haben noch beschaffen können. Dann kann es sein, dass sie lieber an jemand anderen verkaufen, der nicht auf jedes letzte Detail besteht. Gehen Sie jedoch keine unnötigen Risiken ein. Wenn wichtige Unterlagen fehlen und nicht zu beschaffen sind, suchen Sie besser eine Alternative.