Bebauungsplan: wichtiges Dokument für Verkäufer, Käufer und Eigentümer

Der Bebauungsplan ist ein wichtiges Dokument beim Immobilienverkauf, das vor Planungsbeginn genau geprüft werden muss. Denn im Bebauungsplan werden wichtige Vorgaben dazu gemacht, wie gebaut werden darf. Allerdings gibt es nicht für jedes Grundstück einen solchen Bebauungsplan. Was dann gilt und wie der Plan zu verstehen ist, bereiten wir in diesem Beitrag auf.

Zusammenfassung: Darum ist der Bebauungsplan so wichtig

Der Bebauungsplan ist ein von der Gemeinde erstelltes Dokument. Es gibt vor, welche Baumaßnahmen auf einem Grundstück erlaubt sind und welche nicht. Als Dokument ist er daher für Verkäufer, Käufer und Eigentümer gleichermaßen wichtig. Denn der Bebauungsplan regelt, wie der jeweilige Grund genutzt werden darf.

Abgrenzung: Bebauungsplan, Bauordnung und Flächenwidmungsplan

Häufig werden diese beiden Vorschriften verwechselt. Doch die Unterschiede sind beträchtlich und wichtig zu verstehen.

Was ist der Flächenwidmungsplan?

Ein Flächenwidmungsplan existiert für ganz Österreich, während ein Bebauungsplan nicht überall vorliegt. Die Flächenwidmung definiert, um welche Art von Fläche es sich bei einem Grundstück handelt (z. B.: Agrar-Landwirtschaft). Liegt eine passende Flächenwidmung vor, darf das Grundstück mit einem Wohnhaus bebaut werden. Der Flächenwidmungsplan gibt also Aufschluss darüber, wozu ein Grundstück prinzipiell zu nutzen ist.

Was sagt die Bauordnung aus?

Bei der Bauordnung handelt es sich um ein Landesgesetz, während der Bebauungsplan eine Verordnung ist, die auf Gemeindeebene erstellt wird. Hat eine Gemeinde also keinen Bebauungsplan, so greifen die Rahmenbedingungen der Bauordnung. Eine Übersicht dieser Vorschriften ist hier abrufbar.

Welche Rolle spielt der Bebauungsplan?

Der Bebauungsplan, so vorhanden, sagt nichts über die Art der Fläche aus. Ob gebaut werden darf oder nicht, ist im Flächenwidmungsplan geklärt. Wenn das Grundstück bebaut werden darf, regelt der Bebauungsplan, welche Rahmenbedingungen bei der Bebauung jedenfalls eingehalten werden müssen.

Was tun bei Unklarheiten rund um diese Bauvorschriften?

Sollten Ihnen die Vorgaben seitens Bauordnung, Bebauungsplan und Flächenwidmung unklar sein, machen Sie sich keine Sorgen. Wichtig ist, grundlegend zu verstehen, welche Art von Bauwerk Sie auf welchem Grundstück errichten dürfen. Um alle Details kümmert sich Ihr Architekt, Planer oder Baumeister, wenn es darum geht, einen Einreichplan für Ihr künftiges Zuhause zu zeichnen.

Was genau regelt der Bebauungsplan?

Vielen Gemeinden Österreichs reichen die allgemeinen Vorschriften der österreichischen Bauordnung nicht aus. Sie erlassen daher zusätzlich einen Bebauungsplan als Verordnung. Ziel dieser Gemeinden ist es, die Art der Bebauung spezifischer zu regeln als in der Bauordnung vorgesehen. Wenn Gemeinden noch mehr ins Detail gehen wollen, können Sie sogar „Teilbebauungspläne“ verordnen. Das sind Vorgaben, die dann nur für einen bestimmten Bereich innerhalb des Gemeindegebiets gelten.

In den einzelnen Bundesländern werden manche Begrifflichkeiten rund um den Bebauungsplan unterschiedlich verwendet. Daher muss immer die lokale Vorschrift geprüft werden und bei Unklarheiten am Gemeindeamt – da dieses die lokale Baubehörde darstellt – im Zweifelsfall die Vorschrift hinterfragt werden.

Drei inhaltliche Aspekte sind in jedem Bebauungsplan vorhanden:

• Baudichte: Die Baudichte gibt an, welcher Anteil der vorhandenen Fläche bebaut werden darf. Die Angabe erfolgt meist in Prozent. Entweder als Grundflächenzahl (Wie viel Prozent der Grundfläche werden überbaut?) oder als Geschossflächenzahl (Wie ist das Verhältnis der Summe der Geschossflächen zur Grundstücksfläche?)
• Bauklasse: Wenn von „Bauklassen“ die Rede ist, geht es um die Höhe der Gebäude. Die maximal zulässige Höhe ist je nach „Klasse“ festgelegt, wobei es keine österreichweit einheitliche Regelung dieser Kategorisierungen gibt.
• Bauweise: Es existiert die offene, gekuppelte und geschlossene Bauweise. Diese Vorgabe regelt, ob Gebäude direkt aneinander gebaut werden oder freistehen. Auch der Abstand zur Straße kann vorgeschrieben werden – z.B., wenn eine Straße eine einheitliche, geschlossene Häuserfront hat, bei der nicht ein einzelnes Gebäude nach hinten versetzt stehen soll.

Für Laien sind die Details des Bebauungsplans meist schwer verständlich. Wenn Sie ein Haus bauen möchten, machen Sie am besten einfach den Architekten oder Baumeister auf den Bebauungsplan aufmerksam und dieser wird die Vorgaben dann bei der Planung berücksichtigen.

Bausperren und sonstige Vorgaben

Abseits der drei zentralen Aspekte haben Gemeinden große Freiheit, zusätzliche Spezifikationen zu treffen. So können sie z. B. bestimmte Arten der Fassadengestaltung vorgeben oder verbieten, bestimmte Dachformen vorschreiben oder bestimmen, dass pro Haus mindestens ein Parkplatz vorhanden sein muss.

Da Gemeinde bzw. Magistrat auch als Baubehörde agiert, besteht für die Behörde großer Gestaltungsspielraum. Für die Erstellung des Plans werden daher meist Raumordnungs-Experten hinzugezogen. Diese erarbeiten einen Vorschlag, den dann der Gemeinderat beschließen und verordnen kann.

Besonders relevant ist die Verhängung einer Bausperre. Die Baubehörde kann Bausperren verhängen, die für drei Jahre befristet gelten. Solche Maßnahmen kommen gelegentlich vor, z. B. wenn gerade Änderungen am Bebauungsplan in Betracht gezogen werden. Solche Bausperren können Vorhaben um Jahre verzögern. Daher sollte immer vorab mit der Baubehörde geklärt werden, ob Änderungen oder gar Sperren absehbar sind.

Bebauungsplan verstehen: Symbole und sonstige Angaben

Wenn Sie sich den Bebauungsplan ansehen möchten, wenden Sie sich an die Gemeinde. Dort liegt die gültige Fassung am Gemeindeamt auf. Manche Gemeinden haben das Dokument auch online abrufbar. Rechtsgültig ist jedoch immer der tatsächliche, vor Ort aufliegende Plan.

Da der Bebauungsplan nur selten geändert wird, reicht üblicherweise eine Nachfrage am Gemeindeamt, ob die Online-Version sicher aktuell ist. Für besonders heikle Fragen sollte jedoch immer die Baubehörde kontaktiert und der aufliegende Plan genutzt werden.

Doch wie sieht der Bebauungsplan aus? Auf dieser Kartendarstellung sind üblicherweise die bestehenden Gebäude eingezeichnet. Ebenso sind sogenannte „Fluchtlinien“ vorhanden. Diese zeigen Grenzen zwischen Straßen, öffentlichen Flächen bzw. Wegen und privaten Flächen. In römischen Ziffern wird die Bauklasse angegeben, die zulässige Bauhöhe steht meist in arabischen Ziffern daneben. Die Baudichte wird häufig in Prozent angegeben. Außerdem können zusätzliche Kürzel vorhanden sein, die in einer eigenen Legende erklärt werden. Üblich ist z. B. „o“ für „offene Bauweise“ und „g“ für geschlossene Bauweise.

Eine Legende für Baupläne ist teilweise bei den Gemeinden zu finden. Beispielswiese bietet die Gemeinde Fels am Wagram eine Abbildung mit den wichtigsten Erklärungen online an.

Abweichung vom Bebauungsplan

Wenn es bei Ihrem Grundstück einen Bebauungsplan gibt, Sie jedoch anders bauen möchten, ist ein Gespräch mit der Baubehörde (Gemeinde bzw. Magistrat) nötig. Abweichungen vom Bebauungsplan sind in Ausnahmefällen möglich. Üblich sind sie jedoch nur dann, wenn es um geringfügige Anpassungen geht. Eine drastisch andere Bebauung, etwa hinsichtlich der Bebauungsdichte, ist unmöglich.

Entscheidend ist, dass die Abweichung Nachbarn nicht beeinträchtigen darf und das Ortsbild nicht betroffen ist. Eine typische Abweichung, die eventuell genehmigt werden kann, ist eine minimal andere Bauhöhe.

Beispiel: Sie planen ein Haus, das aus irgendeinem sachlichen Grund um drei Zentimeter höher sein sollte als zulässig. Die Nachbargebäude sind weit entfernt, es herrscht offene Bauweise. Das Ortsbild wird nicht beeinträchtigt. Die Erhöhung erzeugt keinen Schatten auf ein Nachbargrundstück. Daher können Sie in dieser Situation anfragen, ob eine Abweichung vom Bebauungsplan per Ausnahmegenehmigung möglich ist. Sicherheit gibt es diesbezüglich jedoch keine, da die Baubehörde immer individuell entscheiden kann, ob eine Abweichung erlaubt wird oder nicht.

Praktische Tipps vor Grundstückskauf und Planungsbeginn

Schon bevor Sie sich für ein bestimmtes Grundstück oder eine später umzubauende oder zu erweiternde Immobilie entscheiden, muss die Nutzungsmöglichkeit eindeutig geklärt sein. In einem ersten Schritt prüfen Sie daher, ob es einen Bebauungsplan seitens der Gemeinde gibt. Ist das der Fall, finden Sie dort relevante Informationen, etwa die maximale Höhe und die Bauweise.

Sofern es keinen Bebauungsplan gibt, kommt die Bauordnung zur Anwendung. Falls Sie schon konkrete Vorstellungen haben oder den ein oder anderen Aspekt Ihres Traumhauses, der unbedingt umgesetzt werden soll, ist ein Gespräch mit der Baubehörde unbedingt zu empfehlen.

Denn unverbindlich kann vorab meist sehr schnell eine Auskunft erteilt werden, ob die Vorstellungen der Bauherren grundsätzlich genehmigungsfähig wären. Später muss ohnehin noch eine Einreichplanung erfolgen. Doch für eine grundlegende Abklärung haben die meisten Baubehörden üblicherweise rasch eine Rückmeldung parat.

Last, but not least: Achten Sie auf eine gute Gesprächsbasis mit der Baubehörde. Wenn Sie ein Haus bauen möchten, haben Sie mit dieser Behörde über Monate, eventuell sogar Jahre, immer wieder zu tun. Gute Kommunikation auf Augenhöhe bildet die Basis für diese Zusammenarbeit.