Immobilienkauf: Dokumente des Käufers

Die meisten Dokumente müssen im Zuge eines Immobilienkaufs vom Verkäufer bereitgestellt werden, doch auch der Käufer ist in der Pflicht, wichtige Unterlagen zu besorgen. Wir fassen daher zusammen, welche Informationen Käufer mit Verkäufern teilen sollten – und wie manche Käufer sich durch gute Vorbereitung einen wichtigen Vorteil bei Verkäufern verschaffen können.

Zusammenfassung: Dokumente des Käufers beim Immobilienkauf

• Vom vollständigen Namen bei der Anfrage bis hin zur Finanzierungszusage der Bank – Käufer müssen immer wieder entscheiden, welche Informationen Sie wann teilen.
• Für Verkäufer ist es meist vertrauenerweckender, wenn potenzielle Käufer von Beginn an transparent kommunizieren und relevante Daten nicht unnötig lange zurückhalten.
• Der Aufwand für potenzielle Immobilienkäufer ist insgesamt überschaubar. Denn Verkäufer müssen vergleichsweise wesentlich mehr Unterlagen bereitstellen als Interessenten.

Phase 1: Finanzierung sichern

Zu Beginn der Immobiliensuche sollten Finanzierungsangebote mehrerer Banken eingeholt werden. Schon vermeintlich geringfügige Unterschiede in den Konditionen können sich über die lange Kreditlaufzeit zu relevanten Differenzbeträgen summieren. Um die optimale Finanzierung zu finden, müssen Käufer den Banken umfassendes Datenmaterial vorlegen. Zu den wichtigsten Informationen zählen:

• Einkommensnachweis der letzten drei Monate
• Eigenkapitalnachweise: Welches Vermögen ist vorhanden? (Sparbücher, Kontostände, Investmentdepots, sonstige Immobilien etc.)
• Haushaltsrechnung: Auflistung der Einnahmen und Ausgaben im Überblick, insbesondere jene Ausgaben, die als Fixkosten unvermeidbar sind (z. B. Alimente).
• Einkommenssteuerbescheid
• Selbstständige müssen weitere Dokumente bereitstellen, z. B. die letzten Jahresabschlüsse, einen aktuellen Firmenbuchauszug und eine Bestätigung der Sozialversicherung darüber, dass kein Rückstand vorliegt.
• Weitere Informationen, z. B. die Zustimmung zur Prüfung der Kreditwürdigkeit, werden gegebenenfalls seitens der Banken angefordert.

Finanzierungszusage sichern

Mit den beschriebenen Dokumenten erstellt die Bank ein relativ allgemein gehaltenes Kreditangebot, da sich dieses noch nicht auf eine bestimmte Immobilie bezieht. Sinngemäß teilt das Kreditinstitut schriftlich mit, dass es bereit ist, eine Finanzierung mit einem bestimmten Volumen zu konkret benannten Konditionen anzubieten. Die Finanzierungszusage enthält üblicherweise noch eine Klausel, dass diese einerseits zeitlich befristet ist und andererseits vorbehaltlich der Prüfung des jeweiligen Objektes. Es ist jedoch davon auszugehen, dass bei Immobilien in zumindest durchschnittlicher Lage und mittelmäßigem Zustand die Finanzierung dann später auch tatsächlich möglich sein wird.

Wer auf Nummer sicher gehen möchte, vergleicht nicht nur mehrere Angebote, sondern lässt sich auch von mehreren Banken Finanzierungszusagen geben. Sollte dann tatsächlich doch eine Bank ein konkretes Objekt nicht finanzieren wollen, kann Kontakt zum zweiten Kreditinstitut aufgenommen werden.

Finanzierungszusage aus Verkäufersicht

Für Immobilienverkäufer ist es absolut wichtig, dass ein potenzieller Käufer bereits die Finanzierungszusage einer Bank erhalten hat. Nur, wenn dieses Dokument vorliegt, kann ein Interessent ein Kaufanbot ohne Finanzierungsvorbehalt abgeben. Enthält ein Kaufanbot einen Finanzierungsvorbehalt, so sagt der Interessent durch diesen Hinweis, dass noch unsicher ist, ob er überhaupt einen Kredit bekommen wird. Gibt es einen solchen Vorbehalt, kann es Wochen dauern, bis geklärt ist, ob der Interessent sich den Kauf leisten kann oder nicht.

Viele Verkäufer akzeptieren daher prinzipiell nur Kaufanbote ohne Finanzierungsvorbehalt. So soll sichergestellt werden, dass der gesamte Verkaufsprozess nicht unnötig verzögert wird und nur ernsthaft zahlungsfähige Personen ein Anbot abgeben.

Phase 2: Immobilienanfrage und Verhandlungen mit dem Verkäufer

Ab dem ersten Kontakt mit einem Verkäufer entscheiden Interessenten bereits aktiv, welche Informationen sie teilen möchten. Das beginnt bereits bei der Anfrage. Der vollständige Name und konkrete Kontaktdaten (Telefonnummer) sollten angegeben werden. Bei manchen Portalen kann zusätzlich die eigene Anschrift angeführt werden.

Auch eine Information hinsichtlich der Leistbarkeit des Kaufes kann bereits erwähnt werden. Dabei müssen Sie nicht ins Detail gehen und können trotzdem Vertrauen erwecken, beispielsweise indem klar gesagt wird, dass Eigenkapital vorhanden ist und für den zu finanzierenden Kaufpreis-Anteil bereits eine schriftliche Finanzierungszusage der Bank vorliegt.

Indem Sie offen und klar kommunizieren, wird Vertrauen aufgebaut und der Verkäufer versteht, dass Sie an einem unkomplizierten Ablauf interessiert sind. Negativ fallen hingegen Anfragen auf, bei denen nur ein Vorname angegeben wird, und zwar zahlreiche Fragen gestellt werden, aber umgekehrt keinerlei Informationen geteilt werden. Ein höflicher Umgangston zwischen Käufer und Verkäufer sollte ohnehin eine Selbstverständlichkeit sein.

Phase 3: Vertragsabschluss und Eigentumsübertrag

Für die Kaufvertragsabwicklung und die notarielle Beglaubigung sind weitere Unterlagen nötig. Dazu zählt z. B. ein unterschriebenes Kaufanbot, Ihr Reisepass und eventuell eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung – etwa, wenn Sie als Nicht-Landwirt eine Ackerfläche kaufen, wie es bei Einfamilienhäusern mit angrenzender Wiese manchmal der Fall ist. Außerdem benötigen Drittstaatenangehörige eine Genehmigung, wenn sie eine Immobilie in Österreich erwerben möchten.

Wenige Dokumente genügen für den Immobilienkauf

Wenige Dokumente des Käufers reichen aus, um eine Immobilie erwerben zu können. Neben allgemeinen Unterlagen wie Ihrem Reisepass sind das unterzeichnete, verbindliche Kaufanbot und die schriftliche Finanzierungszusage sicher die wichtigsten käuferseitigen Dokumente.

Diese einfache Handhabung ist auch für private Immobilienverkäufer vorteilhaft. Denn das Risiko fehlender Unterlagen oder mangelhafter Informationsqualität seitens des Käufers ist bei einer Immobilientransaktion gering.