Immobilienstrategie: Fixing-Up für Investoren als Exit-Szenario

Während Sie bei der Buy-And-Hold-Strategie eine Immobilie kaufen und sofort vermieten, wird bei der Immobilienstrategie das Objekt zuerst saniert, somit aufgewertet und dann langfristig vermietet. Wir zeigen, wie diese Investment-Strategie funktioniert, worauf Sie achten müssen und welche Chancen sich durch diese Vorgehensweise ergeben.

Zusammenfassung: Das Wichtigste zu Fixing-Up im Überblick

• Bei Fixing-Up geht es darum, langfristige, stabile Einnahmen zu erzielen. Kein schnelles Geld, sondern stabiler, planbarer Cashflow nach der professionellen Sanierung einer gebrauchten Immobilie.
• Der Gewinn liegt – zumindest teilweise – im Einkauf. Nehmen Sie sich Zeit, eine möglichst passende Wohnung zu finden, die günstig erworben werden kann.
• Da Sie langfristig und etwas höherpreisig vermieten möchten, sollte sich die Wohnung in einer zeitlosen, guten Lage befinden.
• Für die Sanierung benötigen Sie zuverlässige Handwerker. Vergleichen Sie Angebote, achten Sie auf Bewertungen und bauen Sie möglichst ihr eigenes Netzwerk mit soliden Partnern auf.

Die Fixing-Up-Strategie einfach erklärt

Das Grundprinzip dieser Investmentstrategie ist einfach: Sie suchen eine gebrauchte, möglicherweise sogar sanierungsbedürftige Immobilie, die preiswert verkauft wird. Sie erwerben das Objekt und erledigen diverse Arbeiten, damit die Wohnung anschließend als Erstbezug vermietet werden kann.

Grundsätzlich ist vorgesehen, die sanierte Immobilie möglichst lange zu vermieten, um vom Cashflow zu profitieren. Ein späterer Verkauf des Objektes ist selbstverständlich ebenfalls möglich.

Da Sie die Wohnung langfristig vermieten möchten, bieten sich für diese Strategie vor allem frei vermietbare Immobilien an, also primär (ältere) Neubauwohnungen. Bei Altbauwohnungen, deren Miete nicht frei vereinbart werden kann, lässt sich meist nur eine entsprechend geringere Rendite erzielen.

Fixing-Up-Strategie: Schritt für Schritt

Was in der Theorie logisch und einfach klingt, erfordert in der Praxis Fachwissen, Geduld und ein gutes Netzwerk. Daher gehen wir nun näher darauf ein, wie die Strategie Schritt für Schritt konkret umgesetzt wird.

Phase 1: Passende Immobilie finden

Um ein passendes Objekt für Ihr Vorhaben zu finden, ist Geduld nötig. Denn ein günstiger Einkaufspreis ist wichtig, um schlussendlich eine gute Rendite erzielen zu können. Legen Sie konkrete Kriterien fest, die erfüllt sein müssen, damit Sie eine Wohnung kaufen. Das kann beispielsweise ein bestimmter Marktpreis pro Quadratmeter, je nach Zustand der Wohnung, sein. Indem Sie diese Eckdaten definieren, lassen Sie sich nicht zu einem Kauf einer eigentlich nicht ganz passenden Wohnung hinreißen, wenn die Suche schon etwas länger dauert.

Während Phase 1 müssen Sie sich auch bereits um die Finanzierung kümmern. Holen Sie Finanzierungsangebote verschiedener Banken ein, denn die Konditionen können deutlich unterschiedlich sein. Auch, wenn es noch keine konkrete Immobilie gibt, lassen sich die Eckdaten der Finanzierung bereits mit Banken abklären.

Sollten Sie noch kein Bauunternehmen für die Sanierung zur Hand haben, ist nun auch die Zeit, Kontakte in dieser Branche zu knüpfen. Nehmen Sie Unternehmen aus Ihrer Region unter die Lupe, prüfen Sie Bewertungen und nehmen Sie persönlichen Kontakt mit den dortigen Ansprechpersonen auf, um Ihr Vorhaben zu besprechen. So bekommen Sie einen ersten Eindruck zur Arbeitsweise der jeweiligen Unternehmen (Kommunikation, Referenzen, etc.) und erfahren mehr über deren zeitliche Verfügbarkeit.

Phase 2: Ankauf und Sanierung

Beim Kauf der Immobilie können Sie bei den Nebenkosten sparen. Einerseits, indem Sie eine provisionsfreie Wohnung erwerben und andererseits auch hinsichtlich Rechtsanwalt bzw. Notar. Denn die Preisunterschiede für die Vertragserstellung sind beträchtlich. Besprechen Sie deshalb vorab mit dem Verkäufer, dass nicht er einen Vertragserrichter verbindlich vorgeben soll, sondern dass Sie einen günstigeren Juristen suchen möchten.

Bei der Sanierung ist es ratsam, auf solide Qualität zu setzen. Langlebige Materialien und ordentliche Ausführung sind wichtig, damit Sie nicht schon bald Nachbesserungsarbeiten durchführen lassen müssen. Achten Sie zusätzlich auf kleine Details, die der Immobilie ein hochwertigeres Ambiente verleihen. Besonders schöne Armaturen, indirekte Beleuchtung oder Stuck – solche Ausstattungselemente ermöglichen es, einen etwas höheren Mietpreis zu verlangen.

Die Dauer der Sanierung sollte möglichst kurzgehalten werden. Denn während dieser Phase fallen laufende Betriebskosten an, während es jedoch keine Einnahmen gibt. Entsprechend wichtig ist es, ein zuverlässiges Bauunternehmen zu beauftragen, das den Zeitplan einhält.

Wenn Sie bisher unerfahren sind, können Sie einen Architekten hinzuziehen. Dieser kann Ihnen Tipps geben, welches Unternehmen gute Arbeit leistet, er kann Angebote einholen und den Bau überwachen. Dadurch entstehen zwar zusätzliche Kosten, aber diese können Sie – gerade bei Ihrem ersten Projekt – in Kauf nehmen, um von der Expertise des Architekten zu profitieren.

Phase 3: Vermietung der Immobilie

Nach der Sanierung ist es nun Zeit, die Immobilie zu vermieten. Wenn Sie die Wohnung privat inserieren, sparen Sie sich die Kosten für einen Immobilienmakler. Als Erstbezug kann die Wohnung hochpreisig angeboten werden. Achten Sie darauf, einen seriösen Mieter zu finden, der bestenfalls viele Jahre in der Wohnung bleibt. Gestalten Sie den Mietvertrag so, dass Mietanpassungen möglich sind. Dazu gehört einerseits die Indexierung der Miete und andererseits sollte der Vertrag befristet werden.

Durch die Befristung endet der Mietvertrag zu diesem Zeitpunkt dann automatisch. Dann kann ein neuer Vertrag abgeschlossen werden, bei dem die Miete wieder entsprechend angepasst festgelegt wird. Generell sind befristet vermietete Immobilien nahezu immer höher bewertet als unbefristet vermietete Wohnungen, bei denen Sie als Vermieter keine Kündigungsmöglichkeit haben.

Während der Vermietungs-Phase ist es wichtig, den laufenden Vertrag immer im Blick zu behalten. Denn wenn sie eine Indexierung der Miete vertraglich vereinbart haben, müssen Sie diese Mieterhöhung dann auch entsprechend vornehmen. Stellen Sie sich am besten eine Erinnerung im Kalender, damit Sie nicht darauf vergessen und stets die korrekte Miete erhalten.

Finanzierung bei der Fixing-Up-Strategie

Da Sie die Immobilie langfristig halten möchten, kann ein klassischer Immobilienkredit aufgenommen werden. Bei der Kreditsumme ist etwas Vorsicht geboten, denn Sie müssen den Kaufpreis und die Sanierungskosten finanzieren. Dieses Vorhaben muss zuerst mit der Bank abgesprochen werden.

Üblich ist, dass die Bank einen Nachweis hinsichtlich der Sanierungsmaßnahmen sehen möchte. So kann das Kreditinstitut sichergehen, welchen Wert die sanierte Liegenschaft hat. Abgesichert wird der Kredit per Hypothek im C-Blatt des Grundbuchs.

Kredit mit Fixzinsvereinbarung

Wenn Sie besonders sicherheitsorientiert agieren wollen, ist ein Kredit mit Fixzinsvereinbarung die richtige Wahl. Bei dieser Methode wissen Sie vorab genau, welche monatliche Belastung (Kredittilgung + Zinsen) auf Sie zukommt, solange die Fixzinsphase läuft. Üblich sind Perioden von 5 bis 15 Jahren, manche Banken bieten sogar 20 oder 25 Jahre Fixzinsphasen an.

Eine weitere Option ist, den Exit bei dieser Strategie von Beginn an mit einzuplanen und hier zusätzlich auf Sicherheit zu setzen: Sie erwerben die Immobilie, erledigen die Sanierung, vermieten für die Dauer der Fixzinsphase und verkaufen die Immobilie anschließend. So kommen Sie nie in eine Phase mit variabler Verzinsung. Ob diese Vorgehensweise sinnvoll ist, hängt von der Entwicklung des Immobilienmarktes ab.

Sie können diese Option einfach im Hinterkopf behalten und dann, vor Ablauf der Zinsbindung, prüfen, ob derzeit gute Rahmenbedingungen für den Verkauf des Objektes herrschen.

Fixing-Up-Immobilienstrategie: Förderungen und Steuer

Ein praktisches Detail bei der Sanierung von Bestandsobjekten ist, dass Förderungen genutzt werden können. Viele Förderungen werden auf landes- und Gemeindeebene vergeben. Daher ist immer individuell zu prüfen, ob Fördermöglichkeiten bestehen.

Derzeit (Stand: 06/2026) gibt es in Wien beispielsweise eine Förderung für die Nachrüstung eines außenliegenden Sonnenschutzes. Bis vor Kurzem gab es auch eine Förderung für den Einbau einer Sicherheitstüre. Diese Subvention ist ausgelaufen, doch derartige Aktionen gab und gibt es in verschiedenen Regionen Österreichs immer wieder.

Steuervorteile der Fixing-Up-Immobilienstrategie

Der erste Vorteil hinsichtlich Abgaben und Steuern ist bei dieser Investment-Methode bereits beim Kauf gegeben. Der Kaufpreis einer sanierungsbedürftigen Immobilie ist entsprechend geringer als jener eines sanierten Objektes. Diverse Nebenkosten (Grundbucheintragungsgebühr, etc.) werden jedoch vom Kaufpreis ausgehend errechnet. Diese fallen somit entsprechend gering aus.

Auch die Ausgaben für die Aufwertung des Objektes wirken sich steuerlich aus. Denn sie sind verringern die Gewinnbemessungsgrundlage und sorgen somit dafür, dass die Mieteinnahmen entsprechend gering besteuert werden.

Vorsicht ist jedoch beim späteren Weiterverkauf der Immobilie geboten. Denn hier fällt die Immobilienertragsteuer in Höhe von 30 Prozent des Gewinns an. Für die Gewinnermittlung werden die gesamten Anschaffungskosten der Liegenschaft einbezogen. Das heißt, auch die Kosten der Sanierung spielen eine Rolle. Bewahren Sie daher unbedingt genaue Aufzeichnungen zu den getätigten Ausgaben auf. Klären Sie die genaue Gewinnermittlung, unter Berücksichtigung der Abschreibungen, und die damit einhergehende Steuerlast mit Ihrem Steuerberater.

Fixing-Up-Strategie: Vorteile und Risiken

Jede Immobilienstrategie bringt Vor- und Nachteile mit sich, die individuell zu bewerten sind. Gerade aufgrund persönlicher Präferenzen und eigener Planung können sich auch andere wichtige Aspekte ergeben. Nehmen Sie sich daher immer Zeit, um eigenständig zu prüfen, welche Vorgehensweise für Sie am besten ist. Selbstverständlich ist auch die professionelle Unterstützung eines Steuerberaters empfehlenswert, um eine fundierte Entscheidung treffen zu können. Ganz allgemein ausgedrückt, gibt es bei der Fixing-Up-Strategie nachstehende Vor- und Nachteile.

Vorteile im Überblick:

• Günstigere Ankauf: Immer wieder gibt es sanierungsbedürftige Immobilien, die wirklich preiswert verkauft werden.
• Steuerliche Vorteile: Investitionen können abgeschrieben werden und die Nebenkosten sind, bedingt durch den geringeren Kaufpreis, niedriger als beim Erwerb einer Erstbezugswohnung. Zusätzlich können eventuell Förderungen (je nach Region unterschiedlich) genutzt werden.
• Starker Cashflow: Wenn die Strategie aufgeht, bringt Ihnen die Immobilie konstanten, zuverlässigen Cashflow.
• Einfache Finanzierung: Die Bank kann den Kredit per Hypothek besichern. Dadurch ist es meist einfach möglich, eine Finanzierung zu erhalten.
• Exit-Szenario ohne Zeitdruck: Ob Sie die Immobilie später wieder weiterverkaufen, müssen Sie nicht jetzt entscheiden. Je nach Marktentwicklung können Sie das Objekt nach einigen Jahren, z.B. am Ende der Fixzinsphase Ihrer Finanzierung, verkaufen.

Risiken im Überblick:

• Risiko beim Erwerb der Immobilie: Der Sanierungsaufwand muss realistisch eingeschätzt werden, damit die künftige Rendite der Immobilie passend kalkuliert wird. Ziehen Sie einen Sachverständigen, Baumeister oder Architekten zurate.
• Sanierungskosten: Bei Handwerksarbeiten kann es immer zu überraschenden Zusatzkosten kommen. Planen Sie daher vorsichtig. Im Zweifelsfall kann es vorteilhaft sein, sicherheitshalber eine etwas höhere Kreditsumme aufzunehmen.
• Realistische Miete: Die Höhe der Miete muss so gewählt sein, dass sich einerseits eine gute Rendite ergibt und andererseits Leerstand vermieden wird.

Für wen ist die Fixing-Up-Strategie geeignet?

Die Fixing-Up-Strategie eignet sich somit vor allem für aktive Immobilieninvestoren, die bereits Erfahrung am Markt gesammelt haben und gute Kontakte (vertrauenswürdige Handwerker, etc.) haben. Gerade, weil es auch finanzielle Risiken gibt (Überraschend höhere Sanierungskosten, Mietertrag etwas geringer als anfangs geplant etc.) ist die Fixing-Up-Strategie nicht geeignet, wenn Sie keine zusätzlichen Rücklagen haben. Sofern Sie noch keine Immobilie besitzen und keine Erfahrung mit Sanierungen haben, ist diese Methode als erstes Investment eher ungeeignet.

Wenn Sie überlegen, ein erstes Fixing-Up-Projekt in Angriff zu nehmen, nutzen Sie die Unterstützung erfahrener Profis. Sei es ein Baumeister, der die Wohnung vorab unter die Lupe nimmt oder ein Steuerberater, der vorab alle relevanten Finanzthemen mit Ihnen abklärt.

Empfehlenswert ist jedenfalls als erstes Fixing-Up-Projekt klein zu beginnen und das Risiko gering zu halten. Eine leicht vermietbare 1-Zimmer-Wohnung in guter Lage, deren Zustand keine völlige Kernsanierung nötig macht, kann beispielsweise ein optimales, erstes Projekt sein, um alle Abläufe kennenzulernen und Erfahrung zu sammeln.