Zinsbindung: Sicherheit dank fixer Verzinsung

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, nehmen Sie dazu höchstwahrscheinlich eine Kreditfinanzierung auf. Damit die bevorstehenden monatlichen Kreditraten gut planbar sind, entscheiden sich viele Menschen für eine Zinsbindung.

Die Dauer der Zinsbindung wird als „Fixzinsphase“ bezeichnet. Sie bringt Vor- und Nachteile mit sich. Diese gilt es zu bedenken, bevor ein entsprechender Kreditvertrag mit einer langjährigen Zinsbindung unterzeichnet wird.

Zusammenfassung: Darum ist die Zinsbindung eine gute Wahl

Die meisten Käufer einer Immobilie müssen zur Finanzierung einen Kredit aufnehmen. Da die Laufzeit in der Regel sehr lang ist, gibt es das Risiko schwankender Zinsen und damit einer ungewissen Höhe der Kreditraten. Eine Zinsbindung federt dies durch einen verlässlichen Zinssatz gegen einen geringen Aufschlag ab. Üblich sind Zinsbindungen zwischen fünf und 15, teilweise 20 Jahren. In dieser Zeit bleibt der Zinssatz konstant.

Was bedeutet „Zinsbindung“ und wie funktioniert eine Fixzinsphase?

Diese Fixzinsvereinbarung funktioniert ganz einfach: Für eine bestimmte Zeitspanne, ab Aufnahme des Kredits, wird ein fixer Zinssatz vereinbart. Dadurch wissen Sie genau, wie hoch die monatlichen Zahlungen (Raten + Zinsen) in dieser Zeitspanne sein werden. Erst später, nach Auslaufen dieser Fixzinsphase, kommt ein variabler Zinssatz zur Anwendung. Dieser orientiert sich dann an einem vorab definierten Wert (z. B. 3-Monats-EURIBOR + Aufschlag).

Beispielrechnung Zinsbindung

Sehen wir uns dazu ein einfaches Beispiel an: Familie Huber will ein Haus um 450.000 Euro, Nebenkosten bereits inklusive, kaufen. Sie verfügen über 150.000 Euro Eigenmittel und benötigen daher einen Kredit über 300.000 Euro. Als Kreditlaufzeit werden 35 Jahre vereinbart. Spätestens nach Ablauf dieser 35 Jahre ist der Kredit also jedenfalls abbezahlt. Zusätzlich wird festgelegt, dass es für 15 Jahre eine Zinsbindung gibt. In dieser Fixzinsphase weiß Familie Huber somit schon bei Aufnahme des Kredits, welche Zahlungen wann fällig sein werden.

Nach Ablauf der 15 Jahre wird der noch offene Restbetrag variabel verzinst. Der Vorteil: Familie Huber hat bis dahin schon einiges abbezahlt. Selbst wenn die Zinsen in 15 Jahren höher sein sollten als jetzt, ist der offene Betrag (der die Berechnungsgrundlage für die Höhe der Zinsen darstellt) bereits deutlich geringer.

Daher ist klar: Je länger die Fixzinsphase dauert, desto exakter weiß Familie Huber vorab, wann welche Zahlungen erfolgen werden. Für die Planungssicherheit sind lange Fixzinsphasen daher immer praktisch.

Dauer der Zinsbindung

Sie möchten einen Kredit mit einer Fixzinsphase aufnehmen, sind aber unsicher, wie lange die Zinsbindung vereinbart werden soll? Wenn es sich um ein überschaubares Darlehen handelt, z.B. für die Sanierung einer Immobilie, bieten manche Banken auch einen Fixzinssatz über die gesamte Laufzeit an. Diese Vorgehensweise ist für besonders sicherheitsorientierte Personen geeignet.

Bei Immobilienkrediten, die für den Kauf oder Bau einer Immobilie gedacht sind, kommt es meist zu einer Mischung: Die ersten Jahre hinweg besteht die Zinsbindung und anschließend kommt es zur variablen Verzinsung.

Die Dauer der Zinsbindung liegt meistens zwischen fünf und 15 Jahren, auch 20 Jahre sind teilweise möglich, aber schon etwas weniger verbreitet. Je mehr Planungssicherheit Sie sich wünschen, umso länger sollte die Fixzinsphase sein.

Wichtig ist jedoch nicht nur dieser Aspekt, denn jedes Finanzierungsangebot ist individuell. Lassen Sie sich unterschiedliche Optionen anbieten um zu sehen, wie sich der Fixzinssatz für 10 oder 15 Jahre unterscheidet.

Außerdem sollten immer Angebote mehrerer Banken eingeholt werden – Ihre Hausbank bietet nicht automatisch die besten Konditionen. Achten Sie bei einem Vergleich immer auf den effektiven Jahreszinssatz. Außerdem steht es Ihnen frei, die Höhe der pönalfreien vorzeitigen Tilgung nachzuverhandeln. Viele Banken sind dahingehend zumindest ein wenig flexibel und bereit, den pönalfrei tilgbaren Betrag pro Jahr zu erhöhen.

Kosten der Zinsbindung

Die Fixzinsphase bietet bessere Planbarkeit, doch diesen Vorteil lässt sich das Kreditinstitut vergüten.

• Zinshöhe: Die Zinsen einer Fixzinsphase liegen daher etwas höher als der tagesaktuelle Zinssatz. Der Aufschlag ist jedoch meist moderat. Vielen Kreditnehmern ist der Planbarkeitsvorteil diese überschaubaren Zusatzkosten absolut wert.
• Vorfälligkeitsentschädigung: Ein weiterer Kostenfaktor ist die Vorfälligkeitsentschädigung. Dabei handelt es sich um eine zusätzliche Gebühr, die Sie bezahlen müssen, wenn Sie Ihren Kredit frühzeitig zurückzahlen. Dieses Pönale beträgt meist 1 % der frühzeitig zurückbezahlten Kreditsumme, unabhängig davon, ob Sie den gesamten offenen Kreditbetrag frühzeitig abbezahlen oder nur einen Teil davon. In vielen Kreditverträgen besteht jedoch eine Ausnahme, sodass Sie z. B. pönalfrei 10.000 Euro pro Jahr sondertilgen können. Diese Gebühr existiert bei variabel verzinsten Krediten nicht.

Praxisbeispiel: Ihr offener Kreditbetrag liegt bei 200.000 Euro. Sie befinden sich in der Fixzinsphase, erben jedoch überraschend eine höhere Summe und möchten den Kredit abbezahlen.

• Option 1 – teilweise frühzeitige Tilgung: Laut Kreditvertrag dürfen Sie jährlich 10.000 Euro Sondertilgung pönalfrei leisten. Sie können den Kredit weiterhin in monatlichen Raten abzahlen und zusätzlich 10.000 Euro pro Jahr bezahlen. So endet der Kredit früher und es fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an.
• Option 2 – vollständige Tilgung: Sie bezahlen sofort den gesamten Kredit zurück. Die Bank verrechnet 1 % der frühzeitigen Tilgungssumme als einmalige Gebühr. Dafür endet der Kredit sofort und Sie ersparen sich die Zinsen, die ansonsten im Lauf der Jahre zu bezahlen gewesen wären.

Ende der Zinsbindung: Was tun?

Wenn Sie einen laufenden Kredit haben und das Ende der Fixzinsphase bevorsteht, stellt sich die Frage, wie nun am besten vorzugehen ist. In einem ersten Schritt muss geklärt werden, welche Auswirkungen die künftige, variable Verzinsung hat. Es ergeben sich folgende Fragen:

• Wie hoch war der bisherige Zinssatz?
• Wie hoch wäre aktuell der Zinssatz, wenn der Kredit bereits variabel verzinst wäre?
• Welche Auswirkungen hat das auf meine monatliche Kreditrate?
• Sofern die Zinsen derzeit höher sind, ist die zu erwartende Kreditrate weiterhin für Sie leistbar?

Diese Punkte können Sie auch ganz offen mit der bisher finanzierenden Bank besprechen. Sofern sich das Zinsniveau seit Kreditaufnahme nicht wesentlich verändert hat, bleibt die monatliche Belastung durch den Kredit vorerst ähnlich wie bisher. Doch die Konditionen können sich künftig ändern. Wenn Ihnen das zu unsicher ist, hinterfragen Sie, ob eine neue Fixzinsvereinbarung abgeschlossen werden kann.

Kredit umschulden

Ihre Fixzinsphase läuft aus, Sie sind mit den künftigen Konditionen nicht glücklich und Ihre Bank ist nicht entgegenkommend? Dann kann eine Umschuldung die passende Lösung sein.

Dieser Vorgang funktioniert unkompliziert: Sie nehmen bei einer anderen Bank einen neuen Kredit auf und tilgen damit den bisherigen Kredit. Wenn Ihnen eine andere Bank bessere Konditionen bietet, lohnt sich eine solche Umschuldung. Ob das tatsächlich der Fall ist, muss immer genau geprüft werden. Denn es entstehen Einmalkosten, z.B. Bearbeitungsgebühren und die Kosten für die Änderung der Belastung im Grundbuch (Hypothek).

Genauigkeit ist gefragt, wenn im Zuge der Umschuldung oder auch bei einer sonstigen frühzeitigen Tilgung (auch, wenn diese nur einen Teil des offenen Kreditbetrages betrifft) Kosten seitens der Bank rückerstattet werden. Denn Banken sind dazu verpflichtet, in diesem Fall bereits verrechnete Gebühren (diese werden meist bereits bei Abschluss des Kreditvertrages fällig) anteilig zu erstatten. Hierzu gibt es ein klares Urteil. Trotzdem sollten Sie ein Auge darauf werfen, ob die Bank diese Erstattung auch tatsächlich vornimmt.

Zinsbindung: Vorteile und Nachteile

Ob ein Kredit mit Fixzinsphase für Sie das richtige ist, muss immer individuell bewertet werden. Folgende Vor- und Nachteile bietet eine Finanzierung mit Zinsbindung objektiv.