Hypothekarkredit: Was genau ist das?

Ein Hypothekarkredit wird gemeinhin oft als „Immobilienkredit“ oder „Immobilienfinanzierung“ bezeichnet. Konkret handelt es sich um ein Darlehen mit langer Laufzeit, bei dem im Grundbuch eine Hypothek eingetragen wird. Daher kommt die Bezeichnung dieser Kreditform. Diese sogenannte „Hypothek“ ist eine Belastung. Sie steht deshalb im C-Blatt des Grundbuches und ist zu Gunsten der finanzierenden Bank eingetragen.

Wie funktioniert eine Hypothek?

Die Funktionsweise ist somit einfach: Sie erhalten einen Kredit für eine Immobilie und ebendiese Liegenschaft dient der Bank als Sicherheit, damit sie die Finanzierung bereitstellen kann. Dank dieser Sicherheit kann die Bank vergleichsweise niedrige Zinsen und lange Laufzeiten (üblich sind 25-30 Jahre) anbieten.

Meistens wird die Hypothek genutzt, um einen Kredit für die zu belastende Immobilie zu erhalten. Es ist jedoch auch möglich, eine Immobilie, die Ihnen bereits gehört, mit einer Hypothek zu belasten, damit Sie einen Kredit für ein anderes Vorhaben bekommen.

Hypothek: Arten und Kosten

Grundsätzlich werden zwei Arten der Hypothek unterschieden:

• Höchstbetragshypothek: Die eingetragene Belastung bleibt immer konstant, egal wie hoch der noch offene Kreditbetrag ist. Nachdem der Kredit zurückbezahlt wurde, kann das Pfandrecht im Grundbuch bestehen bleiben und für andere Finanzierungen genutzt werden. Diese Option bietet sich z. B. an, wenn Sie immer wieder Immobilien kaufen (z. B. als Anlage) und die abbezahlte Immobilie als Sicherheit dienen soll.
• Darlehenshypothek: Die Hypothek wird für einen konkreten Kredit vereinbart. Wenn der Kredit nach und nach abbezahlt wird, sinkt parallel der Wert des Pfandrechts.

Sobald der Kredit vollständig abbezahlt ist, kann die Löschung des Pfandrechtes beantragt werden. Die Bank stellt eine entsprechende Bestätigung aus. Mit dieser beantragen Sie die Löschung beim zuständigen Bezirksgericht.

Kosten der Pfandrechts-Eintragung

Für die Eintragung der Hypothek im Grundbuch fallen leider beträchtliche Kosten an. Diese liegen bei 1,2 % der Hypothek inklusive Nebengebührensicherstellung.

Die 1,2 % werden also nicht von der Kreditsumme ausgehend berechnet. Der Besicherungsbetrag ist üblicherweise etwas höher. Daher sind die entstehenden Kosten für die Eintragung der Hypothek mehr als 1,2 % der Kreditsumme. Somit ist die Hypothek ein relevanter Anteil der gesamten Kaufnebenkosten.

Sonstige Nebenkosten

Weitere Nebenkosten eines Hypothekarkredits sind einmalige Gebühren beim Abschluss des Kredits. Hier lohnt es sich, Angebote zu vergleichen und mit Banken zu verhandeln, da es deutliche Unterschiede bei der Höhe dieser Kosten geben kann. Neben der Verzinsung fällt – meist quartalsweise – auch Kontoführungsgebühr an.

Manchmal verlangen Banken den Abschluss einer Versicherung, damit der Kredit gewährt werden kann. Diese Kreditrestschuld- oder auch Lebensversicherungen, gehen meist mit eher geringen Kosten einher.

Hypothekarkredit: Zinsen

Die gute Nachricht ist, dass ein Hypothekarkredit mit relativ niedrigen Zinsen einhergeht. Denn die Bank ist bereits durch die Hypothek im Grundbuch sehr gut abgesichert. Ein Konsumkredit hat hingegen wesentlich höhere Zinsen.

Hypothekarkredite können mit unterschiedlichen Zinsarten aufgenommen werden:

• Variable Verzinsung: Die Höhe der Zinsen kann sich verändern und richtet sich nach einem im Kreditvertrag definierten Basiswert (z. B. EURIBOR).
• Variable Verzinsung mit Cap und Floor: Die Zinsen können sich verändern, es sind jedoch Ober- und Untergrenzen festgelegt, innerhalb derer sich der Zinssatz bewegen muss.
• Fixe und variable Verzinsung: Für eine bestimmte Zeitdauer (häufig 5 – 15 Jahre) wird ein fixer Zinssatz vereinbart. Dieser kann sich nicht verändern. Nach Ablauf der Fixzinsphase kommt ein variabler Zinssatz zur Anwendung.
• Reine Fixverzinsung: Dieses Format ist selten, aber es ist auch möglich, einen Kredit abzuschließen, der vollständig fixverzinslich ist.

Welche Variante am besten passt, hängt von Ihrer Risikobereitschaft und Bonität ab. Die meisten Immobilienkäufer entscheiden sich für eine Kombination aus Fixzinsphase und anschließender variabler Verzinsung. Sicherheitsorientierte Personen wählen am besten längere Fixzinsphasen. Eine variable Verzinsung ist naheliegend, wenn Sie sich auch wesentlich höhere Raten leisten können, falls die Zinsen vorübergehend kräftig steigen.

Was passiert, wenn ein Hypothekardarlehen nicht bezahlt werden kann?

Wenn Sie überlegen, einen Kredit für Ihre Immobilie aufzunehmen, kommt gelegentlich auch der ein oder andere Gedanke zur Leistbarkeit auf. Sollte es wirklich einmal so weit kommen, dass Sie Ihre Kreditrate nicht bezahlen können, kontaktieren Sie möglichst frühzeitig die finanzierende Bank.

Bei temporären Zahlungsschwierigkeiten kann meist eine einfache Lösung gefunden werden. Die Raten können eventuell vorübergehend ausgesetzt werden. Auch eine Umschuldung kann in Frage kommen. Denn durch eine längere Kreditlaufzeit (und möglicherweise niedrigere Zinsen) reduziert sich die monatliche Belastung.

Banken haben üblicherweise Interesse an einer konstruktiven Lösung. Im schlimmsten Fall, wenn Sie über längere Zeit hinweg keine Zahlungen leisten, kann jedoch die Hypothek geltend gemacht werden. Das kann zur Versteigerung Ihrer Immobilie führen. Mit dem Erlös wird der noch offene Betrag bei der Bank getilgt. Dieses Szenario gilt es selbstverständlich zu vermeiden.

Wie bekomme ich einen Hypothekarkredit?

Ob Ihnen eine Bank einen Kredit anbietet oder nicht und zu welchen Konditionen Sie die Hypothekarfinanzierung bereitgestellt bekommen, hängt von diversen individuellen Faktoren ab. Banken bewerten sowohl Ihre Bonität als auch Immobilien unterschiedlich. Daher lohnt es sich jedenfalls immer, unterschiedliche Angebote einzuholen. Ihre Hausbank muss nicht unbedingt die besten Kreditkonditionen bieten.

Folgende Faktoren spielen bei der Kreditvergabe jedenfalls eine wichtige Rolle:

• Persönliches Alter: Sie müssen volljährig sein, um einen Kredit aufnehmen zu können.
• Bonität: Banken überprüfen, wie es um Ihre Zahlungsfähigkeit bestellt ist und wie zuverlässig Sie Ihren Verpflichtungen in der Vergangenheit nachgekommen sind.
• Haushaltsrechnung: Eine Übersicht der Einnahmen und Ausgaben zeigt, welche Kreditrate leistbar ist. Besonders unvermeidliche Ausgaben (z. B. Alimente) stehen dabei im Fokus.
• Einkommen: Die Höhe und Sicherheit Ihres Einkommens ist ein wichtiger Faktor.
• Eigenkapital: Für den Immobilienkauf sollten Sie möglichst 20 % der zu investierenden Summe als Eigenkapital einbringen können. Mit weniger Eigenkapital ist die Kreditvergabe nicht unmöglich, aber schwieriger.
• Immobilie: Selbstverständlich prüfen Bank auch das Objekt, das mit der Finanzierung erworben werden soll. Zustand, Größe und Lage sind wichtig, damit die Bank einschätzen kann, ob die Immobilie als Sicherheit genutzt werden kann.
• Bürgschaften und Versicherungen: Der Abschluss von Versicherungen und die Abgabe einer Bürgschaftserklärung (z. B. durch Verwandte) sind weitere Pluspunkte, die jedoch meist nicht sein müssen.

Banken verschaffen sich immer ein ganzheitliches Bild, bevor eine Kreditentscheidung getroffen wird. Das nimmt Zeit in Anspruch. Daher sollten Sie bereits möglichst frühzeitig Kontakt mit verschiedenen Banken aufnehmen. Besprechen Sie Ihr Vorhaben, eine Immobilie zu verkaufen, klären Sie die groben Eckdaten. So können Sie später schneller agieren. Denn wenn die Bank Ihre persönlichen Umstände bereits geprüft hat, muss vor der Kreditentscheidung nur noch die konkrete Immobilie unter die Lupe genommen werden.

Sobald Sie ein passendes Objekt gefunden haben, nehmen Sie wieder Kontakt mit der Bank auf, übermitteln die vorliegenden Informationen über die Immobilie und warten auf die Kreditentscheidung. Liegt diese positiv vor, können Sie ein Kaufanbot ohne Finanzierungsvorbehalt abgeben.

Sondertilgung bei Hypothekardarlehen

Die Kreditraten werden monatlich abgebucht, die Zinsen meist ebenfalls monatlich oder per quartalsweiser Zahlung. Wer möchte, kann den Kredit jedoch auch schneller als geplant zurückzahlen. In diesem Fall spricht man von „frühzeitiger Tilgung“. In der Höhe von bis zu 10.000 Euro pro Jahr ist diese Sondertilgung pönalfrei – also ohne zusätzliche Gebühren – möglich.

Ansonsten gibt es unterschiedliche Optionen:

• Variable Verzinsung: Wenn der Kredit variabel verzinst ist, kann jederzeit und in beliebiger Höhe eine Sondertilgung erfolgen. Ein Pönale darf in diesem Fall nicht verrechnet werden.
• Fixzinsphase: In der Fixzinsphase gilt allgemein die Grenze von 10.000 Euro, wobei im Kreditvertrag ein höherer Betrag festgelegt werden kann. Andernfalls wird eine Gebühr fällig, die maximal 1 % der frühzeitig zurückbezahlten Summe ausmachen darf. Diese Gebühr wird „Vorfälligkeitsentschädigung“ genannt, da sie die Bank dafür entschädigen soll, dass der Kredit früher als gedacht abbezahlt wird und die Bank somit weniger Zinsen erhält, als wenn der Vertrag wie ursprünglich geplant eingehalten worden wäre.

Wenn Sie gerade erst einen Kreditvertrag abschließen möchten, verhandeln Sie am besten zumindest die Option, mehr als 10.000 Euro pro Jahr ohne zusätzliche Kosten tilgen zu dürfen. Die meisten Banken sind hier durchaus flexibel.

Hypothekarkredit: Die wichtigsten Vor- und Nachteile

Wie jede Kreditart bieten auch Hypothekarkredite Vor- und Nachteile. Kommen wir zuerst zu den Pluspunkten:

• Hohe Kreditsummen möglich: Da die Immobilie als Sicherheit dient, sind hohe Kreditbeträge möglich.
• Lange Laufzeit: Kreditlaufzeiten von 20, 25 oder sogar über 30 Jahre kommen zur Anwendung. Je länger die Laufzeit, desto geringer fällt die monatliche Rate aus. Im Umkehrschluss fallen jedoch auch für längere Zeit Zinsen an.
• Relativ einfache Kreditvergabe: Dank der starken Besicherung werden Hypothekarkredite in Österreich recht einfach vergeben. Solange die Immobilie überzeugt und Ihre generelle Bonität gut ist, werden Sie einen Hypothekarkredit für den Immobilienkauf bekommen.

Mögliche Nachteile eines Hypothekarkredits sind folgende Aspekte:

• Belastung der Immobilie im Grundbuch: Bei jedem Hypothekarkredit wird das Grundbuch belastet. Die Bank sichert sich ab und die Immobilie kann kaum als Sicherheit für andere Finanzierungen genutzt werden, bis die aktuelle Belastung im ersten Rang gelöscht ist.
• Abhängigkeit von Banken: Je weniger Kreditvolumen nötig ist, desto unabhängiger agieren Sie. Bei hohen Kreditsummen können Banken einen höheren Eigenkapitalanteil oder zusätzlich Versicherungen fordern.
• Nebenkosten: Die Grundbucheintragung beim Notar und die Kreditaufnahme gehen mit einigen Gebühren einher, die leider unvermeidbar sind.

Unabhängig dieser Aspekte ist diese Form des Kredits die klassische Möglichkeit, den Immobilienkauf zu finanzieren. Indem die Kreditkonditionen verglichen werden und eine private Immobilie ohne Makler gekauft wird, lassen sich beträchtliche Summen einsparen.