Mietnomaden – Risiko für alle Vermieter

Mietnomaden planen vorsätzlich, eine Immobilie anzumieten, aber nie Miete zu bezahlen. Sobald es dann juristisch eng wird, verlassen sie – meist so spät als möglich – das Objekt wieder. Große Immobilienunternehmen können dieses Problem besser wegstecken. Doch gerade für private Vermieter, die nur über ein, zwei Wohnungen verfügen, sind Mietnomaden eine echte Bedrohung.

Definition: Wer gilt als „Mietnomade“ – und wer nicht?

Nicht jede Person, die gerade keine Miete bezahlen kann, gilt gleich als „Mietnomade“. Es kann vorkommen, dass ein Mieter temporär Zahlungsschwierigkeiten hat. Etwa bei Jobverlust oder wegen eines persönlichen Schicksalsschlages. Der Mieter ist jedoch weiterhin zahlungswillig. Üblicherweise versprechen Personen in dieser Situation, die ausständige Miete rasch zu überweisen. Meist kann eine einzelne, ausgefallene Miete dann durch Freunde und Verwandte ersetzt werden oder der Mieter nimmt einen Konsumkredit auf.

Genau dieser Zahlungswille fehlt jedoch bei Mietnomaden. Diese agieren mit dem Vorsatz, nichts bezahlen zu wollen. Sie erschleichen sich die Immobilie und tun so, als wären sie zuverlässig. Doch schnell zeigt sich, es ist kein Zahlungswille gegeben. Hinzu kommt, dass Mietnomaden die Immobilie meist schlecht behandeln.

Welche Immobilien sind für Mietnomaden interessant?

Grundsätzlich können Mietnomaden gut eine Fassade aufrecht halten, um an Immobilien zu kommen. Sie verhalten sich bei Besichtigungen seriös und täuschen Zuverlässigkeit vor. Mietnomaden gibt es bei Immobilien in allen Preislagen und Regionen.

Etwas anfälliger sind jene Objekte, bei denen es aus irgendeinem Grund weniger Interessenten gibt. Sei es, weil die Lage gewisse Nachteile mit sich bringt oder andererseits, weil die Miete sehr hoch angesetzt ist. Mietnomaden suchen gezielt nach solchen Objekten, in der Hoffnung, dass der Vermieter dieser Liegenschaft weniger wählerisch agieren kann.

Auswirkungen: Wie viel Schaden richten Mietnomaden an?

Wenn Mietnomaden in Ihrer Wohnung sind, bezahlen diese Personen keine Miete. Bis sie die Immobilie zwangsweise verlassen müssen, vergehen jedoch viele Monate. Es kann im Extremfall sogar ein Jahr dauern, um Mietnomaden aus dem Objekt zu bekommen.

Abseits der entgangenen Miete entstehen laufend neue Kosten, z.B. für einen Rechtsanwalt, der sich um die juristisch korrekte Entfernung der Mietnomaden kümmert – von Mahnungen bis zur Räumungsklage. Außerdem wird die Wohnung vermutlich in schlechtem Zustand zurückgegeben. Selbst oberflächliche Arbeiten (Ausmalen, Boden erneuern etc.) verschlingen tausende Euro.

All diesen Aufwänden steht die Kaution gegenüber. Diese liegt meist bei drei Brutto-Monatsmieten. Manche Vermieter setzen den Betrag mittlerweile höher an. Ein gesetzliches Limit gibt es nicht, solange die Kaution begründbar und nicht überschießend ist. Fünf oder sechs Monatsmieten sind, bei neu sanierten Immobilien, meist durchsetzbar.

Die logische Folge: Die entgangene Miete und die zusätzlichen Kosten übersteigen die von den Mietnomaden hinterlegte Kaution massiv. Ob Schadenersatz gegen die Mietnomaden durchsetzbar ist, ist kaum vorhersehbar. Selbst wenn der Anspruch gerichtlich bestätigt wird, ist nicht gesichert, ob die Personen überhaupt zahlungsfähig sind.

Absicherung gegen Mietnomaden

Völlige Sicherheit gegen den Einzug von Mietnomaden gibt es leider nicht. Doch als Vermieter können Sie es Mietnomaden - schon bevor der Mietvertrag unterschrieben wird - immerhin etwas schwerer machen, genau Ihre Immobilie zu beziehen:

• Hohe Kaution ansetzen: Sofern es angemessen ist, setzen Sie mehr als drei Bruttomonatsmieten als Kaution an.
• Einkommensnachweise fordern: Es ist üblich, zumindest die letzten drei Gehaltszettel als Einkommensnachweis zu fordern. Zusätzlich kann eine Bestätigung gefordert werden, die besagt, dass das Arbeitsverhältnis weiterhin aufrecht ist.
• Mieterselbstauskunft: Die Mieterselbstauskunft fragt viele relevante Punke ab, die der Mieter vor Vertragsunterzeichnung angeben bzw. bestätigen muss. Eine Alternative ist das Mieter-Profil von ohne-makler.
• Vormieterbescheinigung: Sie können anfragen, ob der Vormieter bestätigen kann, dass keine Mietschulden hinterlassen wurden. Dabei ist jedoch zu bedenken, dass speziell große Hausverwaltungen und Immobiliengesellschaften solche Bestätigungen teilweise nicht ausstellen oder dafür sehr lange brauchen.
• Vermieterrechtschutzversicherung: Ein bisschen besser schlafen können Vermieter, die eine Vermieterrechtschutzversicherung abschließen. Ob sich diese Form der Spezialversicherung tatsächlich lohnt, muss individuell beurteilt werden.

Abseits dieser Zahlen und Fakten spielt die Besichtigung Ihrer Immobilie eine bedeutende Rolle. Wenn Sie selbst die Besichtigungstermine wahrnehmen, lernen Sie die Interessenten persönlich kennen. Aber Achtung: Mietnomaden können über ihr unseriöses Vorhaben gut hinwegtäuschen, insbesondere, wenn sie diese Form des Betrugs von langer Hand geplant oder schon öfter ausgeübt haben.

Lassen Sie sich daher möglichst nicht blenden, stellen Sie kritische Fragen und nehmen Sie sich Zeit, die Personen etwas besser kennenzulernen.

Machen Sie umgekehrt auch auf Ihre Situation aufmerksam: Als privater Vermieter, der nicht hunderte Einheiten besitzt, sind Sie auf die Zuverlässigkeit der Mieter besonders angewiesen. Indem Sie diesen Umstand erwähnen, ist für Interessenten auch besser nachvollziehbar, weshalb Sie bei der Auswahl der Mieter vorsichtig agieren, zusätzliche Dokumente möchten und kritische Fragen stellen.

Gegen Mietnomaden vorgehen

Sobald ein Mieter mit der Zahlung der Miete säumig ist, sollten Sie den Grund des Zahlungsverzugs hinterfragen. Wenn die Erklärung glaubwürdig ist, können Sie verständnisvoll reagieren, aber gleichzeitig darauf hinweisen, dass Sie trotzdem eine offizielle Mahnung übermitteln müssen. Zahlt der Mieter auch acht Tage nach der Mahnung nicht, kann bereits die gerichtliche Kündigung erfolgen. Machen Sie auf diesen Umstand ebenfalls aufmerksam.

Durch diese klare Kommunikation vermitteln Sie mehrere Botschaften:

• Sie haben Verständnis, wenn es sich um ein einmaliges, überraschendes Ereignis handelt und die Mietzahlung umgehend nachgeholt wird.
• Sie mahnen straff und setzen kurze Fristen.
• Sie wissen genau über Ihre Rechte Bescheid und sind bereit, diese im Notfall durchzusetzen.

Selbstverständlich müssen Ihren Ankündigungen auch Handlungen folgen. Übermitteln Sie die Mahnung als eingeschriebenen Brief und betonen Sie darin die 8-Tage-Frist, nach der es zur gerichtlichen Kündigung kommen kann.

Gerichtliche Kündigung und Räumungsklage

Verstreicht die Frist ohne Zahlung, so wird die gerichtliche Kündigung eingebracht. Das funktioniert einfach und schnell. Dadurch wird das Mietverhältnis grundsätzlich beendet und der Mieter muss ausziehen. Verlässt er die Wohnung nicht, kommt es zur Räumungsklage. Im Zuge dieser Klage wird üblicherweise auch die Zahlung des ausständigen Betrags erneut eingefordert.

Führt auch dieses Verfahren zu nichts, setzt die Delogierung des Mieters den Schlusspunkt. Vom Ausfall der Mietzahlung bis zur finalen Zwangsräumung kann ein ganzes Jahr vergeben. Auch nach der Delogierung bleiben die Forderungen gegen den Mieter aufrecht.

Alternative zu Räumungsklage und Delogierung

Im gesamten Verlauf des Verfahrens ist es möglich, eine einvernehmliche Einigung einzugehen. Diese Vereinbarung kann beispielsweise besagen, dass der Mieter binnen einer Woche ausziehen muss und er nur Betrag X bezahlen muss. Der Mieter erhält also einen teilweisen Schuldenerlass, wenn er dafür die Immobilie umgehend verlässt.

Das Risiko einer einvernehmlichen Auflösung ist immer, dass Mietnomaden sie einfach nicht einhalten. Stattdessen nutzen sie die Vereinbarung, um Zeit zu gewinnen. Deshalb ist es ratsam, bei einer einvernehmlichen Übereinkunft eine sehr kurze Frist (z. B. 3 oder maximal 7 Tage) zu setzen.

Außerdem sollte klargestellt werden, dass die einvernehmliche Vereinbarung eine Möglichkeit ist, die Sie nur einmalig anbieten. Sollte der Mietnomade sich nicht darauf einlassen, muss er mit den maximalen juristischen Konsequenzen rechnen.

Nach dem Auszug der Mietnomaden

Sobald die Mietnomaden die Immobilie verlassen haben, dokumentieren Sie den Zustand des Objektes. Es kann nötig sein, einen Kammerjäger zu beauftragen. Wenn die Immobilie in sehr schlechtem Zustand zurückgelassen wird, stellt sich für Eigentümer die Frage, ob sie überhaupt nochmal neu vermieten möchten.

Für viele ist der gesamte Ablauf so belastend, dass sie sich entscheiden, die Wohnung lieber als sanierungsbedürftig zu verkaufen. Andererseits ist das Risiko, gleich mehrmals Opfer von Mietnomaden zu werden, objektiv betrachtet gering.

Wie es nach dem Auszug der Mietnomaden weitergeht, hängt somit von mehreren Faktoren ab: In welchem Zustand befindet sich die Immobilie? Möchten Sie persönlich noch vermieten? Haben Sie das nötige Kapital und die Nerven, um das Objekt zu sanieren? Wenn Ihre Immobilie lange Zeit von Mietnomaden vereinnahmt war, kommt es auf ein paar Wochen nicht an. Nehmen Sie sich Zeit, um Ihre Entscheidung zur weiteren Vorgehensweise in Ruhe zu treffen.