Mieter mahnen: Auf ausbleibende Mietzahlungen richtig reagieren
Vermieter sind darauf angewiesen, die Miete pünktlich zu erhalten. Schließlich müssen sie Betriebskosten an die Hausverwaltung abführen und die Zuweisung zur Reparaturrücklage begleichen. Hinzu kommt, dass die meisten Eigentümer eine monatliche Kreditrate einplanen, die zeitgerecht zu zahlen ist.
Die Folge: Wenn sich der Zahlungseingang des Mieters verspätet oder dieser sogar gänzlich ausbleibt, können Vermieter selbst in Zahlungsschwierigkeiten geraten. Daher ist rasches Handeln gefragt, wenn die Miete nicht pünktlich überwiesen wird.
Was ist eine Mahnung?
Eine Mahnung, teilweise auch als „Abmahnung“ bezeichnet, ist eine schriftliche Aufforderung an den Mieter, eine bestimmte Handlung auszuführen (z. B. das Nachholen der offenen Mietzahlung) oder zu unterlassen (z. B. Verstöße gegen die Hausordnung). Wir beschränken uns hier auf eine ausbleibende Mietzahlung.
Empfehlenswert ist, eine Mahnung immer als eingeschriebenen Brief zu versenden. So gibt es einen Nachweis darüber, wann Sie die Mahnung versendet haben und wann diese dem Mieter tatsächlich zugegangen ist.
Mieter abmahnen: der empfohlene Ablauf
Ausgangsbasis für eine Mahnung ist immer ein bestimmtes Fehlverhalten eines Mieters. Bevor Sie eine offizielle Mahnung senden, ist eine Kontaktaufnahme zur Klärung des Sachverhalts zu empfehlen. Hinterfragen Sie beispielsweise, warum die Miete noch nicht bezahlt wurde und bis wann der Mieter nun plant, den Betrag zu überweisen.
Vielleicht handelt es sich wirklich um eine Ausnahme, bei der Sie verständnisvoll reagieren können. Schaffen Sie im Gespräch jedoch auch Bewusstsein dafür, wieso die pünktliche Mietzahlung wichtig ist. Sie müssen schließlich diverse laufende Kosten pünktlich bezahlen. Erwähnen Sie auch, dass bei wiederholter Verspätung Ihnen als Vermieter die Hände gebunden sind und Sie dann eine Mahnung zustellen müssen. Diese geht mit Zusatzkosten einher und kann sogar bis hin zur Kündigung des Mietverhältnisses führen.
Der Mieter sollte einerseits verstehen, dass Sie Verständnis für eine ausnahmsweise verspätete Zahlung haben. Andererseits soll ihm klar werden, welch weitreichende Konsequenzen es hat, wenn dieses Fehlverhalten öfter vorkommen sollte.
Mieter reagiert nicht auf Mahnung – was tun?
Wenn der Mieter die Mahnung ignoriert, folgen nun weitere Schritte. Nun kommt es im Detail darauf an, wie viel Miete nicht bezahlt wurde und wie lange sie schon nicht bezahlt wird.
Mahnklage einbringen
Sofern nach der Mahnung acht Tage vergehen und der Mieter trotzdem weiterhin nicht bezahlt, kann eine Mahnklage eingebracht werden. Das funktioniert recht unkompliziert, direkt am Bezirksgericht. Die Mahnklage kann sogar online erstellt und übermittelt werden.
Das Bezirksgericht erlässt dann einen Zahlungsbefehl an den säumigen Mieter. Wie es mit der Mahnklage weitergeht, hängt vom Verhalten des Mieters ab. Bezahlt er den Betrag nun umgehend, ist keine Kündigung des Mietvertrages seitens des Vermieters möglich. Passiert das nicht, gibt es nachstehende Möglichkeiten.
Die Folgen: Option 1 - fristlose Beendigung des Mietvertrages
Der Mietvertrag kann fristlos beendet werden, wenn sich trotz Mahnklage ein Mietrückstand in Höhe von zwei vollen Monatsmieten angestaut hat oder wenn der Mieter in zwei aufeinanderfolgenden Monaten den Großteil der Miete nicht bezahlt.
Die Folgen: Option 2 – ordentliche Kündigung des Mietvertrages
Der Mieter bezahlt immer wieder einen Teilbetrag, sodass sich nie eine Gesamtschuldensumme in Höhe von zwei Monatsmieten anhäuft. Dann ist eine fristlose Kündigung nicht möglich, ein Kündigungsgrund liegt trotzdem vor. Die Kündigung aus wichtigem Grund ist im § 30 MRG geregelt.
Wichtig: Als Vermieter müssen Sie, insbesondere bei einer solchen Kündigung aus wichtigem Grund, diese Begründung explizit im Kündigungsschreiben anführen.
Verweisen Sie am besten zur Sicherheit auch darauf, wann die Mahnung verschickt wurde und dass selbst die Mahnklage zu keiner Begleichung der Schulden geführt hat. Außerdem müssen Sie den Mieter darauf hinweisen, dass er der Kündigung widersprechen darf. Bezahlt er die Miete unmittelbar nach Erhalt der Kündigung, ist diese hinfällig.
Der letzte Ausweg: die Räumungsklage
Sofern weiterhin keine Zahlung eingeht und der Mieter die Wohnung auch nicht verlässt, obwohl ihm eine Frist von mindestens zwei Wochen für den Auszug gesetzt wurde, können Sie eine Räumungsklage einbringen. Dies bedeutet, dass die Beendigung des Mietverhältnisses gerichtlich durchgesetzt wird. Ganz konkret kann es zur zwangsweisen Räumung – der Delogierung – kommen.
Für Sie als Vermieter ergeben sich dabei zwei Nachteile:
- Einerseits kann der Mieter einen Antrag auf Aufschiebung der Räumung stellen, wenn er ansonsten obdachlos wird.
- Andererseits müssen Sie die Kosten des Verfahrens vorstrecken. Ob diese später vom Mieter eingetrieben werden können, ist fraglich und von der Bonität des Mieters abhängig.
Einvernehmliche Lösung nach einer Mahnung an den Mieter
Die Alternative zur Räumungsklage kann eine einvernehmliche Lösung mit dem Mieter sein. Diese kann beispielsweise besagen, dass der Mieter nicht die gesamten Mietschulden bezahlen muss, sondern ihm die letzte Monatsmiete erlassen wird, wenn er dafür binnen drei Tagen auszieht. Solch einvernehmliche Vereinbarungen sollten jedenfalls mit sehr kurzen Fristen versehen sein. Andernfalls können Mieter sie als Verzögerungstaktik missbrauchen.
Mieter mahnen: Es ist ein notwendiger Schritt vor weiteren Maßnahmen
Bei vielen Mietern reicht eine schriftliche Mahnung bereits aus, um sicherzustellen, dass die Miete künftig pünktlich bezahlt wird und die üblichen Regeln des Zusammenlebens im Haus eingehalten werden. Vorab ein Gespräch zu suchen, ist fair und empfehlenswert. Doch wenn es wiederholt zu Fehlverhalten kommt, führt an der formellen Mahnung kein Weg vorbei.
Stellen Sie die Mahnung per eingeschriebenem Brief zu, betonten Sie die Konsequenzen, die sich aus einer Nichtbeachtung ergeben können, und zeigen Sie säumigen Mietern somit ganz klare Grenzen auf. Manchmal ist diese Form der sehr förmlichen Kommunikation nötig. Schlussendlich stellt die schriftliche Mahnung auch die erste Grundlage für weitere Schritte dar, falls der Mieter tatsächlich sein Verhalten nicht anpassen sollte.
Reagieren Sie deshalb bei Zahlungsverzug oder sonstigen Problemen mit Mietern rasch, damit von Beginn an klar ist, dass Sie zwar Verständnis für ein einmaliges Problem haben, jedoch sicher kein fortgesetztes Fehlverhalten geduldet wird.
