Räumungsklage: So gehen Sie vor

Die Räumungsklage steht meist am Ende eines schwierigen Mietverhältnisses. Sie ist weder für Mieter noch für den Vermieter angenehm. Wir fassen zusammen, bei welchen Problemen mit einem Mieter wann eine Räumungsklage erfolgen kann, welche Auswirkungen sie hat und wie der übliche Ablauf aussieht.

Räumungsklage: Gesetzliche Grundlage

Ein Mietvertrag kann einerseits durch den Mieter gekündigt werden. Dieser hat die Kündigungsfrist und die Kündigungsverzichtsdauer zu beachten. Andererseits kann der Vertrag, sofern er befristet ist, durch Zeitablauf enden. Die dritte Option ist die Kündigung durch den Vermieter. Als Vermieter besteht jedoch, laut § 33 MRG, nur ein Recht zur gerichtlichen Kündigung. Voraussetzung für eine gerichtliche Kündigung ist das Vorliegen eines wichtigen Grundes, laut § 30 MRG.

Diese Regelung hat zwei Ziele:

• Vermieter können bestehende Mietverträge nur bei wirklich bedeutenden Gründen (frühzeitig) kündigen.
• Wenn tatsächlich ein so relevanter Anlassfall gegeben ist, wird die gerichtliche Kündigung direkt durch das Bezirksgericht veranlasst.

Wann ist eine Räumungsklage möglich?

Vorab muss ein wichtiger Grund vorliegen, damit Sie als Vermieter überhaupt eine Kündigung aussprechen können. Wichtige Gründe (§ 30 MRG) sind u.a.:

• Mietrückstand: Die Miete ist bereits fällig und trotz einer Mahnung mit Nachfrist sind bereits mehr als acht weitere Tage ohne Zahlung vergangen.
• Erheblich nachteiliger Gebrauch: Der Mieter vernachlässigt die Wohnung massiv und/oder erschwert das Zusammenleben der Parteien im Haus durch sein Verhalten in bedeutendem Ausmaß (Verstoß gegen die Hausordnung).
• Unerlaubte Untervermietung: Der Mieter nutzt die Wohnung nicht selbst, sondern hat sie im illegalen Ausmaß untervermietet.
• Kein dringender Wohnbedarf: Nach dem Tod des Mieters besteht seitens eintrittsberechtigter Personen kein dringender Wohnbedarf.

Im erwähnten §30 MRG sind die exakten Vorfälle, die als „wichtiger Grund“ einzustufen sind, noch wesentlich detaillierter aufgelistet. Es gibt noch diverse weitere Anlassfälle, die als solch wichtiger Grund zählen – wir haben an dieser Stelle nur die in der Praxis wohl wichtigsten aufgelistet.

Korrekte Kündigung des Mietvertrags

Bevor eine Räumungsklage zum Thema wird, müssen Sie eine korrekte Kündigung vornehmen. Das Kündigungsschreiben sollte per eingeschriebenem Brief nachweislich zugestellt werden.

Sie können z. B. nicht zuerst eine Kündigung wegen Mietrückständen aussprechen und später argumentieren, dass die Wohnung zusätzlich grob nachlässig benutzt wird. Führen Sie die Gründe daher von Beginn an konkret und vollumfänglich an.

Räumungsklage: der Ablauf

Nachdem der Mieter die Klage postalisch, durch das zuständige Bezirksgericht, zugestellt bekommen hat, kann er entweder fristgerecht ausziehen oder bei Gericht einen Einwand vorbringen. Vereinfacht ausgedrückt urteilt das Gericht darüber, ob der Mieter ausziehen muss. Dazu gibt es verschiedene Möglichkeiten:

• Vergleich: Mieter und Vermieter schließen einen Vergleich ab. Das bedeutet, sie einigen sich gemeinsam auf bestimmte Konditionen. Das kann z.B. bedeuten, dass der Mieter den Mietrückstand bezahlt und bis zum nächsten Monatsletzten auszieht.
• Versäumnisurteil: Der Mieter äußert sich nicht und erscheint auch nicht vor Gericht, somit ergeht ein Versäumnisurteil, das üblicherweise im Sinne des Vermieters ist.
• Anerkennungsurteil: Der Mieter erkennt gewisse Ansprüche des Vermieters an und erklärt sich bereit, diese Ansprüche zu tilgen und auszuziehen.

Doch Vorsicht: Jegliches Urteil bzw. ein geschlossener Vergleich sind noch längst keine Räumungsklage. Es handelt sich hierbei um sogenannte „vollstreckbare Exekutionstitel“.

In einem nächsten Schritt ist nun also abzuwarten, ob der Mieter zum vorgeschriebenen Zeitpunkt auszieht und alle offenen Ansprüche bezahlt sind. Wenn der Mieter nicht auszieht, wird nun – auf Basis des vollstreckbaren Exekutionstitels – bei Gericht die Räumung der Immobilie beantragt. Es ist also nicht möglich, bereits mit dem ursprünglichen Urteil die Wohnung räumen zu lassen.

Nach dem Antrag auf Räumung erteilt das Gericht eine Exekutionsbewilligung. Nun ist die Delogierung dem Mieter anzukündigen und die tatsächliche Räumung kann organisiert werden.

Wie teuer ist eine Räumungsklage?

Mietnomaden und Personen, die Wohnungen sehr schlecht behandeln, verursachen für Vermieter schnell tausende Euro an Kosten. Daher ist eine Räumungsklage zwar auch eine teure Option, mittelfristig jedoch möglicherweise die günstigere Wahl. Frei nach dem Motto: „Lieber ein Ende mit Schrecken als Schrecken ohne Ende“.

Folgende Kosten fallen bei einer Räumungsklage an:

• Anwaltskosten: Ein Anwalt erstellt die Klagschrift, bringt diese am zuständigen Gericht ein und vertritt Sie im Verfahren. Die Kosten liegen typischerweise zwischen 800 und 2.000 Euro.
• Gerichtsgebühren und Nebenkosten: Die Gerichtsgebühren sind im Gerichtsgebührengesetz geregelt und betragen knapp über 100 Euro. Es können verschiedene Auslagen und Nebenkosten entstehen, sodass die Kosten auf bis zu ca. 500 Euro steigen können.
• Schlosser und Gerichtsvollzieher: Wenn es tatsächlich zur Räumung kommt, müssen auch diese Personen bezahlt werden. Mit Kosten von gesamt ca. 1.000 – 2.000 Euro ist zu rechnen.
• Einlagerung des Hausrates: In der Immobilie verbliebene Gegenstände des Mieters werden bewertet. Als wertlos Eingestuftes, kann sofort entsorgt werden. Der Exekutor organisiert Abtransport und vorläufige Lagerung sonstiger Gegenstände. Auch dafür muss der Vermieter die Kosten tragen.

Vermieter müssen außerdem damit rechnen, die Wohnung sanieren oder zumindest äußerst umfangreich reinigen zu müssen. Denn gerade bei Delogierungen werden Objekte häufig sehr schlecht zurückgelassen. Eventuell ist sogar die Beauftragung eines Kammerjägers nötig.

Räumungsklage: Zeitlicher Ablauf

Wie lange dauert es von der Kündigung des Mietvertrages, bis die Wohnung geräumt ist? Das ist wohl eine der wichtigsten Fragen, die sich Vermieter stellen, wenn sie mit sehr problematischen Mietern zu tun haben. Sehen wir uns daher den Zeitablauf genauer an:

• Zahlungsverzug tritt ein: Zuerst muss eine Mahnung mit einer Nachfrist gesetzt werden. Nach dieser Frist müssen mehr als acht weitere Tage verstreichen, bevor wegen Zahlungsverzugs die gerichtliche Kündigung eingeleitet werden kann.
• Beauftragung eines Anwalts und Einbringung der Klage: Der Anwalt muss die Situation dem Gericht darlegen. Vom Erstgespräch mit dem Juristen bis hin zur gerichtlichen Klärung können bis zu acht Wochen vergehen.
• Frist nach Urteil: Nachdem das Urteil ergangen ist, muss vier Wochen abgewartet werden. Bestenfalls zieht der Mieter in diesem Zeitraum aus und begleicht seine Schulden.
• Antrag auf Exekution: Nach Ablauf dieser 4-Wochen-Frist kann ein Antrag auf Exekution gestellt werden. Das Gericht informiert den Mieter über die Exekutionsbewilligung. Nun hat der Mieter erneut vier Wochen Zeit, um Einspruch zu erheben. Tut der das nicht, kann der Räumungstermin festgelegt werden.
• Verzögerung durch den Mieter: Der Mieter hat die Möglichkeit einen Antrag auf Räumungsaufschub zu stellen. Dabei werden die individuellen Umstände geprüft. Wenn es z.B. minderjährige Kinder in der Wohnung gibt und Obdachlosigkeit droht, kann die Räumung aufgeschoben werden.

Bis die Wohnung schlussendlich frei ist, kann insgesamt ein Jahr vergehen. Gerade, wenn der Mieter erfolgreich die Räumung aufschieben lassen kann, droht eine bedeutende Verzögerung. Doch die Gerichte müssen auch die berechtigten Interessen der Vermieter im Auge haben. Ein Räumungsaufschub, während keine Miete bezahlt wird, die Wohnung zerstört und der Hausfrieden beeinträchtigt wird, ist keine Option.

Empfehlungen für Vermieter

Als Vermieter können Sie sich nicht völlig gegen Mietnomaden und unseriöse Mieter schützen. Doch gerade wenn schon erkennbar ist, dass es Probleme gibt, die sogar zu einer Räumungsklage führen könnten, ist strukturiertes Vorgehen und rasches Handeln gefragt.

Genaue Dokumentation

Als Vermieter sollten Sie alle Umstände bezüglich der Wohnung möglichst exakt dokumentieren. Wann gab es welchen Zahlungsverzug? Welches Fehlverhalten wurde dokumentiert? Gibt es Aussagen anderer Bewohner im Haus? Sammeln Sie Nachweise darüber, dass der Mieter die Immobilie tatsächlich schlecht behandelt und das Zusammenleben stört. Je genauer die Dokumentation erfolgt, desto besser stehen die Chancen einer erfolgreichen Räumungsklage.

Einvernehmliche Lösung suchen

Da die Klage kosten- und zeitintensiv ist, sollte zuerst möglichst eine einvernehmliche Vereinbarung ausgelotet werden. Suchen Sie das Gespräch mit dem Mieter. Verweisen Sie darauf, dass eine Räumungsklage erfolgen muss, wenn das Fehlverhalten fortgesetzt wird. Falls eine einvernehmliche Auflösung des Mietvertrages ausgemacht wird, halten Sie die Konditionen exakt schriftlich fest.

Speziell bei Mietern, die Zahlungsrückstände anhäufen, kann es günstiger sein, einen Teil der Schulden zu erlassen, wenn der Mieter dafür auszieht. Dann kann die Wohnung anschließend an eine seriöse Person vermietet werden und es ist keine Räumungsklage nötig.

Zeitnahe Anwalt beauftragen

Fruchten Gespräche mit dem Mieter hingegen nicht, verlieren Sie am besten keine Zeit und beauftragen Sie direkt eine Anwaltskanzlei mit den nötigen Schritten. So sieht der Mieter, dass Sie es ernst meinen. Ein einvernehmlicher, außergerichtlicher Vergleich zur Beilegung des Sachverhaltes ist trotzdem weiterhin möglich.