Schönheitsreparaturen: Was gilt rechtlich wirklich?
In Mietverträgen finden sich allerlei Klauseln dazu, welche Pflichten Mieter haben. Insbesondere für den Auszug werden oftmals Formulierungen eingefügt, die schlichtweg ungültig sind. Entscheidend ist, einen guten, rechtsgültigen Mittelweg zu finden: Einerseits soll der Mieter sich ordentlich um die Wohnung kümmern, andererseits muss die Formulierung rechtsgültig sein. Eine besondere Herausforderung stellen dabei die sogenannten Schönheitsreparaturen dar.
Schönheitsreparaturen: anwendbare Gesetze
Die Gesetzeslage zum Thema Schönheitsreparaturen kann je nach Wohnung unterschiedlich sein. Es gibt gesetzliche Regelungen im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB, u. a. § 1096 und § 1097 ABGB), im Mietrechtgesetz (MRG, insbesondere § 3 und § 9 MRG) und im Wohnungsgemeinnützlichkeitsgesetz (WGG, insbesondere § 14a).
Abhängig davon, in welcher Wohnung Sie als Mieter leben (Altbau oder Neubau, gemeinnützlicher Wohnbau oder ehemals geförderter Wohnbau) gelten unterschiedliche Gesetze. Bei Altbauwohnungen gilt häufig das MRG in Vollanwendung. Bei Neubauwohnungen kommt es häufig zu einer Teilanwendung und das ABGB spielt eine größere Rolle.
Wenn Sie unsicher sind, in welche Kategorie Ihre Wohnung fällt, und welches Gesetz gilt, können Sie als Mieter beispielsweise bei der Arbeiterkammer oder der Mietervereinigung Informationen einholen. Vermieter finden Rat bei Vereinigungen wie dem Eigentümer- und Vermieter Bundesverband ÖEVSV oder dem Haus- und Grundbesitzerbund ÖHGB.
Welche Pflichten haben Mieter und Vermieter?
Unabhängig von vertraglichen Vereinbarungen gibt es einige grundlegende Prinzipien, die für Schönheitsreparaturen immer gelten. Dazu zählen die folgenden Punkte.
Erhaltungspflicht des Vermieters
Der Vermieter ist dafür verantwortlich, den grundlegenden Zustand der Immobilie zu erhalten.
Wird beispielsweise eine Wohnung mit einer funktionierenden Gasetagenheizung vermietet und wird die Heizung kaputt, so muss der Vermieter die Kosten einer neuen Gastherme tragen. Kommt es beispielsweise zu einem Wasserrohrbruch, so muss der Vermieter diesen beseitigen. Nicht zur Erhaltungspflicht zählt es, wenn beispielsweise eine Wohnung als Erstbezug vermietet wird und der Parkettboden nach 15 Jahren geschliffen werden muss.
Pflegliche Behandlung der Immobilie durch den Mieter
Der Mieter muss die Wohnung in jenem Zustand zurückgeben, wie er sie übernommen hat. Das besagt § 1109 des ABGB. Es darf jedoch zur „gewöhnlichen Abnutzung“ des Mietgegenstandes kommen.
Das bedeutet, der Zustand der Wohnung kann sich im typischen Ausmaß verschlechtern, wie es bei einer üblichen Benutzung der Fall ist. Aber, was heißt das?
Die Auslegung der gewöhnlichen Abnutzung ist davon abhängig, wie lange der Mieter in der Wohnung lebt.
Es ist beispielsweise durchaus normal, dass nach 30 Jahren Mietdauer der Parkettboden schon stark in Mitleidenschaft gezogen ist. Kosten für Ausbesserungsarbeiten, die Schäden durch gewöhnliche Abnutzung abdecken, muss der Vermieter tragen. Der Mieter ist außerdem verpflichtet, übliche Wartungen durchführen zu lassen. Die Kosten der Wartung einer Gastherme trägt daher beispielsweise der Mieter. Häufig wird das über die Betriebskostenabrechnung abgerechnet.
Häufige Klauseln zu Schönheitsreparaturen in Mietverträgen
Manche Klauseln sind in auffällig vielen Mietverträgen enthalten. Ob sie gültig sind oder nicht, muss immer im Einzelfall juristisch bewertet werden, denn meist ist es nur bei groben Verstößen klar, dass eine Klausel ohnehin ungültig ist.
Wohnung streichen beim Auszug
Der Klassiker unter den Schönheitsreparaturen ist die Verpflichtung, die Wohnung neu zu streichen. Manchmal werden bestimmte Zeitabstände vorgeschrieben wie z. B. alle drei Jahre. Oder es wird festgelegt, dass die Wohnung beim Auszug frisch gestrichen werden muss.
Prinzipiell muss der Mieter beim Auszug nicht ausmalen, so wurde es in Österreich bereits klar ausjudiziert. Vermieter müssen es jedoch nicht dulden, wenn Mieter Wände in kräftigen Farben gestrichen haben. In diesem Szenario ist der Mieter verpflichtet, neu zu streichen.
Auch bei einer sonstigen „außergewöhnlichen Abnutzung“ der Wand muss der Mieter für den Schaden aufkommen bzw. diesen beheben. Allerdings: Löcher in der Wand, da Bilder aufgehängt wurden, stellen keine außergewöhnliche Abnutzung dar.
Die Ausmalpflicht kann gültig vereinbart werden, wenn diese Klausel eigens ausgehandelt wurde und der Mieter damit einverstanden ist – beispielsweise im Gegenzug für eine geringfügige Mietanpassung.
Pauschale Reparaturkosten-Klauseln
Manchmal wird vereinbart, dass alle Arbeiten, die z. B. bis zu maximal 500 Euro kosten, vom Mieter zu bezahlen sind. Solch allgemeine Klauseln werden jedoch meist als gröblich benachteiligend eingestuft und halten daher nicht.
Parkettboden schleifen
Besonders bei Altbauwohnungen gibt es manchmal die Klausel, der Mieter möge den Parkettboden im Abstand von zehn Jahren und bei Auszug schleifen. Beide Pflichten sind jedoch meist nicht verbindlich vereinbart. Die konkrete Angabe darüber, wie oft die Arbeit zu erfolgen hat, macht die Klausel bereits (meistens) ungültig. Außerdem fällt der Parkettboden in die Zuständigkeit des Vermieters.
Es gilt wieder die übliche Ausnahme: Kommt es zu außergewöhnlicher Abnutzung durch den Mieter, so muss dieser den Schaden beseitigen oder die Kosten übernehmen.
Dabei ist zu beachten, dass einzelne Kratzer im Boden keine außergewöhnliche Abnutzung darstellen. Auch der Zustand bei Einzug muss berücksichtigt werden.
Küchenausstattung
Ein häufiger Streitpunkt ist die Küche. Eine Option ist, dass bereits eine Küche vorhanden ist und diese im Mietpreis inbegriffen ist. Wird dann beispielsweise der Kühlschrank kaputt, ist das theoretisch das Problem des Mieters. Meistens wird in der Praxis jedoch eine kulante Lösung gefunden und der Vermieter übernimmt die Kosten des neuen Geräts. Ansonsten wäre es möglich, dass der Mieter ein Gerät kauft und beim Auszug Ablöse dafür verlangt, da es sich um eine Verbesserungsmaßnahme handelt (sofern das Gerät bei Auszug noch neuer ist als das Gerät, das er in der Wohnung übernommen hatte).
Speziell bei Altbauwohnungen wird für eine möblierte Küche oftmals explizit Küchenmiete verrechnet. Wenn das der Fall ist und ein Gerät kaputt wird, obwohl es pfleglich behandelt wurde, sollte es der Vermieter ersetzen. Andernfalls drohen Streitigkeiten über Mietzinsreduktionen. Dieser Aufwand steht meist in keiner Relation dazu, ein schadhaftes Gerät, für das der Mieter monatlich Küchenmiete bezahlt, zu erneuern.
Schönheitsreparaturen: Wann ist eine Klausel gültig?
Folgende Faktoren sind entscheidend, damit eine Vereinbarung verbindlich getroffen werden kann:
- Der Mieter darf nicht gröblich benachteiligt werden.
- Der Mietvertrag darf kein fix-fertiges Formular sein, das seitens des Mieters nur unterschrieben wird, sondern der Mieter muss Mitspracherecht beim Mietvertrag haben.
- Es dürfen keine starren Vorgaben getätigt werden wie z. B. eine Pflicht, eine bestimmte Arbeit im Abstand von drei Jahren auszuführen.
- Der Zustand der Wohnung beim Einzug muss berücksichtigt werden, da die Erhaltungspflicht grundsätzlich den Vermieter betrifft und der Mieter keine Verbesserungsarbeiten an der Wohnung leisten muss.
Die Folge einer ungültigen Klausel ist, dass Mieter sie gänzlich ignorieren können. Auch, wenn der Mietvertrag beidseitig unterschrieben wurde, müssen diese Arbeiten dann nicht ausgeführt werden.
Doch wie sieht das in der Praxis aus? Vermieter sollten jedenfalls Formulierungen treffen, die der Gesetzeslage entsprechen.
Empfehlenswert ist, eigens festzuhalten, dass diese Klausel individuell mit dem Mieter abgesprochen wurde und im Gegenzug dieser Vereinbarung dies auch bei der Mietzinshöhe beachtet wurde.
So können Sie beispielsweise verbindlich vereinbaren, dass die Wohnung bei Auszug frisch gestrichen zurückgegeben wird.
Das große Aber: In der Praxis sorgen derartige Vereinbarungen beim Auszug trotzdem immer wieder für Schwierigkeiten. Bei Abschluss des Mietvertrages ist der Mieter einverstanden, doch im Lauf der Jahre vergisst er die Klausel, ärgert sich vor dem Auszug darüber und führt die Arbeiten schlussendlich nur in schlechter Qualität aus. Deshalb kann es einfacher sein, auf weitereichende Klauseln zu Schönheitsreparaturen zu verzichten, diese Arbeiten selbst ordentlich zu erledigen und dafür die Miete ein wenig höher anzusetzen.
Was passiert bei durch Mieter verursachten Schäden?
Gibt es einen Schaden, der über die gewöhnliche Abnutzung hinausgeht, so müssen Mieter nicht für die gesamten Kosten aufkommen. Sondern sie müssen nur den Wert ersetzen, den der Gegenstand noch hatte. Ziel dieser Regelung ist, dass der Vermieter nicht bessergestellt wird, sondern nur der tatsächliche Schadenswert ausgeglichen wird.
Die Schwierigkeit liegt darin, den Restwert des Gegenstandes zu definieren. Dieser ergibt sich aus dem Anschaffungswert – inklusive Kosten des Einbaus – und der Abschreibung, die über die Jahre (fiktiv) erfolgt ist. In einem solchen Szenario ist es empfehlenswert, eine einvernehmliche Lösung zu treffen, da meist ein exakter Restwert nur sehr schwer definiert werden kann.
Wichtiges Dokument: Übergabeprotokoll
Sowohl für Mieter als auch Vermieter stellt das Übergabeprotokoll ein bedeutendes Dokument dar. Daraus geht in der Regel auch der Bedarf von Schönheitsreparaturen hervor. Je genauer das Übergabeprotokoll es ist, desto größer ist die Rechtssicherheit für beide Parteien.
Ein solches Protokoll ist beim Ein- und Auszug anzufertigen. Dabei wird der Zustand der Immobilie möglichst genau erfasst, Mängel werden konkret aufgelistet. Empfehlenswert ist, immer auch Fotos und Videos anzufertigen.
Wichtig: Als Vermieter dürfen Sie auch beim Übergabeprotokoll keine gröblich benachteiligten Klauseln einfügen. Das Protokoll soll tatsächlich der Dokumentation des Zustandes dienen. Im Kleingedruckten Verzichtsklauseln bezüglich anderer Ansprüche (z. B. Rückzahlungsanspruch bei überhöhter Miete im Altbau) einzubauen, kann tendenziell für mehr Streitigkeiten sorgen, als diesen vorzubeugen.
Tipps für Vermieter zum Thema Schönheitsreparaturen
Schönheitsreparaturen und gewünschte Ausbesserungen aller Art können beim Auszug zu Streit führen. Vermieter können jedoch vorsorgen und so das Konfliktpotenzial reduzieren.
Vermieter sollten darauf achten, Rechnungen lange aufzubewahren. So kann der Restwert von bestimmten Ausstattungsmerkmalen errechnet werden, wenn es zu Beschädigungen durch Mieter kommt. Ein exaktes Übergabeprotokoll und eine gute Fotodokumentation sind dabei wichtig.
Mindestens ebenso bedeutend ist die Auswahl der Mieter. Hier ist die private Vermietung besonders vorteilhaft. Denn wenn Sie Ihre Immobilie selbst ohne Makler oder ohne Hausverwaltung vermieten, lernen Sie Interessenten bei den Besichtigungen persönlich kennen. So obliegt es Ihnen, eine möglichst zuverlässige Person auszuwählen.
Gerade durch das persönliche, direkte Gespräch können Sie vermitteln, dass Sie ein privater Vermieter sind, der sich auf die Zuverlässigkeit der Mieter verlassen können muss. Sie treten als Privatperson auf, nicht als große Hausverwaltung. Dadurch fühlen sich viele Mieter auch stärker dafür verantwortlich, mit Ihrer Wohnung möglichst gut umzugehen. Schönheitsreparaturen sind dann im Idealfall kein Streitthema mehr.
