Immobilienbewertung mit dem Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist ein gesetzlich geregeltes Verfahren zur Ermittlung des Wertes einer Immobilie. Es stellt eine häufig genutzte Alternative zum Sach- und Ertragswertverfahren dar, wobei das Vergleichswertverfahren als besonders praxisnahe gilt. Wir fassen zusammen, wann und wie diese Methode zum Einsatz kommt, welche Vor- und Nachteile das Vergleichswertverfahren hat und wozu es überhaupt benötigt wird.

Zusammenfassung: Deshalb ist das Vergleichswertverfahren wichtig

• Bei diesem Verfahren wird der Preis anhand von Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte in ähnlicher Lage gebildet.
• Das Vergleichswertverfahren kann, wenn es eine ausreichende Anzahl ähnlicher Objekte gibt, den tatsächlichen Wert einer Immobilie sehr gut abbilden.
• Gesetzlich sind drei verschiedene Verfahrensmöglichkeiten vorgegeben und das Vergleichswertverfahren ist eine dieser drei Methoden. Es wird häufig genutzt, da es als ziemlich präzise, praxisnah und transparent nachvollziehbar gilt.
• In manchen Fällen ist es schwer möglich, den Wert einer Liegenschaft per Vergleichswertverfahren zu ermitteln, etwa bei sehr individuellen Immobilien oder dann, wenn es kaum ähnliche Objekte gibt.
• Immobilien, bei denen es zu einem Notverkauf gekommen ist oder die zu einem Gefälligkeitspreis veräußert wurden, können nicht als Vergleichsobjekte herangezogen werden.

Was ist das Vergleichswertverfahren?

Grundsätzlich gibt es in Österreich das Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren, um den objektiven Wert einer Immobilie zu ermitteln. Da reine Rendite-Objekte oft mit dem Ertragswertverfahren bewertet werden, kommt das Vergleichswertverfahren vor allem häufig bei selbstgenutzten Objekten zur Anwendung.

Ziel dieser Methode ist es, den Wert der Liegenschaft möglichst genau zu ermitteln, indem ein Vergleich mit anderen Immobilien mit ähnlichen Eckdaten gezogen wird. Es ist zu beachten, dass es immer Unterschiede zu anderen Objekten gibt, die in der Werteinschätzung berücksichtigt werden müssen.

Die gesetzliche Grundlage zu dieser Thematik bildet in Österreich § 4 des Liegenschaftsbewertungsgesetzes. Das Gesetz definiert de facto die Zulässigkeit der Methode. Wie das Verfahren anzuwenden ist, wird ergänzend noch in der ÖNORM 1802-1 ausgeführt.

Wie funktioniert diese Immobilienbewertung in der Praxis?

Die Grundlage für eine möglichst genaue Werteinschätzung bilden passende Vergleichsobjekte. Handelt es sich um eine 2-Zimmer-Wohnung in einer Großstadt, so lassen sich meist einfach passende Vergleichsobjekte identifizieren. Schwieriger wird es bei Einfamilienhäusern oder sehr individuellen, besonderen Liegenschaften. Lage, Größe und Zustand sollten möglichst ähnlich sein und es müssen mehrere solche Objekte vorhanden sein – nur dann lässt sich eine seriöse Wertermittlung auf diese Weise durchführen.

Für den Vergleich können Unterlagen aus der Urkundensammlung des Grundbuches herangezogen werden. Dort sind beispielsweise Kaufpreise sichtbar. Gibt es zu wenig Informationen und kaum passende Vergleichsobjekte, bleibt nur ein indirektes Vergleichswertverfahren. Dabei werden Daten z. B. aus ähnlicher, aber doch anderer Lage herangezogen. Umso mehr müssen Zu- und Abschläge berücksichtigt werden, damit die Bewertung schlussendlich möglichst korrekt ist.

Eine Herausforderung bei der Erstellung von Vergleichswertgutachten kann sein, dass es in Österreich teilweise auf Länderebene unterschiedliche Bezeichnungen für die selben Widmungskategorien gibt – beispielsweise Grünland und Freiland. Bei der Bewertung des Grundstücks ist daher besonders darauf zu achten, welche Widmung vorliegt. Bei Einfamilienhäusern kommt es auch vor, dass ein Teil der Fläche Bauland ist, alles andere hingegen beispielsweise Grünland. Auch maximale Bebauungsdichte und erlaubte Höhe spielen eine Rolle, denn so werden Nachverdichtungsmöglichkeiten bei der Bewertung beachtet.

Zu- und Abschläge berücksichtigten

Genau solche Zu- und Abschläge für bestimmte Ausstattungsmerkmale spielen immer eine wichtige Rolle, denn selten werden zwei Immobilien wirklich nahezu ident sein. Für die Bewertung werden unterschiedliche wertbeeinflussende Faktoren begutachtet. Ihnen wird ein Zu- oder Abschlag zugeordnet, der in Prozent angegeben wird. Faktoren können beispielsweise sein:

• Zustand der Immobilie
• Energieausweis
• Laufende Betriebskosten und sonstige Nebenkosten (Stand der Rücklage etc.)
• Grundriss
• Barrierefreiheit
• Stockwerklage (Lift vorhanden?)
• Kellerabteil oder sonstige Lagerfläche vorhanden?
• Stellplatz vorhanden? (Eigentum oder anmietbar?)
• Nutzungsmöglichkeiten (WG-tauglich, kurzfristige Vermietung zulässig etc.)
• Ausrichtung (Himmelsrichtung)
• Mikrolage (Lärmkarte, Luftqualität etc.)
• Nutzungsrechte Dritter (z. B. Wege- und Leitungsrechte)
• Qualität der Ausstattung
• Vermietung (befristet, unbefristet, Leerstand)
• Flächenwidmung- und Bebauungsplan bei Grundstücken
• Erschließungskosten (bereits bezahlt, noch nicht bezahlt oder mit einer Ergänzungsabgabe?)

Welche Faktoren in Relation zur zu bewertenden Immobilie mit einem Zu- oder Abschlag zu versehen sind, erfordert hohe Expertise und genaue Marktkenntnis. Denn nur so kann schlussendlich ein möglichst genauer Wert der Liegenschaft ermittelt werden. Würde eine Privatperson, die sich nicht täglich mit dem Immobilienmarkt beschäftigt, eine solche Bewertung vornehmen, wäre es nicht möglich, realistische Zu- und Abschläge zu beachten.

Zusätzlich kann es nötig sein die Preise von Vergleichsobjekten realistisch anzupassen, wenn diese vor längerer Zeit verkauft wurden. Ist bereits ein Jahr vergangen, so kann eine Adaptierung (Inflation, Marktentwicklung etc.) nötig sein.

Vergleichswertverfahren: Gutachter beauftragen

Für die Erstellung einer Immobilienbewertung per Vergleichswertverfahren kann ein Sachverständiger beauftragt werden. Diese Vorgehensweise ist nötig ist, wenn es um die Aufteilung eines Erbes geht oder um die Verteilung im Zuge einer Scheidung.

Für die Ermittlung des möglichen Verkaufspreises kann auch eine Online-Bewertung genutzt werden. So erhalten Sie schnell einen ersten Eindruck, welchen Marktwert Ihre Immobilie beim Verkauf hat.

Ein Sachverständigengutachten ist mit erheblichen Kosten verbunden, stellt dafür jedoch gerade bei strittigen Gesamtsituationen eine neutrale Grundlage für die weitere Vorgehensweise dar. In Situationen wie bei einer Scheidung ist daher eine unverbindliche Online-Bewertung nicht ausreichend.

Vergleichswertverfahren: Vor- und Nachteile

Das Vergleichswertverfahren ist sehr zuverlässig und genau, wenn es ausreichend viele Vergleichsobjekte gibt. Der errechnete Wert kommt damit dem tatsächlichen Verkehrswert, wenn die Immobilie verkauft wird, meistens recht nahe. Die aktuelle Marktsituation wird berücksichtigt, indem kürzlich verkaufte Immobilien als Vergleichsobjekte herangezogen werden. Dadurch ist die Erstellung für erfahrene Experten relativ einfach und die Ergebnisse können transparent dargelegt werden.

Nachteilig ist, dass es Immobilien gibt, bei denen kaum passende Vergleichsobjekte zu finden sind. Sei es in ländlichen Gebieten oder wenn es sich um individuelle, besondere Liegenschaften handelt. In solchen Szenarien wird eine möglichst genaue Beurteilung schwierig. Ein Risiko ist zudem, dass bestimmte Immobilien zu Liebhaberpreisen verkauft worden sein können. Gibt es wenig andere Vergleichsobjekte, können solche Verkäufe die möglichst genaue Bewertung erschweren.

Das Vergleichswertverfahren ist zurecht eine beliebte Methode, die häufig zum Einsatz kommt, moderaten Aufwand bedeutet und – sofern genug vergleichbare Immobilien verkauft wurden –ziemlich genaue Ergebnisse liefert. Sofern keine rechtssichere Wertermittlung erforderlich ist, reicht dieses Verfahren in vielen Fällen aus.