Wegerecht und Leitungsrecht als Mangel

Ein Wegerecht oder Leitungsrecht kann ein Mangel an einer Immobilie sein. Wenn solche Rechte gegeben sind, dürfen Dritte, die nicht Eigentümer eines Grundstücks sind, das Grundstück auf die definierte Art und Weise nutzen. Besonders tückisch ist, dass diese Rechte nicht zwingend im Grundbuch eingetragen sein müssen. Deshalb können ebensolche Rechte zum Problem werden – sowohl bei Bestandsobjekten als auch im Zuge eines Immobilienkaufs.

Welche Wege- und Leitungsrechte gibt es?

Im Rahmen der Vertragsfreiheit können Grundstückseigentümer und Dritte frei vereinbaren, welche Rechte dem Dritten eingeräumt werden. Vereinbarungen zu Wege- und Leitungsrechten sind somit sehr frei gestaltbar. Typische Beispiele für Wege- und Leitungsrechte sind folgende Szenarien:

• Gemeinsame Zufahrt: Es gibt einen Zufahrtsweg, der einer Person gehört, jedoch zwei Grundstücke erschließt. Der Eigentümer des Weges räumt dem Eigentümer des anderen Grundstücks ein Wegerecht ein.
• Nutzungsmöglichkeit für diverse Dritte: Der Eigentümer eines Grundstücks erlaubt z. B. dem örtlichen Mountainbike-Verein, dass sein Waldweg mit Rädern befahren werden darf.
• Leitungsverlauf zum Nachbargrundstück: Für die Aufschließung des Nachbargrundstücks besteht keine andere Möglichkeit, als die Leitungen über das eigene Grundstück zu führen. Empfehlenswert ist, in diesem Fall einen genauen Leitungsplan zu erstellen. So ist definiert und auch in Jahren ersichtlich, wo sich die Leitungen genau befinden.
• Leitungsrechte für die öffentliche Hand: Es wird eine neue Stromleitung errichtet und die Planung sieht vor, dass die Leitung über Ihr Grundstück verläuft. Bei unbebauten Flächen ist das üblich und nicht vermeidbar. Auch diese Leitungsrechte werden im Grundbuch eingetragen.

Insgesamt gibt es viele Situationen, in denen es absolut sinnvoll ist, anderen ein Wege- oder Leitungsrecht zu gewähren. Entscheidend ist, eine genaue Vereinbarung zu treffen, um Streitigkeiten zu vermeiden. Ebenso heikel ist es, wenn Rechte nicht ganz freiwillig erteilt, sondern ersessen werden.

Wegerechte durch Ersitzung

Wenn keinerlei Vertrag abgeschlossen wird, kann ein Wegerecht trotzdem erlangt werden: Durch „Ersitzung“. Diese Situation liegt vor, wenn der Weg über 30 Jahre lang, gutgläubig und durchgängig genutzt wurde. Die Nutzung muss für den Eigentümer ersichtlich gewesen sein.

Wenn Sie nichts dagegen haben, dass Ihr Nachbar eine Fläche mit Ihnen gemeinsam nutzt, aber Sie die Ersitzung verhindern möchten, ist das auch ganz einfach möglich. Teilen Sie schriftlich mit, dass die Nutzung nur bis auf Widerruf gestattet wird. Erklären Sie Ihrem Nachbarn einfach freundlich, dass er den Weg gerne verwenden darf, aber Sie formhalber korrekt festhalten möchten, dass es Ihr Weg ist, kein Wegerecht ersessen wird und daher die Nutzung bis auf Widerruf gestattet ist.

Sind Wege- und Leitungsrechte ein Problem, gar ein Mangel?

Die meisten Wege- und Leitungsrechte stellen kein Problem dar. Wichtig ist, dass eine genaue Vereinbarung getroffen wird, wie ein Grundstück für jemanden anderen nutzbar ist. In vielen Szenarien ist die Einräumung dieses Rechtes ein Zeichen guter Nachbarschaft – ganz ohne Streitigkeiten.

Wenn Sie jemandem ein Wege- oder Leitungsrecht einräumen, definieren Sie die zulässige Nutzung möglichst genau. Am besten ist ein kurzer Vertrag. Hier wird festgehalten, welche Form der Nutzung zulässig ist. Es kann z. B. ein Wegerecht gewährt werden mit dem Hinweis, dass der Begünstigte und dessen Gäste den Weg zu Fuß nutzen dürfen, der Weg jedoch nicht ausgebaut werden darf und niemals befahren werden darf.

Außerdem ist dringend anzuraten, die Vereinbarung im Grundbuch offenzulegen. So ist sie für immer transparent ersichtlich. Streitigkeiten sind deutlich unwahrscheinlicher – sowohl zwischen Eigentümer und Begünstigtem als auch beim Verkauf der Immobilie.

Wann sind Grunddienstbarkeiten (Wege- und Leitungsrechte) gültig?

Prinzipiell müssen diese Dienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen werden. Wenn ein Eintrag vorliegt, ist die Dienstbarkeit gültig – unabhängig davon, wer Eigentümer des Grundstücks ist. Anders sieht es bei sogenannten „außerbücherlichen Dienstbarkeiten“ aus. Hier gibt es zwei Möglichkeiten:

• Die Dienstbarkeit ist völlig offensichtlich: Über das Grundstück verläuft eine Hochspannungsleitung. Am Grundstück ist daher ein großer Strommast positioniert. Käufer des Grundstücks müssen davon ausgehen, dass die Stromleitung nicht ohne Bewilligung errichtet wurde, sondern dass hier eine Dienstbarkeit existiert.
• Die Dienstbarkeit ist nicht erkennbar: Ein Beispiel dafür ist, dass ein Nachbar behauptet, seit über 30 Jahren über das Grundstück zu seinem Garten zu gehen. Er hätte somit das Wegerecht ersessen, es wurde jedoch nie eingetragen. Das Grundstück wird verkauft, der Käufer weiß nichts von diesem nicht verbücherten, vermeintlichen Wegerecht. Selbst wenn es bislang bestanden hat, ist es nun hinfällig, sofern der Käufer gutgläubig gehandelt hat und ihm keine leichte Fahrlässigkeit nachzuweisen ist. Das könnte z. B. der Fall sein, wenn offensichtlich ein Weg über das Grundstück zum Nachbargarten führt. Die Rechtsprechung schützt somit Käufer, die völlig überraschend mit vermeintlichen, nicht verbücherten, Ansprüchen Dritter konfrontiert werden.

Wege- und Leitungsrechte als Rechtsmangel

Wege- und Leitungsrechte können zu einem Rechtsmangel werden, wenn die Kommunikation zwischen Käufer und Verkäufer schlecht ist. Sofern tatsächlich Ansprüche Dritter vorhanden sind, die jedoch dem Käufer nicht kommuniziert wurden, kann das komplexe Streitigkeiten nach sich ziehen. Denn dabei spielt dann eine Rolle, ob der Käufer die Dienstbarkeit kennen hätte müssen (weil sie offensichtlich ist) und welches Verschulden den Verkäufer trifft.

Leitungs- und Wegerechte: Was sollten Käufer und Verkäufer beachten?

Als Verkäufer müssen Sie alle Informationen, die für den Käufer relevant sein könnten, transparent und ehrlich kommunizieren. Wenn Wege- oder Leitungsrechte vorhanden sind, ist Ihnen das üblicherweise bekannt. Prüfen Sie zusätzlich im Grundbuch, ob es möglicherweise alte Einträge gibt, die Sie nicht bedacht haben. Solche Lasten sind im C-Blatt eingetragen.

Als Käufer müssen Sie den Grundbuchstand prüfen. Fragen Sie außerdem, ob sonstige Lasten bekannt sind. Schon im Kaufanbot kann festgehalten werden, dass der gebotene Kaufpreis für die lastenfreie Immobilie angeboten wird. Im Kaufvertrag wird dann nochmals festgehalten, dass der Eigentumsübertrag lastenfrei erfolgt.

Sofern es bekannte Lasten gibt, die kein Problem darstellen und nicht gelöscht werden können (z. B. ein Leitungsrecht für einen Energieversorger), ist das im Kaufvertrag ebenfalls kein Problem. In diesem Fall wird erwähnt, dass es die bekannte, im Grundbuch ersichtliche, Last gibt und die Immobilie ansonsten lastenfrei ist.

Leitungs- und Wegerechte beim privaten Immobilienverkauf

Für den privaten Immobilienverkauf sind Wege- und Leitungsrechte somit kein Problem. Vorhandene Rechte Dritter werden offen kommuniziert. Durch die Erwähnung bei Kaufanbot und im Kaufvertrag gibt es zusätzliche Sicherheit – sowohl für Käufer- und Verkäuferseite. Sofern das Leitungs- oder Wegerecht im Grundbuch eingetragen ist, bleibt es auch nach dem Verkauf weiterhin bestehen. Offensichtliche Grunddienstbarkeiten müssen hingenommen werden, auch wenn sie nicht im Grundbuch eingetragen sind.

Auch die Löschung einer Dienstbarkeit ist möglich. Voraussetzung ist eine schriftliche Einigung zwischen Eigentümer und Begünstigtem. Alternativ kann die Löschung erfolgen, wenn die eingetragene Dienstbarkeit nachweislich seit über 30 Jahren nicht ausgeübt wird. Das klingt lange und nach komplexer Beweislast, ist aber in vielen Fällen unkompliziert. Etwa, wenn ein sehr altes Wegerecht bestand, aber dieser Weg längst nicht mehr existiert und dies durch entsprechend alte Fotos dokumentiert ist.

Die Möglichkeit einer Löschung kann auch mit dem Rechtsanwalt bzw. Notar, der den Immobilienverkauf abwickelt, besprochen werden. Da dieser ohnehin das Grundbuch ändern muss, kann er gegebenenfalls auch die Löschung der Belastung im C-Blatt veranlassen. Thematisieren Sie diesen Aspekt am besten schon frühzeitig und klären Sie ab, ob die Löschung möglich ist. So können Sie potenzielle Käufer bereits bei der Besichtigung zu diesem Thema informieren.