Immobilie verschenken: Darauf müssen Sie achten

Eine Immobilie zu verschenken, ist in Österreich recht einfach möglich, insbesondere da es keine Schenkungssteuer mehr gibt. Doch die Schenkung muss gut durchdacht und genau geplant sein, damit der Ablauf dieses Vorgangs in einen optimalen Vertrag gegossen werden kann und der Eigentumsübertrag schlussendlich reibungslos verläuft. Wir fassen daher in diesem Beitrag zusammen, worauf Sie beim Verschenken einer Immobilie achten müssen, welche Stolperfallen es gibt und wie die Schenkung typischerweise abläuft.

Zusammenfassung: Immobilie verschenken in Österreich

Die meisten Schenkungen erfolgen in Österreich als vorgezogene Erbschaft. Einerseits, damit Begünstigte schon früher von der Immobilie profitieren, und andererseits auch, um späteren Erbstreitigkeiten vorzubeugen. Bei der Schenkung ist ein präziser Vertrag nötig. Oftmals werden im Zuge dessen auch Gegenleistungen vertraglich definiert, beispielsweise Dienstbarkeiten. In Österreich gibt es zwar keine Schenkungssteuer, doch einige Kosten und etwas bürokratischer Aufwand fallen trotzdem an.

Was genau ist eine „Schenkung“?

Eine Schenkung muss dauerhaft und freiwillig erfolgen und angenommen werden, um gültig zu sein. Daher wird ein Schenkungsvertrag aufgesetzt und die Unterschriften des Geschenkgebers und des Geschenknehmers werden notariell beglaubigt. Mit der tatsächlichen Übergabe der geschenkten Sache ist die Schenkung dann abgeschlossen.

Welche Art von Immobilie wird verschenkt?

Bei der Schenkung kann es sich um jede Art von Immobilie handeln. Typische Szenarien sind:

• Leerstehende Wohnung: Eine derzeit ungenutzte Wohnung wird verschenkt, der Geschenknehmer wird diese künftig bewohnen oder vermieten.
• Vermietete Immobilie: Bei einer vermieteten Immobilie tritt der Geschenknehmer üblicherweise in den Mietvertrag ein. Der Eigentumsübertrag ermöglicht es dem Beschenkten nicht, einen aufrechten Mietvertrag zu beenden.
• Durch denk Geschenkgeber bewohnte Immobilie: Der Geschenkgeber möchte weiterhin in der Immobilie bleiben? Dann sollte ein Wohn- oder sonstiges Nutzungsrecht im Zuge der Schenkung vertraglich vereinbart werden.
• Schenkung eines Grundstücks: Bei Grundstücken ist besonders darauf zu achten, ob zusätzliche Kosten anfallen (siehe unten) und wie die Fläche künftig genutzt werden kann.

Bevor Sie eine Immobilie verschenken, achten Sie darauf, ob Sie die Liegenschaft in irgendeiner sonstigen Form genutzt haben – beispielsweise als Sicherheit für eine Finanzierung. In dieser Situation wäre eine Schenkung nicht möglich. Sie müssten zuerst mit der finanzierenden Bank klären, dass die Sicherheit nicht länger benötigt wird (wenn z.B. nur noch eine geringe Restschuld besteht) oder regeln, dass eine andere Sicherheit hinterlegt wird.

Schenkung: Steuer und Meldepflicht

Schon seit dem Jahr 2008 gibt es in Österreich keine Schenkungssteuer mehr. Interessantes Detail: Während die Schenkung hoher Barbeträge dem Finanzamt gemeldet werden muss, gibt es für die Schenkung von Immobilien keine Meldepflicht.

Doch das Finanzamt erfährt auch ohne eine solche Verpflichtung von der Transaktion. Denn es gibt Gebühren, die bezahlt werden müssen.

Grundbucheintragungsgebühr

Die Gebühr für die Grundbucheintragung beträgt – wie beim Kauf einer Immobilie - 1,1 Prozent. Da bei einer Schenkung kein Kaufpreis vorliegt, wird der Verkehrswert der Immobilie als Berechnungsbasis herangezogen. Doch in den meisten Fällen handelt es sich bei der Schenkung um eine Schenkung innerhalb des Familienkreises. Hier gilt das Dreifache des Einheitswertes als Berechnungsgrundlage. Der sogenannte „Einheitswert“ wird per Einheitswertbescheid festgestellt. Ihre Ansprechstelle dafür ist das regional zuständige Finanzamt. Meistens ist der Einheitswert äußerst niedrig – mit dem tatsächlichen Wert einer Liegenschaft hat diese Zahl normalerweise nichts zu tun. Dementsprechend gering fällt dann auch die Grundbucheintragungsgebühr aus.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 % der Berechnungsgrundlage, üblicherweise also vom Kaufpreis. Bei einer Schenkung im begünstigten Familienkreis kommt ein Stufentarif zur Anwendung. Die Bemessungsgrundlage bildet der Wert, der per Pauschalwertmethode oder Preisspiegel (z. B. auf Daten der Statistik Austria) ermittelt wird. Alternativ kann ein Sachverständigengutachten über den Wert beauftragt werden. Die Pauschalwertmethode kann über einen Rechner des Finanzministeriums relativ einfach nachvollzogen werden.

Folgende Regelung sieht der Stufentarif vor:

• Wert bis zu 250.000 Euro: 0,5 % der Bemessungsgrundlage
• Für die folgenden 150.000 Euro: 2 % der Bemessungsgrundlage
• Darüber liegender Wert: 3,5 % der Bemessungsgrundlage

Aufschließungsgebühr und Ergänzungsabgabe

Im Zuge einer Schenkung kann es vorkommen, dass Grundstücke neu aufgeteilt werden (z.B. Unterteilung in zwei Baugrundstücke) oder dass nach der Schenkung die Errichtung eines Neubaus stattfinden soll. In solchen Szenarien ist vorab zu klären, wie es um die Aufschließungskosten und eine mögliche Ergänzungsabgabe steht.

Solche Beträge werden von der Gemeinde, als lokale Baubehörde, vorgeschrieben. Dabei kann es sich um hohe Summen handeln. Besprechen Sie die Schenkung und Ihre Planung für die künftige Nutzung des Grundstücks daher vorab mit der Behörde, um zu erfahren, mit welchen Kosten von dieser Seite zu rechnen ist.

Kosten für Rechtsanwalt, Vermessung und Notar

Abseits staatlicher Gebühren sind noch weitere Kosten zu beachten, wenn eine Immobilie verschenkt wird. Ein Rechtsanwalt wird beauftragt, um den Schenkungsvertrag zu erstellen. Alternativ kann diese Aufgabe auch ein Notar übernehmen. Jedenfalls müssen die Unterschriften am Schenkungsvertrag notariell beglaubigt werden. Der Schenkungsvertrag kann durchaus komplex sein, wenn z.B. noch bestimmte Rechte und Pflichten vertraglich festgehalten werden müssen.

Bei der Schenkung eines Grundstücks kommt hinzu, dass möglicherweise eine Vermessung nötig ist. Damit muss ein Fachbetrieb beauftragt werden, der die Grenzpunkte vermisst und diese verbindlich definiert. Beauftragen Sie einen Zivilgeometer möglichst frühzeitig, denn bei dieser Berufsgruppe kann es längere Wartezeiten bis zu einem Termin geben. So vermeiden Sie, dass sich die Schenkung ungewollt verzögert.

Schenkung: Unterhalt, Pflichtteil und mögliche Rückforderungen

Theoretisch ist es möglich, dass eine Schenkung nachträglich zurückgefordert werden kann – und das nicht nur durch den Schenkenden selbst.

Grober Undank

Eine in der Praxis tatsächlich vorkommende Option ist der sogenannte „grobe Undank“. Das bedeutet, der Beschenkte begeht beispielsweise eine Straftat zu Lasten des Geschenkgebers. Ob dies nach der Schenkung oder davor geschah, ist dabei nicht entscheidend. Denn eine Rückforderung wegen groben Undanks ist drei Jahre ab dem Zeitpunkt möglich, an dem der Schenkende davon erfährt.

Ein einfaches Beispiel: Person A schenkt Person B ein Grundstück und erfährt eine Woche danach, dass Person B ihn regelmäßig bestohlen hat. Person A erstattet einerseits Anzeige und fordert andererseits die Schenkung zurück, da grober Undank vorliegt.

Verkürzung von Unterhaltsansprüchen

Wenn der Geschenkgeber durch die Schenkung solche finanziellen Nachteile erleidet, dass er Unterhaltszahlungen an geschiedene Ehepartner oder Kinder nicht mehr vollständig bedienen kann, so können auch diese Personen die Rückabwicklung der Schenkung fordern.

Diese Möglichkeit soll u.a. verhindern, dass Unterhaltspflichtige ihr Vermögen verschenken (z. B. an einen neuen Partner) und anschließend argumentieren, sie können sich keinen hohen Unterhalt mehr leisten.

Nachlassschmälerung

Pflichtteilsberechtigte sollen durch Schenkungen zu Lebzeiten nicht benachteiligt werden. Das bedeutet, eine Person kann beispielsweise nicht kurz vor dem Tod alles einem seiner drei Kinder schenken und die beiden anderen erhalten nichts.

In genau einem solchen Szenario würde eine Nachlassschmälerung des Pflichtteils vorliegen. Die benachteiligten Pflichtteilsberechtigten können eine Ausgleichszahlung fordern. Es wird üblicherweise also nicht ein Anteil an der tatsächlichen Sache (z. B. ein Anteil an einer Wohnung) gefordert, sondern eine Ausgleichszahlung.

Schenkung mit Pflichten kombinieren

Rein finanziell betrachtet bringt eine Schenkung zu Lebzeiten keinen relevanten Vorteil gegenüber der Vererbung einer Immobilie. Die Schenkung kommt daher meist in Frage, wenn Angehörige eine konkrete Verwendung für eine Immobilie haben oder wenn die Schenkung mit bestimmten Pflichten einhergehen soll.

Vertraglich gibt es hierzu zahlreiche Möglichkeiten. Diese reichen von der Einräumung eines lebenslangen Wohnrechts, über ein Fruchtgenussrecht bis hin zu einer Pflegevereinbarung. Diese Pflichten werden im Schenkungsvertrag als Bedingungen konkret benannt. Eine präzise Ausgestaltung des Vertrages ist daher unbedingt nötig.

Manche Pflichten können zusätzlich im Grundbuch eingetragen werden, beispielsweise ein Belastung- und Veräußerungsverbot im C-Blatt. Diese Aspekte müssen mit einem spezialisierten Rechtsanwalt geklärt werden, sodass die geplanten Pflichten tatsächlich genau jenen Umständen entsprechen, die sich Geschenkgeber und Beschenkter für die Praxis wünschen.

Risiken beim Verschenken einer Immobilie

Durch die Pflicht, den Schenkungsvertrag notariell beglaubigen zu müssen, ergeben sich bei der Schenkung wenig Risiken. Selbstverständlich müssen Sie sich vorab informieren, mit welchen Kosten und Gebühren zu rechnen ist. Denn bei der Schenkung einer Immobilie kommen schnell einige tausend Euro zusammen. Ebenso wichtig ist zu klären, ob es irgendwelche Anfechtungsgründe geben könnte -insbesondere, wenn der Geschenkgeber bereits alt oder krank ist.

Das zentrale Dokument ist der Schenkungsvertrag. Nehmen Sie sich wirklich ausreichend Zeit, mit dem beauftragten Anwalt alle Inhalte bis ins letzte Detail zu besprechen. Es können weitreichende Pflichten vereinbart werden, die genau zu definieren sind. Ebenso ist zu klären, ob bestimmte Regelungen zusätzlich im Grundbuch festzuhalten sind. Die genaue Vertragsgestaltung ist essenziell, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Überstürzen Sie bei einer Schenkung daher nichts, lassen Sie sich intensiv beraten und stellen Sie so sicher, dass die Schenkung problemlos abgewickelt wird.