Immobilienertragsteuer: Hauptwohnsitzbefreiung und Herstellerbefreiung

Abhängig davon, wann Sie in Österreich eine Immobilie gekauft haben, fällt beim Verkauf Immobilienertragsteuer (ImmoESt) in unterschiedlicher Höhe an. Doch unter bestimmten Voraussetzungen ist auch ein steuerfreier Immobilienverkauf in Österreich möglich.

Die wichtigsten Ausnahmen dahingehend sind die Hauptwohnsitzbefreiung und die Herstellerbefreiung. Wir zeigen, wie diese Sonderfälle funktionieren und wie sie auf die Immobilienertragssteuer wirken.

Zusammenfassung: Hauptwohnsitzbefreiung und Herstellerbefreiung

• Die Immobilienertragsteuer fällt bei zahlreichen Immobilienverkäufen in Österreich an und verringert so den endbesteuerten Verkaufserlös der Eigentümer.
• Die Hauptwohnsitz- und die Herstellerbefreiung ermöglichen einen steuerfreien Immobilienverkauf in Österreich.
• Damit der Verkauf tatsächlich steuerfrei erfolgen kann, müssen je nach Ausnahme bestimmte Vorgaben eingehalten werden. Ob dies der Fall ist, muss individuell geprüft werden – im Zweifelsfall auch mit Unterstützung eines Rechtsanwalts und Steuerberaters.
• Durch den steuerfreien Immobilienverkauf können Eigentümer tausende Euro einsparen, die sonst als Immobilienertragsteuer zu zahlen wären.

Kurzüberblick: Was ist die Immobilienertragsteuer (ImmoESt)?

Grundsätzlich fällt die Immobilienertragsteuer beim Verkauf jeglicher Liegenschaft an, egal ob Grundstück, Haus oder Wohnung. Es wird zwischen „Neubestand“ und „Altbestand“, oft auch „Neuvermögen“ und „Altvermögen“ unterschieden. Neubestand wurde ab dem 1.4.2022 erworben, Altbestand hingegen früher.

Beim Altbestand werden 86 % des Verkaufspreises als Anschaffungskosten angenommen, auf die übrigen 14 % fallen 30 % Steuern an. Effektiv ergibt sich somit eine Steuerbelastung in Höhe von 4,2 % des Verkaufspreises. Ab 2027 wird die Besteuerung von Altvermögen erhöht.

Bei Neubestand hingegen werden vom Verkaufserlös Anschaffungskosten inkl. Nebenkosten, Kosten der Steuer-Selbstberechnung und Herstellungsaufwand abgezogen, Subventionen und Abschreibungen addiert und die dann entstehende Summe dient als Steuerbemessungsgrundlage der ImmoESt in Höhe von 30 %.

Hauptwohnsitzbefreiung

Kurz gesagt regelt die Hauptwohnsitzbefreiung, dass eine längerfristig selbst genutzte Immobilie ohne ImmoESt verkauft werden kann. Es sind jedoch Bedingungen zu erfüllen, die im § 30 EstG definiert sind.

Die „5 aus 10-Regel“

Eine Steuerbefreiung kann vorliegen, wenn Sie durchgehend mindestens fünf Jahre binnen der letzten zehn Jahre - gerechnet ab dem Zeitpunkt der Veräußerung – in der Immobilie gewohnt haben. Diese Regelung wird als „5 aus 10-Regel“ bezeichnet. Bei dieser Regelung kann es also sein, dass Sie in den letzten drei Jahren in einer anderen Wohnung lebten, zuvor jedoch z. B. 6 Jahre lang in dieser Immobilie. Damit war Ihr Hauptwohnsitz binnen der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre hier gegeben und es fällt keine ImmoESt an.

Wichtige Einschränkungen: Während der fünf Jahre müssen Sie selbst Eigentümer der Immobilie gewesen sein. Wurde z. B. die Wohnung fünf Jahre lang von Ihnen gemietet, dann von Ihnen erworben und nun verkaufen Sie das Objekt weiter, so zählen die fünf Jahre der Mietdauer nicht.

Anders ist es, wenn Sie an einer Adresse Ihren Hauptwohnsitz haben, Eigentümer jedoch Verwandte sind, z. B. Ihr Vater. Stirbt Ihr Vater und Sie erben die Immobilie, so zählen die Jahre des bisherigen Hauptwohnsitzes in die 5-aus-10-Regel. Das ist jedoch nur bei Erbe und Schenkung der Fall.

Außerdem muss der Hauptwohnsitz bei der Veräußerung aufgegeben werden. Beispiel: Sie leben in einer Eigentumswohnung, verkaufen diese und mieten sie sofort vom neuen Eigentümer an. In diesem Szenario gibt es keine Befreiung von der ImmoESt.

Sie haben bis unmittelbar zur Veräußerung durchgehend mindestens zwei Jahre lang in der Immobilie gewohnt und die Immobilie entgeltlich erworben. Bei dieser Ausnahme darf die Immobilie nicht unentgeltlich übertragen worden sein, z. B. durch eine Schenkung und die zwei Jahre müssen bis direkt zum Verkaufszeitpunkt erfüllt sein. Eine frühere Aufgabe des Hauptwohnsitzes verunmöglicht daher die Steuerbefreiung stellt z. B. dieser Gerichtsentscheid klar.

Art der Immobilie und Flächeneinschränkung

Die Hauptwohnsitzbefreiung kann genutzt werden, wenn es sich bei der verkauften Immobilie um eine Eigentumswohnung handelt oder um ein Wohnhaus mit maximal zwei getrennten Wohneinheiten. Wer beispielsweise ein ganzes Zinshaus besitzt, darin neun Wohnungen vermietet und eine selbst bewohnt, kann die Hauptwohnsitzbefreiung nicht für das gesamte Zinshaus geltend machen, wenn dieses verkauft wird.

Außerdem ist nicht nur das Haus bzw. die Wohnung steuerfrei verkaufbar, sondern zusätzlich auch das Grundstück, wenn es sich um einen Garten oder eine ähnliche Nebenfläche handelt. Hier gilt jedoch die Einschränkung, dass die Steuerfreiheit nur bis 1.000 m² Grundfläche vorliegt. Der darüber hinausgehende Grundanteil ist zu versteuern.

Herstellerbefreiung

Selbst hergestellte Gebäude können steuerfrei verkauft werden. „Selbst hergestellt“ bedeutet dabei nicht, dass Sie das Haus tatsächlich eigenständig errichtet haben müssen, auch die Beauftragung eines Bauunternehmens oder z. B. die Errichtung eines Fertighauses fallen unter diese Regelung. Sie müssen jedoch das finanzielle Risiko für die Errichtung des Bauwerks getragen haben. Genau hier liegt auch ein bedeutendes Detail: Denn streng ausgelegt tragen manche Bauherren kein Kostenrisiko, wenn sie ein schlüsselfertiges Haus zum absoluten Fixpreis kaufen. Manche Bau- und Fertighausunternehmen bieten Fixpreisgarantien an, wodurch dann strittig werden kann, ob die Herstellerbefreiung greift oder nicht.

Wenn Sie hingegen ein Bestandsgebäude kaufen, so kann die Herstellerbefreiung beim Weiterverkauf nicht genutzt werden, da schon der Voreigentümer (oder ein noch früherer Eigentümer) das Gebäude hergestellt hatte. Aus diesem Grund ist die Herstellerbefreiung auch nicht vererbbar.

Auch im Zuge einer Schenkung geht die Möglichkeit verloren, diese Ausnahme zu nutzen – der Beschenkte kann keine Herstellerbefreiung geltend machen.

Außerdem gibt es Einschränkungen zu beachten: Die Herstellerbefreiung betrifft nur das Bauwerk. Der Wert des Grundstücks muss hingegen, anders als bei der Hauptwohnsitzbefreiung, vollständig versteuert werden.

Darüber hinaus ist zu prüfen, ob die Immobilie teilweise vermietet wurde. Sollte das Objekt in den letzten zehn Jahren vollständig oder teils vermietet worden sein, so kann nur jener Teil steuerfrei verkauft werden, für den es keine Mieteinkünfte gab. Dadurch kann es komplex sein zu klären, welche Steuerbemessungsgrundlage nun tatsächlich gilt. Die Beratung durch einen Fachanwalt bzw. Steuerexperten ist in so einem Fall unerlässlich.

Herstellerbefreiung und Hauptwohnsitzbefreiung in Kombination

In der Praxis erfüllen viele private Immobilienverkäufer die Kriterien beider Ausnahmebestimmungen. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn Sie ein Einfamilienhaus gebaut haben, dieses anschließend jahrelang bewohnt haben und es nun verkaufen möchten.

Insgesamt liegen somit sehr weitreichende Ausnahmen von der Immobilienertragsteuer vor. Allerdings müssen alle Detailaspekte, z. B. bezüglich Hauptwohnsitz-Dauer, berücksichtigt werden, damit der Verkauf auch tatsächlich steuerfrei erfolgen kann.

Neben der hohen Einsparungsmöglichkeit durch einen steuerfreien Immobilienverkauf können Verkäufer auch beträchtliche Summen sparen, indem der Verkauf provisionsfrei abgewickelt wird. Viele Immobilienmakler verlangen von Käufer- und Verkäuferseite Provision. Nehmen Sie deshalb Ihren Immobilienverkauf selbst in die Hand, sparen Sie die Provision und nutzen Sie einfach das Angebot OM-Inserat, um Ihre Immobilienanzeige mit maximaler Reichweite zu inserieren.