Immobilienertragsteuer senken: Legale Wege zur Verringerung der Steuerlast

Die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) betrifft in Österreich sehr viele Verkäufer. Mit 30 Prozent des erzielten Gewinns ist die Steuer zwar nicht außergewöhnlich hoch, doch trotzdem schmälert sie den Erlös deutlich.

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, sollten Sie daher vorab unbedingt prüfen, ob in Ihrem Fall die ImmoESt zu bezahlen ist und welche steuerlichen Optimierungsmöglichkeiten eventuell vorhanden sind. So reduzieren Sie potenziell Ihre Steuerlast markant und profitieren umso mehr vom Verkauf Ihrer Liegenschaft.

Zusammenfassung: Immobilienertragsteuer senken

• Die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) liegt in Österreich bei 30 Prozent des erzielten Gewinns und somit in moderater Höhe.
• Dank einiger Ausnahmen und Optierungsmöglichkeiten, besteht die Möglichkeit, die Steuerlast weiter zu verringern oder sogar eine Immobilie steuerfrei zu verkaufen.
• Besprechen Sie Ihren Immobilienverkauf vorab mit einem Steuerberater, um keine legalen steuerlichen Optimierungsmöglichkeiten zu übersehen. Ihre persönliche Situation muss bei der Prüfung individuell berücksichtigt werden.
• Bei Steuerhinterziehung drohen in Österreich hohe Strafen. Seien Sie daher unbedingt korrekt und ehrlich, um Konsequenzen zu vermeiden.

Immobilienertragsteuer: Was ist das?

Die Immobilienertragsteuer zielt darauf ab, Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien zu besteuern. Dabei wird zwischen sogenanntem „Altvermögen“ und „Neuvermögen“ unterschieden.

Neuvermögen

Um Neuvermögen handelt es sich, wenn eine Immobilie ab dem 31.3.2002 angeschafft wurde und sie somit am 31.3.2012 steuerverfangen war – die damals gültige Spekulationsfrist war zu diesem Zeitpunkt somit noch nicht abgelaufen. Erwähnenswert ist, dass häufig von „Neu-Grundstücken“ gesprochen wird, gleichermaßen jedoch auch andere Immobilien erfasst sind.

Bei Neuvermögen wird der tatsächliche Gewinn aus dem Verkauf mit 30 Prozent besteuert. Vereinfacht ausgedrückt sieht die Kalkulation so aus:

Verkaufserlös 
- Anschaffungskosten inkl. damaliger Nebenkosten
- Herstellungsaufwand
+ Abschreibungen (sofern bei außerbetrieblichen Einkünften die AfA abgezogen wurde)
+ Etwaige Subventionen
- Kosten der Selbstberechnung der Steuer (Anm.: In der Praxis häufig durch Notar / Anwalt durchgeführt)
= Steuerbemessungsgrundlage aus dem privaten Immobilienverkauf

Insbesondere die Anschaffungskosten und der Herstellungsaufwand bieten interessantes Potenzial, die Steuerlast zu verringern – doch dazu später mehr.

Altvermögen

Zum Altvermögen zählen jene Objekte, die vor dem 31.3.2022 angeschafft wurden, sodass diese am 31.3.2012 nicht steuerverfangen waren. Die damals gültige Spekulationsfrist war also abgelaufen.

Die Ermittlung des Steuerbetrags bei Altvermögen ist komplex. Vereinfacht ausgedrückt, da die Berechnung der ImmoESt nicht Hauptthema dieses Beitrags ist, liegt die effektive Steuerlast bei Alt-Grundstücken ab 2027 bei 6,0 % des Verkaufserlöses. Sollte es zu einer Umwidmung gekommen sein, beträgt die Steuerlast effektiv 21,0 % des Verkaufserlöses.

Liegenschaften, die somit schon lange im Besitz sind, profitieren hier von einem steuerlichen Vorteil. Gerade Umwidmungen können zu enormen Wertzuwächsen führen, bei gleichzeitig relativ geringer Steuerlast im Verkaufsfall.

Doch wie ist es nun möglich, die Steuerlast möglichst gering zu halten?

Steuer beim Immobilienverkauf legal reduzieren: konkrete Tipps

In manchen Situationen ist eine steuerfreie Eigentumsübertragung möglich und wenn schon Steuer bezahlt werden muss, dann sollte die Steuerlast zumindest – selbstverständlich im legalen Rahmen – so gering als möglich gehalten werden.

Genaue Dokumentation der Ausgaben

Nebenkosten bei der Anschaffung einer Immobilie und Herstellungskosten reduzieren die Steuerbemessungsgrundlage. Doch dazu müssen diese nachgewiesen werden. Eigentümer sollten deshalb stets alle Rechnungen aufbewahren. Auch, wenn das im ersten Moment nicht nötig scheint, weil die Immobilie selbst genutzt und nicht vermietet wird. Schließlich kann sich die Situation im Lauf der Jahre ändern, ein Verkauf anstehen und dann ist es wichtig, die Kosten klar nachvollziehbar darlegen zu können.

Zu den Herstellungskosten zählen beispielsweise auch die Kosten einer umfassenden Sanierung. Die Anschaffung von Möbeln hingegen fällt nicht in diese Kategorie. Wurden z. B. Leitungen oder Fenster erneuert, können diese Positionen hingegen geltend gemacht werden. Voraussetzung ist immer, dass Rechnungen als Nachweis vorliegen.

Optierung zur Regelbesteuerung

Wenn Sie über kein oder wenig laufendes Einkommen verfügen, bezahlen Sie für dieses Arbeitseinkommen zwischen 0 und 20 Prozent Einkommenssteuer. Sie haben die Möglichkeit, die ImmoESt nicht zu nutzen, sondern stattdessen zur Besteuerung des Verkaufserlöses per Einkommenssteuer zu optieren. Das rechnet sich selbstverständlich nur, wenn Sie in einer niedrigeren Einkommenssteuerstufe sind.

Durch die Optierung kommen nicht die 30 Prozent ImmoESt zur Anwendung, sondern z. B. der Einkommenssteuersatz von 20 Prozent. Dadurch können Sie eine stattliche Summe an Steuern einsparen.

Bei größeren Immobilien-Investments: GmbH-Gründung prüfen

Die Immobilienertragsteuer ist ein besonderer Steuersatz für private Immobilienverkäufe. Wenn Sie immer wieder Wohnungen ankaufen, vermieten und auch wieder verkaufen möchten, handelt es sich wahrscheinlich um eine gewerbliche Tätigkeit. Zu diesem Zweck kann die Gründung einer eigenen Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) vorteilhaft sein.

Ob das der Fall ist, muss individuell beurteilt werden. Denn für eine solche Gesellschaft fallen einige Fixkosten (Steuerberatung, Jahresabschluss, WKO-Mitgliedschaft, etc.) an. Besitzt Ihre GmbH mehrere Immobilien, kann die endgültige Steuerlast optimiert werden, indem z. B. Geschäftsführergehaltsauszahlung und Gewinnausschüttung ideal abgestimmt werden.

Bei höheren Gewinnen kann der investitionsbedingte Gewinnfreibetrag genutzt werden, indem das Kapital über einen längeren Zeitraum hin begünstigt investiert und schlussendlich de facto steuerfrei ausbezahlt werden kann.

Schenkung oder Erbschaft

In Österreich gibt es weder Schenkungssteuer noch Erbschaftssteuer. Daher ist die Immobilienertragsteuer bei einem solchen Eigentumsübergang kein Thema. Wir die Immobilie jedoch nach Schenkung oder Erbe verkauft, so gilt wieder höchste Vorsicht. Denn in diesem Fall kommt nicht die Hauptwohnsitzbefreiung zur Anwendung und die ImmoESt lebt somit potenziell wieder auf.

Hauptwohnsitzbefreiung

Wer seinen eigenen Hauptwohnsitz verkauft, ist meist weitgehend von der Immobilienertragsteuer befreit. Die Voraussetzung lautet im Detail, dass Sie die Immobilie seit Anschaffung oder Fertigstellung für mindestens zwei Jahre durchgehend, bis zur Veräußerung, als Hauptwohnsitz genutzt haben müssen. Alternativ können Sie die Liegenschaft für mindestens fünf Jahre innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung als Hauptwohnsitz genutzt haben.

Vorsicht: Die Befreiung gilt für das Gebäude und das Grundstück, jedoch beim Grundstück nur bis zu einer Fläche von 1.000 m². Die darüber hinausgehende Fläche muss ansonsten bewertet und versteuert werden. In einem solchen Fall ist vorab unbedingt das Gespräch mit einem Steuerberater zu suchen.

Herstellerbefreiung

Die Herstellerbefreiung sieht vor, dass ein selbst errichtetes Gebäude steuerfrei verkauft werden kann. Umfasst ist jedoch nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden. Selbst errichtet wurde das Haus nicht nur, wenn es mit den eigenen Händen gebaut wurde, sondern auch, wenn auf eigenes Kostenrisiko mit Baufirmen gearbeitet wurde. Umfassende Sanierungen, Ausbauten oder Fertigstellungen alter Rohbauten hingegen fallen nicht in die Herstellerbefreiung.

Treffen Herstellerbefreiung und Hauptwohnsitzbefreiung zu, so hat die Hauptwohnsitzbefreiung Vorrang. Das ist für Sie als Verkäufer vorteilhaft, da so – neben dem Gebäude – auch bis zu 1.000 m² Grundfläche steuerfrei verkauft werden können.

Wurde das selbst errichtete Gebäude in den letzten 10 Jahren vor dem Verkauf teilweise vermietet, so kann für den vermieteten Teil die Befreiung nicht genutzt werden, für den übrigen Haus-Anteil hingegen schon.

Einsparungsmöglichkeiten als Verkäufer nutzen

Als Verkäufer prüfen Sie in einem ersten Schritt, ob ein steuerfreier Verkauf möglich ist. Suchen Sie zudem alle historischen Rechnungen für Aufwände, die als Herstellkosten gelten können.

Wenn Sie sich bei der Vorgehensweise unsicher sind oder Fragen zur Befreiung von der ImmoESt aufkommen, sprechen Sie am besten mit einem Steuerberater. Häufig kann auch der Vertragserrichter Tipps geben, doch ein Steuerberater weiß am genauesten, welcher steuerliche Spielraum für Sie, in Ihrer konkreten, persönlichen Situation, vorhanden ist.

Aber es gibt einen weiteren Tipp, wie Sie Kosten beim Verkauf reduzieren können. Denn der private Immobilienverkauf spart für Käufer und Verkäufer meist eine sehr hohe Summe. Denn viele Immobilienmakler verlangen von beiden Parteien Provision, wodurch tausende, manchmal sogar zehntausende, Euro an Kosten entstehen. Wer sich selbst um die Vermarktung der eigenen Immobilie kümmert, spart nicht nur diese Maklerprovision ein, sondern hat auch den gesamten Vermarktungsprozess selbst in der Hand. Der Ablauf ist einfacher als viele denken.

Möglichkeiten nutzen und Steuern reduzieren

Durch die verschiedenen Ausnahmen und der Möglichkeit, zur Einkommenssteuer zu optieren, stehen Immobilienverkäufern einige Wege offen, um völlig legal die Kosten des Verkaufs zu reduzieren. Empfehlenswert ist, auch sonstige Nebenkosten gering zu halten. Sei es durch die Suche nach einem preiswerten Vertragserrichter oder einen privaten Immobilienverkauf ohne Makler.