Annuitätendarlehen: Österreichs gängigstes Immobiliendarlehen

Ein Annuitätendarlehen ist ein Immobilienkredit mit laufenden Ratenzahlungen, die bis zum Ablauf der vertraglich vereinbarten Zinsbindungsfrist immer gleich hoch bleiben. Das sorgt für Planungssicherheit für den Kreditnehmer. Bei einem Annuitätendarlehen handelt es sich um eine einfache, leicht verständliche und praktische Finanzierungsform. Doch selbstverständlich gibt es neben verschiedenen Vorteilen auch Nachteile, auf die wir ebenfalls eingehen werden.

Zusammenfassung: Was ist ein Annuitätendarlehen?

Ein Annuitätendarlehen ist ein Immobilienkredit, bei dem die monatlichen Raten während der Rückzahldauer gleich sind. Sie setzen sich aus Zinszahlung und Zinstilgung zusammensetzen. Wesentlich ist, dass die Raten so berechnet sind, dass der Tilgungsanteil im Laufe der Zeit wächst, da die Zinsen sich immer nach der verbleibenden, bereits reduzierten Darlehenssumme richten.

Annuitätendarlehen: Deshalb ist es wichtig

Für fast jeden Kauf einer Immobilie in Österreich wird eine Kreditfinanzierung benötigt. Die meisten Immobilienkredite sind hierzulande klassische Annuitätendarlehen. Wer für den Kauf oder Bau einer Immobilie einen Kredit aufnehmen möchte, sollte daher vorab verstehen, was ein Annuitätendarlehen ist, wie es funktioniert und weshalb es so beliebt ist. Genau diese Antworten liefern wir im folgenden Beitrag.

Definition Annuitätendarlehen: Was ist das?

Bei einem Annuitätendarlehen bezahlt der Kreditnehmer fortlaufend eine Tilgungsrate und die anfallenden Zinsen. Die Höhe der laufenden Zahlung bleibt, wenn ein fixer Zinssatz vereinbart wurde, in dieser Fixzinsperiode immer gleich. Durch jede Tilgung verringert sich der noch offene Kreditbetrag. Da ein geringerer offener Betrag vorhanden ist, die Zinsen fix sind und die monatliche Zahlung insgesamt gleich hoch bleibt, ändert sich somit das Verhältnis von Zinsen und Tilgung. Der monatliche Zahlungsbetrag bleibt also gleich, setzt sich aber im Zeitverlauf unterschiedlich zusammen: Je geringer der noch offene Restbetrag, desto kleiner wird der Anteil der Zinsen und desto größer der Anteil der Tilgung.

Zusammensetzung des Annuitätendarlehens

Die monatliche Gesamtbelastung durch ein Annuitätendarlehen ist einfach zu ermitteln:

• Die Annuität (= Gesamtzahlungsbetrag, der während der Fixzinsphase unverändert bleibt) besteht aus der Tilgungsrate und den Zinsen.
• Der Zinssatz wird von der Bank festgelegt. Sie können diesen verhandeln und mit Sicherheiten, hohem Einkommen und einer soliden Haushaltsrechnung möglichst gering halten, doch der individuelle Einfluss ist begrenzt.
• Wo Sie hingegen Handlungsspielraum haben, sind die Darlehenslaufzeit und die Höhe der Tilgung.

Durch eine höhere Tilgung beeinflussen Sie, wie schnell Sie den Kredit abbezahlen. So können Sie z.B. durch Sondertilgungen den offenen Betrag frühzeitig reduzieren. Auf diesen Aspekt gehen wir später noch detaillierter ein.

Besicherung des Annuitätendarlehens

Die finanzierende Bank sichert das Annuitätendarlehen üblicherweise mit einer Hypothek ab. Das bedeutet, im C-Blatt des Grundbuchs („Lastenblatt“) wird eine Hypothek zu Gunsten der Bank eingetragen. Auch der Wert dieser Last ist im Grundbuch erfasst. Kommt es zu einem Zahlungsausfall, kann das Kreditinstitut somit auf die Immobilie zugreifen und diese im schlimmsten Fall sogar zwangsversteigern lassen.

Für die Kreditvergabe können auch zusätzliche Sicherheiten eingebracht werden. Das kann beispielsweise eine andere Immobilie sein, sofern diese nicht durch eine Hypothek belastet ist oder auch ein Wertpapierdepot. Je umfangreichere Sicherheiten vorhanden sind, desto besser ist Ihre Verhandlungspositionen gegenüber der Bank.

Annuitätendarlehen und Fixzinssatz

Bei der Aufnahme einer Immobilienfinanzierung müssen Sie sich entscheiden, ob Sie einen variabel verzinsten Kredit nutzen möchten oder eine Fixzinsperiode wünschen. Bei variabler Verzinsung ändert sich die Höhe des Zinssatzes regelmäßig, meist gekoppelt an einen bestimmten Leitzinssatz. Dadurch bleibt unklar, wie hoch die laufenden Zahlungen künftig sein werden, denn der Leitzinssatz (EURIBOR etc.) wird regelmäßig angepasst.

Wer sicherheitsorientierter finanzieren möchte, nutzt eine Fixzinsvereinbarung. Dazu wird im Kreditvertrag definiert, dass der vereinbarte Zinssatz für eine bestimmte Dauer – meist 10, 15 oder 20 Jahre – fixiert ist. In diesem Zeitraum gibt es keine Anpassungen der Zinshöhe. Wie sich der Leitzinssatz entwickelt, spielt somit keine Rolle. Der große Vorteil besteht darin, dass Sie exakt wissen, in welcher Höhe die laufenden Zahlungen bis zum Ende der Fixzinsphase anfallen.

Ebenso ist bekannt, welcher Restbetrag am Ende der Fixzinsphase noch offen sein wird. Nach Ablauf der Fixzinsperiode kommt dann ein variabler Zinssatz zur Anwendung. Ist der offene Restbetrag nach Ablauf der Fixzinsphase gering, so wirkt sich der variable Zinssatz weniger stark aus.

Sondertilgungen

Falls es finanziell möglich ist und Sie sicherheitsorientiert agieren wollen, können Sie während der Fixzinsphase Sondertilgungen vornehmen (freiwillige, frühzeitige Kreditrückzahlungen), damit nach Ablauf der Zinsbindung nur noch ein geringerer Betrag offen ist. Oder Sie sparen Kapital an und entscheiden am Ende der Fixzinsphase, ob Sie eine Sondertilgung vornehmen möchten – beispielsweise nur dann, wenn der variable Zinssatz hoch ist.

Während der Fixzinsphase sind Sondertilgungen nur gegen eine Gebühr möglich. Bisher lag diese Gebühr bei einem Prozent der vorzeitig zurückbezahlten Kreditsumme. Ab 2027 darf die finanzierende Bank sogar bis zu drei Prozent verlangen. Das Gesetz sieht diese Werte als Obergrenzen vor. Es kann somit selbstverständlich ein geringeres Pönale vertraglich vereinbart werden. Oftmals gibt es auch einen definierten Betrag, der pönalfrei getilgt werden kann. Das können z. B. 10.000 Euro pro Jahr sein, die ohne Gebühr frühzeitig zurückbezahlt werden dürfen. Auch dieser Wert muss im Kreditvertrag vereinbart werden.

Sobald die Fixzinsphase vorbei ist, sind pönalfreie Rückzahlungen jederzeit möglich. Die Gebühr dient Banken dazu, ebenfalls eine gewisse Planungssicherheit zu haben. Diese Notwendigkeit besteht jedoch primär in der Fixzinsphase, daher der Unterschied zum Zeitraum mit variabler Verzinsung.

Ende der Zinsbindung steht bevor: Was tun?

Wenn das Ende der Fixzinsperiode bevorsteht, müssen Sie sich zuerst einen aktuellen Überblick verschaffen und folgende Aspekte klären:

• Wie hoch ist der noch offene Restbetrag?
• Wie hoch wäre der derzeitig anwendbare Zinssatz ungefähr?
• Wie hoch wäre somit die monatliche Rate (Zinsen + Tilgung) ungefähr, sobald die Fixzinsphase endet?
• Ist die derzeit zu erwartende Raten-Höhe leistbar oder ein Problem?
• Hätten Sie die finanziellen Mittel, um eine Sondertilgung vorzunehmen und somit die künftige monatliche Rate zu reduzieren?

Nach Prüfung dieser Punkte stellt sich noch die Frage nach einer Umschuldung. Bei einer Umschuldung wird ein neuer Kredit aufgenommen, der bessere Konditionen (und meist eine längere Laufzeit) bietet. Mit der neuen Kreditsumme wird der bisherige Kredit getilgt. Ziel ist es, durch diese Vorgehensweise die Kreditkonditionen zu verbessern.

Ob eine Umschuldung sinnvoll möglich ist, hängt davon ab, wie sich die Kreditzinsen seit der Aufnahme Ihrer Finanzierung entwickelt haben. Sofern die Kreditzinsen heute deutlich niedriger sind als damals, als Sie den Kreditvertrag abgeschlossen haben, kann eine Umschuldung finanzielle Vorteile mit sich bringen.

Sobald Sie Angebote für Umschuldungen Ihrer Immobilienfinanzierung vorliegen haben, können Sie diese auch offen mit der bislang finanzierenden Bank besprechen. Häufig sind Banken offen dafür, die Konditionen zu besprechen und einen Wechsel zu einer anderen Bank somit zu vermeiden.

Annuitätendarlehen: Beispiel

In unserem Beispiel wurde ein Kredit über 400.000 Euro aufgenommen. Zur einfachen Berechnung gehen wir davon aus, dass die Annuität aus drei Prozent Zinsen pro Jahr und drei Prozent Tilgung pro Jahr besteht.

Daraus ergeben sich folgende Werte:

Diese Berechnung dient nur als Beispiel und ist nicht exakt kalkuliert. Sie illustriert jedoch deutlich:

• Die Annuität pro Jahr bleibt gleich.
• Die Annuität besteht aus Zinsen und Tilgung.
• Der Anteil der Zinsen nimmt von Jahr zu Jahr ab, da durch die Tilgung der offene Restbetrag – von dem aus die Zinsen berechnet werden - verringert wird.
• Der Tilgungsanteil wächst Monat für Monat, wodurch die Restsumme immer schneller abgebaut wird.

Sobald die Fixzinsphase endet, ist jedoch auch der lineare Verlauf, der in diesem Beispiel dargestellt wurde, vorbei. Deshalb entscheiden sich die meisten Menschen für eine Immobilienfinanzierung mit einer Fixzinsphase. Je sicherheitsorientierter Sie finanzieren wollen, desto länger sollte die Zinsbindung gelten. Der Zinssatz wird dann zwar etwas höher angesetzt, doch dafür ist entsprechende Gewissheit bei der Planung gegeben.

Annuitätendarlehen: Vorteile und Nachteile

Die monatliche Belastung ist konstant. Der Restbetrag, der bei Ablauf der Fixzinsphase offen sein wird, kann bereits vorab genau errechnet werden. Zusätzlich können Sondertilgungen geleistet werden oder der Kredit wird pönalfrei vorzeitig zurückbezahlt, sobald die Phase der variablen Zinsbildung beginnt.

Als Nachteil ist erwähnenswert, dass bei kurzen Fixzinsphasen (z. B. 5 Jahren), der offene Restbetrag noch sehr hoch sein kann. Ebenso nachteilig kann es sein, wenn ein teurer Fixzinssatz vereinbart wird und die Zinsen anschließend sinken. In dieser Situation wäre die variable Verzinsung finanziell die bessere Wahl gewesen. Die Entwicklung des Zinsniveaus lässt sich jedoch kaum längerfristig absehen.

Negativ anzumerken ist, dass ab 2027 eine höhere Vorfälligkeitsentschädigung vereinbart werden darf. Bis zu drei Prozent der frühzeitig zurückbezahlten Summe können Banken dann als Vergütung dafür einfordern, dass während der Fixzinsphase Sondertilgungen vorgenommen wurden.

Gerade deshalb ist es besonders wichtig, den Kreditvertrag gut zu verhandeln und jedenfalls Angebote mehrerer Banken zu vergleichen. Eine pönalfreie Sondertilgung während der Fixzinsperiode sollte, bis zu einem gewissen Betrag, möglich sein. Manchmal bieten Banken auch eine jederzeitige pönalfreie Tilgungsoption an. Außerdem ist es wichtig, dass die Dauer der Zinsbindung zu Ihrer finanziellen Situation und Planung passt. Denn je länger die Bindung, desto mehr Planungssicherheit haben Sie und je kürzer die Bindung, umso risikobereiter agieren Sie.