Darlehen mit variablem Zinssatz

Bei jedem Immobilienkauf stellt sich die Frage nach der passenden Finanzierung. Ein Immobilienkredit kann mit fixer oder variabler Verzinsung aufgenommen werden. Auch eine Mischform, mit einer Fixzinsphase und später einer variablen Verzinsung, ist möglich.

Die variable Verzinsung ist risikobehaftet. Denn wie sich der Zinssatz während der Kreditlaufzeit entwickelt, ist kaum vorhersehbar. Daraus ergeben sich Vor- und Nachteile, die Sie kennen müssen, bevor Sie sich für eine Form Ihres Kredits entscheiden.

Zusammenfassung: Was ist ein Darlehen mit variablem Zinssatz?

Bei einem Immobilienkredit mit variablem Zinssatz verändert sich während der Laufzeit je nach Marktlage der Zinssatz. Daher ist nicht absehbar, welche Zinsbelastung auf den Kreditnehmer zukommen. Bei sinkenden Zinsen ist das vorteilhaft, bei steigenden Zinsen kann diese Darlehensform eine erhebliche Mehrbelastung bedeuten.

Darlehen mit variablem Zinssatz: Deshalb ist es wichtig

Die Entscheidung darüber, wie der Kauf einer Immobilie finanziert wird, ist äußerst weitreichend. Nicht nur die Höhe des Kreditbetrags spielt eine wichtige Rolle, sondern gerade auch die Art der Verzinsung – fix, variabel oder kombiniert – beeinflusst Ihre Finanzen über viele Jahre hinweg. Daher ist es wirklich wichtig zu verstehen, welche Vor- und Nachteile ein variabel verzinster Kredit mit sich bringt.

Was bedeutet „Darlehen mit variablem Zinssatz“ genau?

Bei der Aufnahme eines Kredits für den Kauf einer Immobilie oder die Errichtung eines Neubaus stehen Ihnen folgende Optionen offen:

• Fixverzinster Kredit: Manche Banken bieten die Möglichkeit, für die gesamte Laufzeit des Kredits eine Fixzinsvereinbarung zu treffen. Daraus ergibt sich maximale Planungssicherheit, wobei im Gegenzug kein Vorteil für den Kreditnehmer entsteht, wenn das allgemeine Zinsniveau sinkt.
• Kredit mit Fixzinsphase: Diese Form der Verzinsung wird besonders häufig genutzt. Zuerst gibt es eine Fixzinsphase, in der die Zinshöhe vorab definiert ist und nach Ablauf dieses Zeitraums kommt ein variabler Zinssatz zur Anwendung.
• Variabel verzinster Kredit: Die Zinsen hängen von der Entwicklung des allgemeinen Zinsniveaus ab. Im Kreditvertrag wird vereinbart, welcher Wert als Referenzwert für die Zinshöhe herangezogen wird. Der Zinssatz – und somit auch die Höhe der laufenden Zahlungen – ändert sich in diesem Fall regelmäßig.

Die Entwicklung des allgemeinen Zinsniveaus wirkt sich direkt darauf aus, wie günstig oder teuer der Kredit ist. Das heißt:

• Sinken die Zinsen, so profitieren all jene, deren Kreditbetrag variabel verzinst wird. In diesem Fall kann der variable Zinssatz somit ein bedeutender finanzieller Vorteil sein.
• Kommt die Entwicklung genau umgekehrt und steigen die Zinsen kräftig, so müssen Schuldner mit einem variabel verzinsten Kredit mit deutlich höheren Zahlungen rechnen.

Variabel verzinster Kredit: Wie wird der Zinssatz berechnet?

Als Referenzwert für die variable Verzinsung kommt üblicherweise der Euribor (Euro Interbank Offered Rate) zur Anwendung. Im Detail gibt es unterschiedliche Werte, z.B. den 3-Monats-Euribor oder auch den 12-Monats-Euribor, die alle unter anderem die Bank Austria veröffentlicht. Vereinfacht ausgedrückt gibt dieser Wert an, zu welchen Konditionen sich Banken selbst Kapital ausleihen können. Da die Bank Gewinn erwirtschaften möchte, wird auf diesen Wert noch ein im Kreditvertrag vereinbarter Aufschlag hinzugefügt. Je geringer der Aufschlag, desto besser für den Kreditnehmer.

Sobald sich der Euribor ändert, wird somit auch die Höhe der für den Kredit zu bezahlenden Zinsen adaptiert. Einzig der Aufschlag, den die Bank dem Euribor hinzurechnet, bleibt immer gleich.

Variablen Kredit mit Cap und Floor absichern

Schon nach den bisherigen Ausführungen ist deutlich erkennbar, dass bei einem variabel verzinsten Kredit das Risiko nicht zu unterschätzen ist. Steigen die Zinsen kräftig, kann es für Kreditnehmer schwierig werden, die erhöhte Zinslast zu tragen.

Umgekehrt besteht auch für die Bank das Risiko, dass die Zinsen auf ein sehr niedriges Niveau fallen. Da die Kreditlaufzeit einer Immobilienfinanzierung häufig 20 Jahre oder noch länger ist, können weder Bank noch Kreditnehmer seriös vorhersehen, wie sich die Zinsen im Lauf dieser Zeit entwickeln werden.

Beide Seiten können sich jedoch gegen das vorhandene Risiko absichern. Zu diesem Zweck werden Cap (Zinsobergrenze) und Floor (Zinsuntergrenze) vereinbart. Es wird also im Kreditvertrag definiert, dass die Zinsen variabel sind, aber z. B. nicht unter ein Prozent p.a. zuzüglich der vereinbarten Marge fallen können. Umgekehrt wird festgelegt, dass die Zinsen zwar variabel sind, aber nicht über z.B. sechs Prozent p.a. steigen können.

Durch diese Vorgehensweise werden die Auswirkungen starker Zinsschwankungen abgeschwächt. Beide Seiten haben die Möglichkeit, ein Worst-Case-Szenario zu kalkulieren. Kreditnehmer können berechnen, wie teuer der Kredit maximal werden kann und somit hinterfragen, ob der Kredit im schlimmsten Fall dann überhaupt noch leistbar wäre.

Variable Zinsen: Vor- und Nachteile

Der Vorteil eines variabel verzinsten Kredits ist ganz klar: Sinkt das generelle Zinsniveau am Markt, so fällt auch der Zinssatz für Ihren Kredit geringer aus. Sie profitieren also, wenn der Euribor – im Vergleich zum Zeitpunkt des Kreditvertragsabschlusses, zurückgeht.

Der große Nachteil: Steigende Zinsen schlagen voll durch. Die finanzielle Belastung kann im Lauf der Jahre massiv schwanken. Kommt es zu einer längeren Phase mit hohen Zinsen, stellt dies Kreditnehmer möglicherweise vor finanzielle Schwierigkeiten, da der Kredit erheblich teurer wird.

Durch Cap und Floor können die Auswirkungen zwar abgeschwächt werden, doch grundsätzlich bleiben die Schwankungen weiterhin - wenn auch „nur“ im vereinbarten Rahmen zwischen Floor und Cap - erhalten.

Pönale bei frühzeitiger Tilgung

Für zahlungskräftige Personen, die überlegen einen variabel verzinsten Kredit aufzunehmen, ist ab 2027 eine Neuerung zu beachten: Wer über ein hohes Einkommen oder sonstig zusätzliches Kapital verfügt, nimmt einen variabel verzinsten Kredit auf und leistet, wenn die Zinsen deutlich steigen, eine Sondertilgung. Durch diese freiwillige, frühzeitige Kreditrückzahlung wird der offene Kreditbetrag verringert. Die Zinsen fallen nur für den noch offenen Restbetrag an, womit die Auswirkungen gestiegener Zinsen weniger schlimm sind.

Ab 2027 dürfen Banken für diese frühzeitige Tilgung eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von bis zu drei Prozent verlangen, während es bisher maximal ein Prozent war. Doch diese Gebühr fällt nur bei fixverzinsten Krediten an. Bei einer Finanzierung mit variablen Zinsen ist weiterhin jederzeit eine kostenlose, frühzeitige Tilgung möglich – sogar unabhängig davon, wie hoch diese Sondertilgung ausfällt.

Aber Achtung: Manche Banken legen vertraglich eine Kündigungsfrist fest. Es kann daher vorkommen, dass Sie mit einer Sondertilgung den variabel verzinsten Kredit beenden möchten, aber noch einige Monate abwarten müssen, da die Kündigungsfrist eingehalten werden muss. Achten Sie am besten schon bei der Vertragsverhandlung mit Ihrer Bank darauf, dass keine (oder eine möglichst kurze) Frist festgelegt wird.

Für wen ist ein variabel verzinster Kredit geeignet?

Je risikoaverser Sie agieren möchten, desto länger sollte die Fixzinsphase Ihrer Immobilienfinanzierung ausfallen. Doch sollten risikobereitere Menschen immer einen variabel verzinsten Kredit wählen? Diese Frage kann klar mit „Nein“ beantwortet werden.

Risikobereitschaft ist bei variablen Zinsen nötig, denn es soll Sie nicht in Angst und Panik versetzen, wenn der Euribor steigt. Die emotionale Ebene isoliert zu betrachten, ist jedoch nicht ausreichend. Denn ebenso wichtig ist, ob höhere Zinsen für Sie leistbar wären.

Kalkulieren Sie daher genau, wie sich steigende Zinsen in Ihrem konkreten Fall auswirken würden. Wie hoch wäre die monatliche Kreditrate, wenn der Euribor beispielsweise auf fünf oder sechs Prozent klettern würde?

Wenn Sie prinzipiell risikobereit sind und Sie sich auch temporär eine höhere Kreditrate gut leisten könnten, kann ein variabler Kredit mit Cap und Floor ein guter Mittelweg für Sie sein. So können Sie einerseits moderat profitieren, wenn die Zinsen sinken und andererseits sind Sie dahingehend abgesichert, dass die Kreditrate zumindest nicht in astronomische Höhen steigen kann. Auch mit Cap und Floor ist es jedoch unerlässlich, vorab genau zu prüfen, wie hoch die finanzielle Belastung werden kann und ob diese sicher leistbar ist.

Bedenken Sie bei diesen Überlegungen auch, dass sich während der langen Kreditlaufzeit (meist 20-30 Jahre) Ihre Einkommenssituation verändern kann. Vielleicht werden Sie befördert, vielleicht kommt es jedoch auch zu einer Phase der Arbeitslosigkeit oder Sie können aus privaten Gründen (Kinder, Pflege, Krankheit, etc.) nur weniger Wochenstunden arbeiten. Auch in diesen Szenarien soll Ihre Kreditrate leistbar bleiben.

Variabel verzinster Kredit nicht mehr leistbar: Was tun?

Wenn Sie bereits einen variabel verzinsten Kredit laufen haben und die Raten nur noch schwer leistbar sind, kann das verschiedene Gründe haben. Möglicherweise sind die Zinsen deutlich gestiegen oder Ihre Einkommenssituation hat sich verändert. In dieser Situation kann eine Umschuldung hilfreich sein. Ob das der Fall ist, muss individuell geprüft werden.

Bei einer Umschuldung nehmen Sie einen neuen Kredit auf und tilgen damit den bisherigen Kredit. Wenn die Zinsen gestiegen sind, bietet der neue Kredit wahrscheinlich keine niedrigeren Zinsen als Ihre bisherige Finanzierung. Doch Sie können auf einen fix verzinsten Kredit umschulden, wodurch Sie immerhin die Planungssicherheit zurückerlangen und wissen, dass die Rate nicht weiter steigen kann.

Zusätzlich können Sie eine lange Laufzeit wählen. Dadurch bezahlen Sie zwar in Summe mehr Zinsen, doch dafür fällt die monatliche Gesamtbelastung geringer aus. Vereinfacht gesagt sind die Kosten zwar höher, aber Ihre Liquiditätssituation verbessert sich.

Immobilienfinanzierung mit variablen Zinsen: Eine gute Entscheidung?

Welche Form der Immobilienfinanzierung für Sie die optimale Wahl darstellt, muss immer individuell beurteilt werden. Klar ist, dass variable Zinsen ein merkliches Risiko darstellen. Dem steht die Chance gegenüber, bei fallenden Zinsen spürbar zu profitieren. Viele Menschen gehen den Mittelweg und wählen einen Kredit, bei dem zuerst ein Fixzinssatz zur Anwendung kommt und später, nach Ablauf der Fixzinsphase, die variablen Zinsen greifen. Zu diesem Zeitpunkt ist dann die Berechnungsbasis für die laufende Zinslast geringer, da der Kredit bereits jahrelang zurückbezahlt wurde. Somit ist auch das Risiko, dass die monatliche Rate durch gestiegene Zinsen ebenfalls sprunghaft ansteigt, etwas geringer.

Insgesamt bleiben variabel verzinste Kredite primär für Menschen empfehlenswert, die sich auch eine deutlich teurere Kreditrate problemlos leisten können und die auch mental gut damit umgehen können, dass die laufenden Kosten schwanken.