Wertsicherungsklausel im Mietvertrag

In nahezu jedem Mietvertrag wird eine Wertsicherungsklausel eingebaut. Wichtig ist, dass diese korrekt ausgestaltet ist, denn sonst kann es vorkommen, dass die gesamte Regelung als nichtig betrachtet wird. Wir fassen zusammen, weshalb diese Klausel für Vermieter und für Mieter fair ist, wie die Wertsicherung genau funktioniert und worauf beim Abschluss der Klausel zu achten ist.

Zusammenfassung: Deshalb ist die Wertsicherungsklausel wichtig

Durch eine rechtsgültige Wertsicherungsklausel wird im Mietvertrag die „Wertsicherung“ der Nettomiete vereinbart. Das bedeutet, die Nettomiete steigt im Zeitverlauf entsprechend des im Mietvertrag festgehaltenen Index. So sichern sich Vermieter gegen die Inflation ab und erklären im Mietvertrag, dass die Nettomiete de facto parallel zur Inflationsrate angehoben wird.

Ohne diese Klausel würde die erzielte Nettomiete, im Verlauf der Jahre, wegen der laufenden Inflation an Kaufkraft verlieren. Vermieter sollten deshalb unbedingt auch eine korrekte, gültige Wertsicherungsklausel im Mietvertrag achten – ganz besonders, wenn es sich um einen langfristigen oder sogar unbefristeten Mietvertrag handelt.

Gleichzeitig besteht für Mieter der Vorteil, dass die Miete im Rahmen der sonstigen Inflationsrate steigt und nicht darüber hinaus. Daraus ergibt sich eine gute Absicherung gegen drastische Mieterhöhungen.

Wieso ist eine Wertsicherungsklausel nötig?

Die Wertsicherungsklausel stellt klar, dass die Nettomiete für eine Immobilie, anhand einer konkret benannten Indexzahl, Jahr für Jahr angepasst wird. Wichtig dabei ist, dass z. B. der Verbraucherpreisindex herangezogen wird und nicht etwa der Baukostenindex. Denn auf Basis vergangener OGH-Entscheidungen kann die gesamte Wertsicherung ungültig sein, wenn kein sachlich korrekter Index herangezogen wird. Der Index muss aktuell und eindeutig benannt sein.

Gerade, um diesen etwas chaotischen Umständen der letzten Jahre, in denen immer wieder Gerichtsentscheidungen für Verunsicherung sorgten, entgegenzuwirken, trat per 1.1.2026 das Mieten-Wertsicherungsgesetz in Kraft. Dies soll nun zu weniger Auslegungsspielraum und selteneren Streitigkeiten führen.

Was passiert, wenn es keine Wertsicherungsklausel gibt?

Gibt es in einem Vertrag keine (gültige) Wertsicherungsklausel, hat das weitreichende Folgen. Die Höhe der Nettomiete bleibt über die gesamte Vertragsdauer hinweg gleich. Durch die Inflation werden die Einnahmen, aus Sicht des Vermieters, jedoch stetig entwertet. Bei gleichbleibender Nettomiete hat der Vermieter somit weniger Kaufkraft.

Was hier sehr theoretisch klingt, führt besonders bei langfristigen Mietverträgen zu Problemen. Denn viele Vermieter benötigen die Netto-Mieteinnahmen, um sie in den Erhalt der Liegenschaft zu investieren. Die Zuweisung zu den Rücklagen muss von der Nettomiete bezahlt werden und auch andere Kosten, die der Vermieter zu tragen hat, steigen typischerweise stetig an. Dazu zählen z. B. Kosten für die Wartung der Gastherme, allgemeine Handwerkerkosten oder auch die Kosten für die Buchhaltung.

Im schlimmsten Szenario ist die Wohnung unbefristet vermietet, ohne Wertsicherung. Dann kann die Miete nicht erhöht werden und der Erhalt der Immobilie wird im Lauf der Zeit nahezu unmöglich. Gleichzeitig lässt sich die Wohnung kaum veräußern, da sie keinen Ertrag abwirft. Genau dieses Bild ist derzeit bei unbefristet vermieteten Altbauwohnungen zu sehen, deren Mietverträge vor langer Zeit schlecht gestaltet wurden.

## Gültige Wertsicherungsklauseln: Rechtliche Rahmenbedingungen beachten

In den letzten Jahren gab es wiederholt mediale und politische Aufregung rund um Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen. Ursprünglich entstand diese Verunsicherung wegen einer Gerichtsentscheidung, doch mittlerweile herrscht deutlich mehr Klarheit über die juristischen Rahmenbedingungen für Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen. Für die optimale Gestaltung Ihres Mietvertrages ist es immer ratsam, einen spezialisierten Rechtsanwalt zu beauftragen.

Folgende Gegebenheiten sollten hinsichtlich der Wertsicherungsklausel vertraglich beachtet werden:

• Passenden Index wählen: Der Verbraucherpreisindex ist z. B. akzeptabel, der Baukostenindex hingegen ist nicht zulässig.
• Veränderliche Miete in beide Richtungen: Im Falle einer Deflation müsste die Miete auch sinken können. Die Klausel darf nicht so formuliert sein, dass nur ein Ansteigen der Miete möglich ist.
• In den ersten zwei Monaten ab Vertragsabschluss, darf keine Indexierung erfolgen. Außerdem darf die Indexierung (neue Regelung seit 2026) erst im nächsten Kalenderjahr erfolgen. Dieser Umstand ist zu beachten, muss aber nicht explizit in der Klausel erwähnt werden.
• Transparenz: Die Klausel muss verständlich formuliert sein. Es muss eindeutig sein, welcher Index verwendet wird, wann sich die Miete verändern wird und wie die Berechnung erfolgt.
• Ersatzregelung: Im Mietvertrag ist ganz eindeutig zu benennen, welcher andere Index zur Anwendung kommen soll, wenn der primär vereinbarte Index – aus welchem Grund auch immer – nicht mehr veröffentlicht wird. Nennen Sie einen spezifischen Index, statt eine allgemeine Formulierung zu wählen.

Außerdem ist es zulässig, einen Schwellenwert vertraglich festzulegen. Dieser kann z. B. besagen, dass die Anpassung erst dann erfolgt, wenn die Veränderung zumindest zwei Prozent ausmacht. Ändert sich der Index etwa nur um 0,3 Prozentpunkte, so erfolgt keine Anpassung. Der Aufwand für die Anpassung der Vorschreibung wäre in solchen Fällen oft unverhältnismäßig, daher sind Schwellenregelungen häufig.

Formal ist zu beachten, dass die Erhöhung schriftlich kommuniziert werden muss, rückwirkende Indexierungen nicht zulässig sind und die Erhöhung mindestens 14 Tage vor dem nächsten Zahlungstermin („Zinstermin“) mitgeteilt werden müssen.

Sonderfall: Neubauwohnungen ohne MRG-Anwendungen

In Neubauwohnungen, die vom Mietrechtgesetz (MRG) vollständig ausgenommen sind, gelten die beschriebenen Vorgaben nicht. Stattdessen gelten nur allgemeine Rahmenbedingungen des ABGB, die sinngemäß besagen, dass keine sittenwidrige Regelung getroffen werden darf. In dieser Situation ist sogar eine mündliche Erhöhung zulässig, wenngleich sie – aus Beweisgründen – nicht zu empfehlen ist.

Indexierung von Richtwert-Mieten

Eine weitere Einschränkung ergibt sich durch die Richtwertmieten. Bei jenen Immobilien, bei denen die vorgeschriebenen Richtwerte zur Anwendung kommen, kann die Miete auch durch eine Indexierung nicht über den Richtwert (dieser gilt als Maximalbetrag) ansteigen. Zu einer Mieterhöhung kommt es somit, wenn bereits die maximale Richtwertmiete verlangt wird, erst dann, wenn sich die vorgeschriebenen Richtwerte verändern. Neue Richtwerte werden, seit einer Gesetzesänderung, ab April 2026 von der Statistik Austria immer jährlich veröffentlicht, jeweils am ersten April.

Wertsicherung: Vor- und Nachteile

Der zentrale Vorteil einer Wertsicherungsklausel ist, dass der Vermieter mit einer ziemlich konstanten Kaufkraft durch die Nettomieteinnahmen planen kann. Doch auch für Mieter ist die Wertsicherungsklausel keine schlechte Lösung. Die Mieterhöhungen erhalten dadurch eine zeitlich planbare Regelmäßigkeit und entsprechen der sonstigen Inflation – eine markante Mieterhöhung, die weit über der generellen Inflationsrate liegt, kann somit nicht vorkommen.

In anderen Ländern gibt es dahingehend nachteiligere Regeln, etwa wenn die Miete auch bei deutlicher Aufwertung der Immobilie erhöht werden darf. In Summe ist die Indexierung somit eine seit vielen Jahren bewährte, solide Lösung für Vermieter und Mieter.

Wertsicherung: Tipps für Vermieter

In einem ersten Schritt sollten Vermieter prüfen, ob die zu vermietende Wohnung in den Anwendungsbereich des MRG fällt, ob Richtwerte zur Anwendung kommen oder ob sogar eine nahezu völlig freie Vereinbarung (MRG-Ausnahme) möglich ist.

Bei der Formulierung der Wertsicherungsklausel ist größte Vorsicht geboten, sodass die rechtlichen Rahmenbedingungen erfüllt sind und die Klausel jedenfalls gültig ist. Im Zweifelsfall können Sie einen spezialisierten Rechtsanwalt hinzuziehen.

In weiterer Folge gilt es, die Vereinbarung korrekt umzusetzen. Dazu muss die Mietanpassung fehlerlos berechnet und zeitgerecht kommuniziert werden. Sofern Sie diese Aspekte einhalten, gelingt die Wertsicherung Ihrer Mieteinnahmen problemlos.