Erhöhung der Reparaturrücklage ab Jänner 2026

Auch wenn die Betriebskosten eines Gebäudes unverändert bleiben, erhöhen viele Hausverwaltungen zum Jahreswechsel 2025/2026 die Zuweisung zur Reparaturrücklage. Wir zeigen, warum das der Fall ist und wie Eigentümer mit diesen Zusatzkosten umgehen müssen.

Was ist die Reparaturrücklage?

Alle Miteigentümer eines Mehrparteienhauses müssen monatlich einen Beitrag zur Reparaturrücklage an die Hausverwaltung überweisen. Die Verwaltung bewahrt diese Summe, getrennt von sonstigen Betriebskosten, auf. Es wird somit nach und nach von der Eigentümergemeinschaft ein finanzieller Puffer aufgebaut. Dieses angesparte Kapital kann für Sanierungs- und Erhaltungsmaßnahmen genutzt werden. Die Hausverwaltung gibt jederzeit Auskunft über den Stand der Reparaturrücklage und teilt diesen mindestens einmal pro Jahr automatisch mit.

Höhe der Rücklage

Für Altbauten ist die Mindesthöhe der Rücklage gesetzlich geregelt. Diese errechnet sich pro Quadratmeter und lag bisher bei 1,06 Euro pro Monat und Quadratmeter. Bei Neubauwohnungen gilt dieses Minimum nicht. Hier wird angenommen, dass der Reparaturbedarf geringer ist. Deshalb gibt es keine Verpflichtung, in welcher Höhe jedenfalls Rücklagen monatlich angespart werden müssen. Die meisten Hausverwaltungen legen bei neuen Gebäuden einen Rücklagensatz von 0,30 Euro bis 1,00 Euro pro Quadratmeter und Monat fest.

Gesetzliche Inflationsanpassung greift bei der Reparaturrücklage

Die nun eintretende Änderung ergibt eine Erhöhung der monatlichen Mindestzuweisung auf monatlich 1,13 Euro pro Quadratmeter. Bei einer Wohnung mit 100 Quadratmetern Wohnfläche entspricht das knapp unter 100 Euro Zusatzkosten pro Jahr.

Hintergrund ist, dass die Inflationsanpassung der Mindestrücklage gesetzlich vorgegeben ist. Hausverwaltungen können also nicht anders – sie müssen den höheren Betrag vorschreiben.

Nicht betroffen sind Eigentümer von Altbauwohnungen, bei denen ohnehin eine höhere Rücklage vorgegeben ist. Wenn z. B. 1,20 Euro pro Quadratmeter monatlich als Rücklage eingehoben werden, muss die Verwaltung nicht weiter erhöhen. Die zwangsweise Erhöhung ergibt sich nur, wenn der Mindestsatz von bislang monatlich 1,06 Euro pro Quadratmeter vorgeschrieben war.

Verrechnung der Rücklage: Nettorendite sinkt

Die Zuweisung zur Rücklage kann nicht an Mieter weiterverrechnet werden. Eigentümer können die Betriebskosten und die Zuweisung zur Rücklage direkt, mit ein und derselben Überweisung, an die Verwaltung zahlen. Das führt bei manchen privaten Vermietern zum Irrglauben, die Zuweisung zur Rücklage könne weiterverrechnet werden.

In der Praxis muss deshalb die Zuweisung zur Rücklage von den Nettomieteinnahmen bezahlt werden. Mieter sind hingegen von der Rücklage nicht betroffen. Die Folge: Durch die nun höheren Rücklagenzahlungen in vielen Altbauten verringert sich die Nettorendite der Vermieter im Jahr 2026, verglichen mit dem Vorjahr.

Während die Kosten für Vermieter steigen und die Mietpreisbremse zusätzlich auf die erzielbare Rendite drückt, erholt sich der Markt für Kaufobjekte. Für manche Immobilieneigentümer ist der Verkauf einer vermieteten Immobilie daher 2026 eine interessante Alternative zur Vermietung.