Büros in Wohnraum umwidmen

Der Büromarkt ist in Wien seit langer Zeit schwierig und so stehen derzeit viele Gewerbeflächen leer. Je nach Immobilie kann es für Eigentümer interessant sein, ein Büro in Wohnfläche umwidmen zu lassen. Das gilt auch für andere Orte, ist in Wien aber aktuell eine besondere Chance.

Wie funktioniert die Umwidmung?

Die gute Nachricht ist, dass es deutlich einfacher als umgekehrt ist, eine Gewerbefläche zu Wohnfläche umwidmen zu lassen. Denn üblicherweise bringen Gewerbeflächen gewisse Nachteile (Lärm, Parteienverkehr usw.) für die anderen Eigentümer der Immobilie mit sich. Andere Hausbewohner sind daher über Ihr Vorhaben wahrscheinlich sogar erfreut und legen Ihnen keine Steine in den Weg.

Stellplatz-Bedarf prüfen

Ein Aspekt, den Sie unbedingt vorab mit dem Baumeister, der später auch die Einreichplan-Erstellung übernehmen wird, besprechen müssen, ist die Schaffung von Stellplätzen. Denn pro 100 m² neu geschaffener Wohnfläche muss in Wien ein Stellplatz errichtet werden. Die komplexe Gesetzesregelung ist hier zu finden. Klären Sie vorab, ob ein Stellplatz geschaffen werden muss oder welche Konsequenzen (z. B. Zahlung einer Gebühr) es gibt, wenn das unmöglich ist.

Widmung prüfen

Für die Umwidmung ist grundsätzlich eine Baugenehmigung nötig. In einem ersten Schritt ist daher zu prüfen, wie der Flächenwidmungs- und Bebauungsplan aussieht. Wenn hier keine Schutz- oder Sperrzonen ersichtlich sind, fragen Sie am besten direkt bei der Baubehörde an, ob Ihr Vorhaben grundsätzlich genehmigungsfähig wäre. Eine allgemeine, noch nicht rechtsgültige Auskunft kann diesbezüglich meist schnell erteilt werden.

Wohnungseigentumsgemeinschaft einbeziehen

Für die Umnutzung ist auch ein Blick in den Wohnungseigentumsvertrag nötig. Dort ist aufgelistet, welche Nutzung für welche Einheit im Haus vorgesehen ist. In diesem Vertrag zwischen den Miteigentümern ist häufig erwähnt, dass eine Umnutzung möglich ist – typischerweise mit einigen Einschränkungen wie z. B., dass kein Gasthaus betrieben werden darf.

Bei einer Immobilie mit wenig Miteigentümern ist es einfach, eine schriftliche Zustimmungserklärung der Miteigentümer einzuholen. Bei einem großen Haus können fehlende Unterschriften zur Not auch gerichtlich ersetzt werden. Voraussetzung ist selbstverständlich, dass die Interessen der Miteigentümer durch das Vorhaben nicht beeinträchtigt werden. Davon ist bei einer Umwidmung einer Gewerbe- und Wohnfläche nicht auszugehen.

Einreichung und Umbau

Anschließend erfolgt die Einreichung der Umbaupläne. Wenn die Baugenehmigung erteilt und die Umwidmung erlaubt wird, kann mit den Arbeiten begonnen werden. In der Umbau-Phase können Sie bereits mit der Vermarktung beginnen und die Wohnung zum Verkauf oder zur Vermietung online inserieren.

Büro zu Wohnung umbauen – lohnt es sich?

Um aus einem Büro eine Wohnung zu machen, sind grundlegende, umfassende Bauarbeiten nötig. Deshalb bietet es sich an, diese Änderung dann vorzunehmen, wenn ohnehin eine Generalsanierung der Fläche nötig ist.

Der Leerstand von Wohnungen, die in Wien zur Vermietung angeboten werden, ist äußerst gering. Der erzielbare Ertrag durch die Vermietung als Wohnung hängt davon ab, ob die Fläche frei vermietet werden darf oder es sich um ein Gebäude handelt, bei dem die Höhe der Miete gesetzlich limitiert ist.

Prinzipiell kommen Umwidmung und Umbau in Frage, wenn die Bürofläche schon längere Zeit leer steht und die Hoffnung gering ist, dass die Nachfrage in dieser Lage bald besser wird. Eine generelle Aussage, ob eine Büro- oder Wohnungswidmung vorteilhaft ist, kann nicht getroffen werden. Diese Einschätzung muss stets individuell vorgenommen werden, abhängig von Lage, Zustand, Markt-Nachfrage und konkreter Nutzbarkeit der Immobilie.