Das Problem mit dem „Mietadel“

Der sogenannte „Mietadel“ sorgt speziell in Wien seit vielen Jahren für Diskussionen über leistbares Wohnen, die Vorteile einiger weniger Menschen und fehlende Einnahmen, um Altbauten überhaupt erhalten zu können. Worum geht es genau?

Was bedeutet der Begriff „Mietadel“?

Der Adel ist in Österreich längst abgeschafft, doch der „Mietadel“ scheint bis in alle Ewigkeit zu existieren. Wer gehört zu dieser erlauchten Gruppe?

Von „Mietadel“ sprechen wir, wenn jemand einen unbefristeten Mietvertrag mit einem äußerst niedrigen Mietzins hat. Dabei handelt es sich meist um sehr alte Mietverträge, für die Mieterhöhungen kaum möglich sind. Im für den Vermieter schlechtesten Fall gibt es Vertragsklauseln die „Eintrittsberechtigte“ zulassen, sodass der Vertrag sogar an enge Verwandte weitergegeben werden kann. Das heißt: Die Wohnung mit den niedrigen Mieten wird teilweise sogar über Generationen weitergegeben.

Bei unbefristeten Mietverträgen ist es für Vermieter nahezu unmöglich, den Mieter zu kündigen. Dazu müssten wichtige Gründe vorliegen, die eine gerichtliche Kündigung ermöglichen. Deshalb gibt es bis heute vermutlich allein in Wien tausende Wohnungen, bei denen Mietpreise von weniger als drei Euro pro Monat und Quadratmeter bezahlt werden.

Warum ist der „Mietadel“ ein Problem?

Unbefristet vermietete Wohnungen, die nahezu keine Nettomiete einbringen, kosten dem Vermieter aktiv Geld. Denn für diverse Erhaltungsmaßnahmen ist der Vermieter zuständig. So muss er beispielsweise die monatliche Zuweisung zur Reparaturrücklage selbst bezahlen – er kann sie nicht [als Betriebskosten an den Mieter weiterverrechnen] https://www.ohne-makler.at/ratgeber/vermieten/betriebskostenabrechnung/). Die logische Folge ist, dass unbefristet vermietete Wohnungen, die nur sehr geringe Einnahmen bringen, dem Eigentümer Monat für Monat bares Geld kosten.

Gleichzeitig gibt es für Eigentümer weder Kapital noch Anreiz, um das Haus gut instand zu halten. Daher sind viele Gebäude, in denen viele Wohnungen mit Altverträgen vermietet sind, in schlechtem Zustand.

Wie können Vermieter gegen „Mietadel“ vorgehen?

Kurz gesagt: Vermieter haben kaum eine Handhabe. Wenn es eine gültige Wertsicherungsklausel gibt, sind zumindest die Mieterhöhungen in diesem Rahmen erlaubt.

Weitreichende Verbesserungen durchführen

Ansonsten besteht die Möglichkeit, die Miete bei einer erheblichen Verbesserungsmaßnahme anteilig zu erhöhen. Wird z. B. eine Wärmedämmung am Haus angebracht, kann der Vermieter argumentieren, dass dies eine Verbesserung der Wohnqualität im Ausmaß von x Prozent darstellt und deshalb die Miete in dieser Relation angehoben werden soll. Diese Erhöhung kann jedoch nicht einfach an den Mieter kommuniziert werden. Sie muss beim Bezirksgericht beantragt werden. Diese Vorgehensweise ist in § 18 MRG geregelt.

(Unseriöse) Entmietung

Regelmäßig kursieren in diversen Medien Berichte darüber, mit welch fragwürdigen Methoden Investoren Altmieter aus Häusern drängen. Anschließend wird die zuvor unbefristet vermietete Wohnung saniert und teurer vermietet oder direkt verkauft. Dieser unschöne Weg ist selbstverständlich unredlich.

Ablösezahlungen

Es ist möglich, dem Bestandsmieter eine Ablösesumme anzubieten. Vermieter und Mieter können sich auf eine vertraglich definierte Summe einigen, für die der Mietvertrag beendet wird. Dann hat der Eigentümer zwar hohe Kosten, aber immerhin ein bestandsfreies, flexibel nutzbares Objekt.

Sonstige Vereinbarungen

In einem persönlichen Gespräch können Sie dem Mieter erklären, dass die Erhaltung des Gebäudes mit der bisherigen Miete unmöglich ist. Sie können z. B. vorschlagen, die Wohnung zu sanieren und so die Lebensqualität des Mieters zu verbessern. Dafür soll der Mieter einer Änderung des Mietvertrags, mit einer moderaten Mieterhöhung, zustimmen. Solange die Vereinbarung freiwillig getroffen wird, schriftlich festgehalten ist und nicht gröblich benachteiligend ist, kann sie getroffen werden.

Häufig verstehen Altmieter in diesem Zusammenhang, dass Sie als Vermieter ohnehin keinen großen Profit mit der Immobilie machen können, aber zumindest die Erhaltung des Hauses machbar sein muss. Ein persönliches, wertschätzendes Gespräch kann daher ein wichtiger Schritt sein, um die Gesamtsituation zu verbessern.

Unbefristete Mietwohnungen als Investment

Unbefristet vermietete Wohnungen werden meistens zu sehr niedrigen Kaufpreisen angeboten. Eigennutzung ist nicht möglich, die Einnahmen sind gering und es bleibt unklar, wie lange der Mietvertrag noch läuft. Daher eignen sich solche Immobilien nur als äußerst riskante Anlageform. Wenn dann einmal ein Altmietvertrag endet, können Sie dafür von einer meist massiven Wertsteigerung der Wohnung profitieren, die nun saniert oder weiterverkauft werden kann.