Wohnung mit Gewinn untervermieten - erlaubt?

Untervermietung ist in Österreich generell schon ein komplexes Thema. Doch ist es erlaubt, eine Wohnung sogar mit Gewinn unterzuvermieten (Arbitrage-Modell)? Wie so oft lautet die Antwort: Es kommt darauf an …

Untervermietung: Anwendbarkeit des Mietrechtgesetzes (MRG) entscheidet

Bei manchen Immobilien kommt das MRG nicht zur Anwendung, z. B. bei einer Wohnung in einem Zweifamilienhaus. Wird die Untervermietung hier nicht explizit im Mietvertrag ausgeschlossen, ist sie grundsätzlich erlaubt.

Anders sieht es aus, wenn die Wohnung vollständig dem MRG unterliegt. Das trifft auf die meisten Altbauten und geförderte Neubauten zu. Oder wenn die Immobilie ins Teilanwendungsgebiet des MRG fällt – so ist es bei den meisten nicht geförderten Neubauten. Denn hier gilt, dass die Untervermietung in zwei Szenarien grundsätzlich verboten ist, auch wenn dazu nichts im Mietvertrag erwähnt ist:

• Gänzliche Untervermietung, egal zu welchem Preis: Die gänzliche Untervermietung einer solchen Wohnung kann sogar einen Kündigungsgrund darstellen, da der Vermieter davon ausgehen kann, dass kein dringender Wohnbedarf seitens des Mieters besteht.
• Teilweise Untervermietung, zu überhöhtem Preis: Ebenso kann eine Kündigung ausgesprochen werden, wenn nur ein Teil der Wohnung untervermietet wird und für diesen Teil jedoch eine überhöhte Untermiete verlangt wird.

Wichtige Ausnahme: Kein Kündigungsgrund liegt vor, wenn die Wohnung zwar gänzlich untervermietet wird, aber nur für einen befristeten Zeitraum, in dem ein wichtiger Grund vorhanden ist und wenn klar ist, dass der Hauptmieter die Wohnung anschließend wieder selbst beziehen wird. Beispielsweise, wenn beruflich bedingt ein dreimonatiger Auslandsaufenthalt nötig ist und die Wohnung nur während dieser Phase untervermietet wird.

Vermieter muss zustimmen

Die gänzliche Untervermietung muss ansonsten vorab vom Vermieter explizit erlaubt werden. Ist im Mietvertrag nichts geregelt, sollte die Erlaubnis schriftlich eingeholt werden. Die teilweise Untervermietung einer Wohnung ist hingegen auch ohne Erlaubnis des Vermieters möglich, wenn sich die Wohnung im Bereich der MRG-Vollanwendung befindet und der überwiegende Teil der Wohnung weiterhin vom Hauptmieter genutzt wird.

Beispiel: Sie leben in einer 3-Zimmer-Wohnung und möchten ein Zimmer untervermieten. Für dieses Zimmer verlangen Sie, anteilig berechnet, keine überhöhte Miete. Durch die Untervermietung entsteht kein Überbelag der Wohnung und der Untermieter hält sich an die Hausordnung. Dieser Vorgang ist im MRG-Vollanwendungsbereich (z. B. bei vielen Altbauwohnungen) auch ohne Zustimmung des Vermieters zulässig.

Wie teuer darf eine Wohnung untervermietet werden?

Der § 26 MRG sieht vor, dass auf den Hauptmietzins nicht mehr als 50 % aufgeschlagen werden dürfen. Bei teilweiser Untervermietung ist die erlaubte Miethöhe anteilig zu errechnen.

Die Konsequenzen einer abweichenden Vorgehensweise können weitreichend sein. Von der Rückforderung zu viel verlangter Miete bis hin zur Kündigung des Hauptmietvertrages aus wichtigem Grund. Eine zu teure Vermietung sollte daher unbedingt vermieden werden.

Praxistipp: Wie verhalte ich mich bei Untervermietung richtig?

In den meisten Hauptmietverträgen ist die Untervermietung verboten. Wenn Sie Ihre Wohnung untervermieten möchten, sprechen Sie das am besten mit dem Vermieter ab. Erklären Sie, weshalb Sie vorübergehend untervermieten wollen und stellen Sie klar, dass Sie nur an eine absolut seriöse Person untervermieten werden. Die Höhe der Untermiete sollte fair gewählt sein, denn die ansonsten drohenden Konsequenzen sind beträchtlich.

Wenn es sich nur um temporäre Untervermietung handelt oder nur ein Zimmer untervermietet wird, können Vermieter in vielen Fällen ohnehin nichts gegen die Untervermietung tun. Doch trotzdem ist ein ehrliches Vorab-Gespräch im Sinne eines guten Vermieter-Mieter-Verhältnisses jedenfalls zu empfehlen.