Zustimmungsfiktion: Wichtiger Vorteil für Wohnungseigentümer

Wer bei dem Begriff „Zustimmungsfiktion“ Sorge vor trockener Juristerei hat, kann direkt aufatmen: Denn es handelt sich zwar um ein juristisches Detail, doch dieses ist für die allermeisten Wohnungseigentümer sehr erfreulich.

Zusammenfassung: Was ist die Zustimmungsfiktion?

Die Zustimmungsfiktion ermöglicht Maßnahmen innerhalb einer Eigentümergemeinschaft, bei der die Miteigentümer nicht aktiv zustimmen müssen. Stattdessen haben Sie ein zeitlich begrenztes Widerspruchsrecht.

Wohneigentum: Zustimmung der Miteigentümer einholen

Wir zeigen, welche Vorteile die Zustimmungsfiktion bringt – insbesondere bei großen Mehrparteienhäusern mit Eigentümergemeinschaften. Das ist der Hintergrund: Für maßgebliche Änderungen am Gebäude ist seit jeher die Zustimmung der Miteigentümer nötig. Die gesetzlichen Vorgaben waren dahingehend äußerst weitreichend. Ein typisches Beispiel ist die Änderung der Außenfassade. Diese liegt bereits vor, wenn nur ein Miteigentümer ein Außengerät einer Klimaanlage an der Fassade montieren möchte – ganz zu schweigen von einem Balkonanbau.

Die Zustimmung der Miteigentümer einzuholen, kann sehr schwierig sein. Je größer die Immobilie, desto komplizierter wird es, andere Eigentümer überhaupt zu erreichen. Bei Mehrparteienhäusern mit zig Miteigentümern kann es nahezu aussichtslos sein, überhaupt erst mit dem Sammeln der Unterschriften zu starten. Hier spielen somit zwei Aspekte zusammen: Die Vorgaben, für welche Änderungen Zustimmungen eingeholt werden müssen, sind sehr strikt und es ist teilweise fast unmöglich, Miteigentümer zu einer Unterschrift zu bewegen.

Wie viele Miteigentümer müssen einem Vorhaben zustimmen?

Grundsätzlich gilt, dass je nach Vorhaben eine unterschiedlich hohe Zustimmung nötig sein kann. Diese Optionen reichen von Einstimmigkeit, über einfache Mehrheit bis hin zu einer qualifizierten Mehrheit (zwei Drittel der abgegebenen Stimmen, sofern diese mehr als 33,3 % der Miteigentumsanteile entsprechen).

Die Miteigentumsanteile richten sich üblicherweise nach der Fläche der Wohnungseigentums-Einheit. Im Detail sind sie im Nutzwertgutachten ersichtlich, das meist auch dem Wohnungseigentumsvertrag beigelegt ist, damit für alle erkennbar ist, welche Stimmrechte mit welcher Wohneinheit verbunden sind.

Der Haken lag bislang meist darin, dass einzelne Miteigentümer schlichtweg kein Interesse hatten, an Abstimmungen teilzunehmen. Schließlich sind sie selbst von geplanten Änderungen oftmals nicht direkt betroffen – etwa, wenn ein Miteigentümer seine Wohnungseingangstüre vergrößern wollte oder ein Balkonkraftwerk an der Fassade anschrauben möchte. Ebenso kommt es vor, dass Miteigentümer nicht erreichbar sind. Sie leben dauerhaft im Ausland, sind längere Zeit verreist oder sind möglicherweise schwer krank. Aus diversen Gründen kann es schwierig werden, wichtige Zustimmungserklärungen zu erhalten.

Zustimmungsfiktion und privilegierte Änderungen

Um genau diesen Herausforderungen zu begegnen, gab es in den letzten Jahren Gesetzesnovellen. Ziel war es zu verhindern, dass einzelne Miteigentümer zahllose, teils kaum relevante, Änderungswünsche blockieren können – ob absichtlich oder auch unabsichtlich, etwa im Falle einer längeren Krankheit.

In § 16 Absatz 5 WEG, hat der Gesetzgeber deshalb eine Sonderregelung geschaffen. Das Gesetz regelt eine Zustimmungsfiktion, die in bestimmten, konkret aufgelisteten Fällen herangezogen wird.

Was heißt das in der Praxis? Wenn Sie ein bestimmtes Vorhaben planen, prüfen Sie zuerst, ob es im Gesetzestext, an der genannten Stelle, aufgelistet ist. Wenn das der Fall ist, müssen die Miteigentümer nicht zustimmen. Vereinfacht ausgedrückt werden die Miteigentümer über Ihren Plan schriftlich informiert und bekommen zwei Monate Zeit, dem Vorhaben aktiv zu widersprechen. Kommt es zu keinem Widerspruch, wird dies als Zustimmung gewertet – genau das ist die Zustimmungsfiktion.

Einige praxisrelevante Beispiele für Situationen, in denen diese Möglichkeit genutzt werden kann, sind:

• Errichtung einer Photovoltaik-Anlage auf dem Dach eines Reihenhauses
• Errichtung einer Ladestation für langsames Laden eines Elektroautos
• Anbringen einer steckfertigen PV-Kleinstanlage („Balkonkraftwerk“)
• Umbaumaßnahmen zur Schaffung von Barrierefreiheit
• Einbau einer einbruchhemmenden Sicherheitstüre, sofern sich diese passend in das bestehende Gebäudebild einfügt.

Zustimmungsfiktion: deutliche Vereinfachung für Miteigentümer

Die Zusammenarbeit in Eigentümergemeinschaften kann schwierig sein. Je mehr Eigentümer es gibt, desto größer ist das Potenzial für Konflikte und die Wahrscheinlichkeit, dass manch Eigentümer sich schlichtweg nicht für das Gebäude und die Gemeinschaft interessieren. Die meisten Hausverwaltungen unterstützen dabei, Zustimmungserklärungen von Miteigentümern einzuholen. Doch auch bei einer Kontaktaufnahme durch die Hausverwaltung kommt es immer wieder vor, dass es keine konstruktive Rückmeldung gibt.

Die Zustimmungsfiktion und die Liste der privilegierten Projekte ist deshalb eine große Erleichterung für Miteigentümer. Es bleibt zu hoffen, dass der Gesetzestext auch in den nächsten Jahren zeitgemäß novelliert wird und die Liste der Vorhaben, für die eine Zustimmungsfiktion genutzt werden kann, kontinuierlich erweitert wird.