Entscheidungshilfe: Immobilie mieten oder kaufen?

Ist es besser, eine Immobilie zu kaufen oder zu mieten? Bei dieser Frage scheiden sich die Geister, denn für beide Optionen gibt es gute Argumente. Eine finale, richtige und vor allem eindeutige Antwort auf diese Frage gibt es nicht. Es handelt sich immer um eine individuelle Entscheidung. Doch wir versuchen in diesem Beitrag, die unterschiedlichen Einflussfaktoren zu beleuchten. Was spielt eine Rolle, wenn Sie gerade vor der Entscheidung stehen, eine Immobilie zu kaufen oder zu mieten?

Immobilie kaufen: Freiheit oder Belastung?

Das Mieten oder Kaufen einer Immobilie ist eine wichtige, langfristige Entscheidung. Nicht immer ist sie frei, da teils wirtschaftliche Grenzen hineinspielen. Aber prinzipiell gibt es zwei konträre Ansätze, die bei der Frage, ob eine Immobilie kaufen oder mieten die bessere Wahl ist, immer wieder diskutiert werden.

Option 1: Mieten und investieren

Vertreter dieser Herangehensweise stellen die These auf, dass sie selbst lieber zur Miete wohnen, aber ihre Ersparnisse investieren – beispielsweise auch in Anlegerwohnungen. Im Idealfall gelingt es, die eigenen Wohnkosten durch die Investment-Erträge (Mieteinnahmen, Dividenden etc.) zu decken.

Option 2: Eigenheim kaufen und abzahlen

Ein Haus oder eine Wohnung mit einem Kredit kaufen und diesen abbezahlen – das sorgt für Sicherheit, Planbarkeit und gleichzeitig ist es eine Form des Ansparens, da die monatlichen Kreditraten gewissermaßen in das Eigenheim fließen. Diese Herangehensweise lässt alternative Investments außen vor und argumentiert primär mit eingesparter Miete.

Zwischentöne bei der Entscheidung

Selbstverständlich gibt es noch weitere Sichtweisen und Abwandlungen der jeweiligen Prinzipien. Viele betrachten den Kauf eines Eigenheims auch nicht als Investition und beziehen Alternativen, etwa zur sonstigen Veranlagung des Eigenkapitals, nicht in die Überlegungen ein. Vielmehr stellt sich für zahlreiche Personen einfach die Frage, ob es besser ist, eine Wohnung zu mieten oder eine Immobilie zu kaufen – schlichtweg für den Eigenbedarf und ohne Investmentgedanken.

Wann ist der Kauf einer Immobilie zur Eigennutzung sinnvoll?

Grundsätzlich legen wir den Fokus nun auf die Entscheidung hinsichtlich einer Immobilie zur Eigennutzung. Für den Kauf einer Anlegerwohnung gibt es andere entscheidungsrelevante Faktoren. Wer vermieten möchte, muss sich beispielsweise Gedanken hinsichtlich erzielbarer Rendite, Leverage-Effekt, Aufwand, steuerlicher Aspekte und alternativer Investments machen. Wir fokussieren uns hier nun hingegen ganz auf die Entscheidung, ob es sinnvoll ist, eine Immobilie zur Eigennutzung zu kaufen oder zu mieten.

Individuelle Lebensplanung

Die persönliche Lebensplanung spielt bei der Frage „mieten oder kaufen“ in vielerlei Hinsicht eine wichtige Rolle. Folgende Fragen sollten Sie sich stellen:

• Bin ich sicher, an welchem Ort ich leben möchte und werde ich auch in einigen Jahren noch hier wohnen wollen?
• Ist sich auch meine Partnerin bzw. mein Partner von diesem Ort überzeugt oder gibt es gewisse Unsicherheiten?
• Kann ich weiterhin an diesem Ort wohnen, auch wenn ich meinen Job verliere oder finde ich eine vergleichbar gute Arbeitsstelle nur in größerer Entfernung?
• Kann ich meinen Platzbedarf auch für die mittel- und langfristige Zukunft abschätzen? (Kinder, Home-Office etc.)
• Welche Veränderungen kann ich mir generell mittel- und langfristig in meinem Leben vorstellen und gäbe es in diesen Szenarien Auswirkungen darauf, wo ich wohnen möchte?

Nicht alle Fragen können vollumfänglich und sicher beantwortet werden. Schließlich bietet das Leben immer Überraschungen. Manche Dinge lassen sich nicht planen, andere möchten Sie vielleicht schlichtweg nicht planen. Wenn Sie überlegen zu kaufen, statt zu mieten, ist nun der Zeitpunkt, sich Gedanken über diese Szenarien zu machen.

Grundsätzlich gilt: Eine gekaufte Immobilie kann selbstverständlich auch wieder veräußert werden. Doch trotzdem ist es sinnvoll, nur dann zu kaufen, wenn Sie Ihr Leben zumindest mittelfristig an diesem Ort gut planen können. So soll beispielsweise ein Jobverlust nicht gleich erzwingen, dass Sie Ihre Immobilie wieder verkaufen und umziehen müssen, da es in der näheren Umgebung keine anderen Arbeitgeber gibt oder die Anbindung so schlecht ist, dass auch Pendeln keine Option ist.

Persönliche Vorlieben

Nicht alle Entscheidungsfaktoren sind völlig rational. Vielleicht möchten Sie eine Immobilie kaufen, weil Sie sich prinzipiell daran stören, Miete zu bezahlen. Oder Sie fühlen sich schlichtweg sicherer, wenn die Immobilie Ihnen gehört und somit kein Risiko mehr besteht, eine Mietwohnung wegen einer Befristung doch wieder verlassen zu müssen. Umgekehrt gibt es selbstverständlich Menschen, denen die Flexibilität einer Mietwohnung besonders wichtig ist.

Zu den persönlichen Vorlieben zählt auch, wie Sie mit Ihren Ersparnissen umgehen möchten. Wollen Sie lieber eine Immobilie als Investment kaufen und selbst zur Miete wohnen? Oder möchten Sie Ihr Kapital in Aktien anlegen? Oder doch einfach eine Immobilie zur Eigennutzung kaufen und nach und nach den Immobilienkredit abzahlen? All diese Faktoren fließen in Ihre persönlichen Vorlieben hinsichtlich der Entscheidung zwischen Kauf und Miete ein.

Nicht zuletzt spielen weitere Vorlieben hinein: Ein Haus mit Garten verspricht Ruhe und Erholung im Grünen mit nahezu uneingeschränkten Entfaltungsmöglichkeiten und es bietet Kindern Spielmöglichkeiten. Das ist ein Stück Freiheit, das viele Eigenheimnutzer sehr schätzen. Es bedeutet aber auch wie eine eigene Wohnung Eigenverantwortung.

Vorhandenes Eigenkapital

Für den Kauf einer Immobilie benötigen Sie üblicherweise mindestens 20 Prozent des Kaufpreises, zuzüglich Kaufnebenkosten, in Form von Eigenkapital. Ein geringer Anteil ist theoretisch möglich, wenn die finanzierende Bank von einer Ausnahmeregelung Gebrauch macht.

Wenn Sie noch nicht über das nötige Eigenkapital verfügen, ist es meist besser noch einige Jahre in eine Mietwohnung zu ziehen. So können Sie weiter ansparen, um den Traum vom Eigenheim später realisieren zu können.

Haben Sie hingegen bereits eine recht hohe Eigenkapital-Summe gespart, kann das für den Kauf einer Immobilie sprechen. Hier kommen wieder Ihre persönlichen Vorlieben ins Spiel: Möchten Sie lieber ein Eigenheim besitzen oder die Ersparnisse investieren, sei es in eine Anlegerwohnung oder anderweitig?

Konkrete Immobilienangebote prüfen

Wenn Sie hinsichtlich Miete oder Kauf noch ganz offen sind und auch finanziell beide Optionen umsetzbar sind, müssen Sie sich nicht sofort festlegen. Sie können Ihre Immobiliensuche einfach unvoreingenommen starten.

Klären Sie ab, welcher Kaufpreis realistisch ist. Holen Sie dazu Angebote zur Finanzierung ein und bedenken Sie neben der monatlichen Rate, dass bei Eigentumsobjekten selbstverständlich auch Betriebskosten anfallen. Wenn geklärt ist, welcher Kaufpreis finanzierbar ist, können Sie die Suche nach passenden Immobilien zum Kauf starten.

Gleichzeitig prüfen Sie, wie viel Sie monatlich maximal für Miete ausgeben wollen würden. Bedenken Sie auch hier die üblicherweise nicht inkludierten Nebenkosten wie Heizung, Strom, WLAN und Haushaltsversicherung. Definieren Sie auch für Mietobjekte konkrete Suchkriterien und durchforsten Sie somit nicht nur den Eigentums-, sondern auch den Mietmarkt.

Indem Sie ganz offen an die Suche herangehen, können Sie sich auf die Lauer nach einer perfekten Mietwohnung legen und sollte sich eine optimale Kaufgelegenheit ergeben, so können Sie auch diese Chance ergreifen. Die offene Herangehensweise bietet maximale Flexibilität, ist aber wiederum persönliche Geschmacksache und nur möglich, wenn Ihnen prinzipiell beide Wege offenstehen.

Immobilie mieten: Vorteile im Überblick

Eine Immobilie zu mieten, bringt diverse Vorteile mit sich, die je nach subjektivem Empfinden zu gewichten sind. Typische Pluspunkte einer Mietwohnung sind:

• Flexibilität: Nach Ablauf der Dauer des Kündigungsverzichts können Sie Ihre Mietwohnung jederzeit, meist mit einer Frist von ein bis drei Monaten, kündigen.
• Kein Sanierungsrisiko: Die Mietwohnung muss gepflegt werden, Servicetermine und kleine Handwerksarbeiten müssen eigenständig beauftragt werden. Doch gröbere Erhaltungsmaßnahmen, beispielsweise die Sanierung der Allgemeinflächen des Gebäudes, betreffen Sie als Mieter nicht.
• Finanzielle Planbarkeit: Grundsätzlich kann es in Mietwohnungen keine allzu großen finanziellen Überraschungen geben. Inwiefern die Miete angehoben werden kann, ist gesetzlich bzw. im Mietvertrag geregelt. Hohe Einmalkosten, z. B. für die Erneuerung der Gastherme, betreffen hingegen den Vermieter.
• Einsparungspotenzial: Je nachdem, wie sich die Zinsen am Kapitalmarkt und die Höhe der Miete entwickeln, können manche Mietwohnungen langfristig günstiger sein als die Rate, die für eine gleichwertige Eigentumswohnung (zuzüglich Betriebskosten) fällig wäre. Das gilt jedoch primär für unbefristete Mietwohnungen im preisregulierten Segment.

Immobilie kaufen: Vorteile im Überblick

Selbstverständlich gibt es auch viele Aspekte, die für den Kauf einer Immobilie sprechen. Diese sind beispielsweise:

• Gestaltungsfreiheit: Sie können Ihr Eigenheim so bauen oder sanieren, wie Sie möchten. Einzig gesetzliche Rahmenbedingungen sind zu beachten, während in Mietwohnungen bauliche Veränderungen kaum umsetzbar sind.
• Langfristige Sicherheit: Viele Mietverträge sind befristet. Wenn Sie eine Immobilie besitzen, müssen Sie sich darüber keine Gedanken mehr machen.
• Vorsorge: Langfristig hoffen Immobilienbesitzer darauf, dass es zu einer Wertsteigerung kommt. Die Immobilie kann später bei Bedarf auch vermietet werden und auch ein Weiterverkauf ist selbstverständlich möglich.
• Weitergabe an nächste Generation: Die gekaufte Immobilie können Sie an Verwandte verschenken oder vererben.
• Kreditfinanzierung: Statt Miete zu bezahlen, sind monatliche Kreditraten fällig. Sie investieren somit in eine Immobilie, die wirklich Ihnen gehört, anstatt den Betrag an jemand anderen zu überweisen.
• Entscheidungsfreiheit: Bei Mietwohnungen gibt es meist verschiedene Einschränkungen wie z. B. hinsichtlich der Haustierhaltung. In Ihrer eigenen Immobilie entscheiden Sie dagegen selbst.

Kaufen oder mieten: unvorhersehbare Aspekte

Die beschriebenen Vor- und Nachteile stellen eine erste Entscheidungsgrundlage dar. Ihre finanzielle Situation und Ihre Lebensplanung spielen die bedeutendsten Rollen, wenn es um die Entscheidung zwischen Kauf und Miete geht. Damit geht einher, dass manche Einflussfaktoren kaum vorhersehbar sind.

Künftige Zinsentwicklung

Dazu zählt beispielsweise die Entwicklung am Zinsmarkt. Die meisten Immobilienkredite sind so gestaltet, dass es zuerst eine Fixzinsphase gibt. Typischerweise läuft diese für 10 bis 15 Jahre. Anschließend wird der noch offene Kreditbetrag variabel verzinst. Zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme ist daher noch unsicher, wie hoch die Kreditkosten über die gesamte Laufzeit sein werden.

Entwicklungen am Mietmarkt

Selbige Unsicherheit gibt es jedoch auch bei Mietobjekten. Kann der Vertrag verlängert werden, nachdem die Befristung abläuft? Falls ja, zu welchen Konditionen? Ändert sich vielleicht das Mietrecht, wie es seit Jahren in Österreich diskutiert wird, und ergeben sich dadurch Nachteile für Mieter? In einer Vollkostenrechnung müsste auch beachtet werden, dass häufigere Umzüge immer mit beträchtlichen Kosten einhergehen.

Kaufen oder mieten – (k)eine rationale Entscheidung?

Es zeigt sich somit deutlich, dass ein rein finanzieller Vergleich zwischen Kauf und Miete immer nur bedingt möglich ist. Je längerfristig Sie planen möchten, desto schwieriger wird der (rein finanzielle) Vergleich beider Optionen.

Umso wichtiger ist, womit Sie sich persönlich wohlfühlen und welches Modell zu Ihrem Leben passt – auch, wenn das teilweise eine Bauchgefühl-Entscheidung ist, die nicht vollends durchkalkuliert werden kann.