Alles über Genossenschaftswohnungen: Anspruch, Kosten und Infos rund ums Mieten und Kaufen

Genossenschaftswohnungen sind beliebt. Die vergleichsweise niedrigen Mieten sind sehr attraktiv. Doch die Wartelisten sind lang. Wer hat eigentlich Anspruch auf eine Genossenschaftswohnung, mit welchen Kosten ist zu rechnen? Und wie lassen sich diese Objekte eigentlich mieten oder sogar mit einer Kaufoption erwerben? Das beantworten wir in unserem großen Ratgeber rund um Genossenschaftswohnungen in Wien und ganz Österreich.

Das Genossenschaftsprinzip

Eine Genossenschaftswohnung wird von einer Genossenschaft, einer gemeinnützigen Bauvereinigung, errichtet. Diese sind im Verband GBV organisiert. Genossenschaftswohnungen unterliegen dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz und dem Kostendeckungsprinzip. Diese Bauprojekte werden teilweise staatlich gefördert. Jeder Mieter muss die Kosten der Errichtung des Gebäudes anteilig, je nach Wohnungsgröße, mitfinanzieren. Höhere Mieten durch freie Mietzinsbildung sind jedoch nicht erlaubt.

Der Mietzins ist niedrig

Die Mieten sind somit auf die tatsächlichen Kosten beschränkt. Anfangs, nach Neubau, zahlen Mieter und Mieterinnen nur einen geschätzten Wert. Dieser Wert wird über die eigentlichen Baukosten der Wohnung berechnet. Erst nach fünf Jahren gibt es eine genaue beziehungsweise fixe Miete.

Jedoch wird dieser Betrag nicht nur am Quadratmeter berechnet, daher können auch gleich große Wohnungen unterschiedlich viel kosten. Vielmehr sind die tatsächlichen Errichtungskosten pro Wohnung ausschlaggebend. Somit kosten Wohnungen mit zum Beispiel einem Balkon, einem Vorzimmer, einem Tiefgaragenplatz etc. mehr als Wohnungen mit der gleichen Flächenanzahl aber ohne diese Extras.

Die Kosten liegen jedoch nie über den gesamten Baukosten. Das führt zu günstigen Mieten. Allerdings verlangen die Genossenschaften einen Finanzierungsbeitrag bei Einzug, der nach Abzug einer jährlichen Verwohnungspauschale am Ende der Mietdauer zurückbezahlt wird.

Die Ausgangslage: Darum sind Genossenschaftswohnungen so begehrt

Die Suche nach einer Mietwohnung ist nicht nur anstrengend sondern oft teuer. In den letzten Jahren stiegen die Mieten in Österreich rasant und meistens schneller als die allgemeine Teuerung. Deshalb ist die Alternative von geförderten Genossenschaftswohnungen so attraktiv! Denn die Mieten sind günstig und auch von vielen einkommensschwachen Suchenden bezahlbar.

Starke Vorteile als Argument für Genossenschaftswohnungen

Das Modell Genossenschaftswohnung bietet viele Vorteile. In den meisten Fällen ist keine Kaution erforderlich, die Mietverträge grundsätzlich unbefristet. Speziell für Menschen mit geringem Einkommen sind Genossenschaftswohnungen von Vorteil, da die Mieten dauerhaft sehr günstig bleiben. Zudem gibt es strenge Kündigungsregeln und Mietverträge sind sehr zum Vorteil des Mietenden ausgelegt. Kündigungen ohne Fehlverhalten des Mieters sind nahezu unmöglich.

Ebenfalls ein Pluspunkt: Es handelt sich meistens um Neubauten oder frisch renoviertem Wohnraum, sprich der Mieter oder die Mieterin erhalten zu Einzugsbeginn eine nagelneue Wohnung mit allen modernen und üblichen Standards und Wohnkomforts.

Ein weiterer Vorteil: Nach zehn Jahren Mietdauer besteht zudem die Option, die Wohnung zu kaufen. Gezahlte Miete wird jedoch nicht als Anzahlung angerechnet, nur der anfänglich getätigte Finanzierungsbetrag wird von der Endsumme abgezogen. Die Wohnung muss nicht sofort am Stichtag gekauft werden, diese Kaufoption erlischt jedoch nach insgesamt 15 Jahren.

Es gibt aber auch relevante Nachteile

Trotz der Vielzahl an Vorteilen birgt eine Genossenschaftswohnung auch so manchen Nachteil. Nicht zuletzt sind bestimmte Voraussetzungen zu erfüllen, um eine Wohnung mieten zu dürfen. Der offensichtlichste Minuspunkt ist jedoch ein anderer: Es gibt lange Wartelisten, welche speziell in den Großstädten über mehrere Jahre laufen können.

Ebenfalls ein Minuspunkt ist der Finanzierungsbeitrag bei Einzug, der für viele Interessenten schwer zu stemmen ist und sie von einer Bewerbung für eine Genossenschaftswohnung abhält. Es gibt aber attraktive Finanzierungsangebote von den Gemeinden.

Ein wichtiger Nachteil ergibt sich aus der Praxis: Wer bereits eine bestehende Genossenschaftswohnung übernehmen möchte, muss dem Vormieter eine Ablöse zahlen. Hierbei sollte man jedoch sehr vorsichtig sein und vorher genau klären und prüfen, ob der momentane Mieter die Wohnung überhaupt weitervergeben darf und ob die Ablöse korrekt angesetzt ist. Abgelöst werden können vom Vormieter getätigte Investitionen und Möbel. Hierbei darf aber nur der momentane Zeitwert abgelöst werden und nicht der eigentliche Kaufpreis. Achtung: Zu hohe Ablösen können lange Zeit zurückgefordert werden!

Wer hat Anspruch auf eine Genossenschaftswohnung?

Für eine Wohnung von einer Genossenschaft oder einer gemeinnützigen Bauvereinigung müssen die Mieter bestimmte Voraussetzungen erfüllen und sich vormerken lassen. Die Kriterien zum Anspruch auf Genossenschaftswohnungen sind länderweise unterschiedlich geregelt. Allgemein gelten folgende Voraussetzungen für die Vormerkung:

• Staatsbürgerschaft (Österreicher werden bevorzugt),
• Mindestalter 18 Jahre,
• Einkommen unterhalb einer Einkommensgrenze, aber oberhalb einer Mindestsumme,
• die Wohnung muss Hauptwohnsitz sein.

Wer diese Voraussetzungen und möglicherweise weitere speziell Auswahlkriterien der einzelnen Genossenschaften erfüllt, hat eine Chance auf eine der begehrten Wohnungen. Aber wie kommt man wirklich an eine Genossenschaftswohnung?

So kommen Interessierte an eine Genossenschaftswohnung

Suchende wenden sich am besten an den zuständigen Träger. Eine Liste aller gemeinnützigen Bauvereinigungen gibt es beim GBV. In manchen Bundesländern Österreichs wird eine bestimmte Anzahl der Wohnungen von der Wohnbauförderungsstelle oder der Gemeinde vergeben.

Wichtig: Die Wohnungen sind so begehrt, dass es Vergabelisten gibt. Suchende sollten auf jeden Fall mit einer längeren Wartezeit rechnen. Es besteht teilweise aber auch die Möglichkeit, in eine gerade frei werdende Genossenschaftswohnung einzuziehen. Solche stehen deutlich seltener zur Auswahl.

Tipp: Auf ohne-makler.at finden Sie alternativ Wohnungen von privat, die kurzfristig vermietet werden.

Unbedingt vorher einkalkulieren: der Finanzierungsbeitrag als zu zahlende Summe

Im Regelfall verlangen die Genossenschaften bei Einzug einen Finanzierungsanteil, der je nach Wohnung in einem niedrigen fünfstelligen Bereich liegen kann. Dieser Betrag ist weder ein Genossenschaftsanteil noch eine Kaution. Es ist ein Betrag, der die Bereitstellung mitfinanziert und als „Einstandszahlung“ oder „Vorauszahlung“ die laufende Miete dauerhaft niedrig hält. Das heißt: Die Mieter beteiligen sich auf diese Weise nachträglich am Bau.

Folgende Dinge sind beim Finanzierungsbeitrag zu beachten:

• Der Finanzierungsbeitrag liegt meistens zwischen 15.000 und 30.000 Euro und ist von der Wohnungsgröße abhängig.
• In Wien legen die Bauträger 12,5 Prozent der Baukosten zzgl. 100 % der Grundkosten anteilig auf die Mieter um.
• Wer nicht über ausreichend Mittel verfügt, kann einen zweckgebundenen, günstigen städtischen Kredit erhalten. In Wien sind beispielsweise über die MA 50 Eigenmittelersatzdarlehen beantragt werden.
• Pro Jahr Wohndauer wird von der Summe ein Prozent für „Verwohnung“ abgezogen und von der Genossenschaft nach Auszug entsprechend reduziert zurückgezahlt. Der Folgemieter zahlt jedoch nur noch diese reduzierte Summe als Finanzierungsbeitrag, sodass diese Einstandskosten sich über die Jahre für alle Neumieter deutlich reduzieren.
• Der Finanzierungsbeitrag wird entweder bei Vertragsunterschrift oder am Einzugstermin fällig.

Unsere Tipps zur effektiven Suche

Es gibt gute Anlaufstellen, um an eine der begehrten Wohnungen zu kommen. Dazu zählen:

1. In Wien ist die Wohnberatung Wien zentrale Anlaufstelle. Dort lassen sich direkt Beratungstermine vereinbaren.
2. Die jeweils gewünschte Bauvereinigung/Genossenschaft ist über die Webseite des GBV erreichbar. Darüber lassen sich Adressen finden, um sich dort zu registrieren und für eine Wohnung anzumelden.
3. Inserate von aktuellen Mietern, denen es gestattet ist, einen Nachmieter vorzuschlagen. In diesem Fall ist ein direkter Kontakt möglich, aber häufig ist eine Ablöse zu zahlen.

Die wichtigste Möglichkeit ist, sich bei der gewünschten Genossenschaft für eine Wohnung anzumelden. Besonders für Neubauprojekte, die als Erstbezug vergeben werden, führt an einer Registrierung bei der Genossenschaft kaum ein Weg vorbei. Die Genossenschaft vergibt die einzelnen Wohnungen dann der Reihe nach und kontaktiert die Interessenten eventuell auch dann, wenn ähnliche Wohnungen frei werden. Das Registrieren ist meistens unverbindlich. Das heißt: Es ist erlaubt, sich bei verschiedenen Genossenschaften vormerken zu lassen.

Wir empfehlen, nicht nur den bevorzugten Weg zu folgen und wegen der großen Nachfrage alle Möglichkeiten in Betracht zu ziehen. Ratsam kann es je nach individuellem Wunsch sein, mehrere der folgenden Vorgehensweise zu nutzen:

• Direkte und regelmäßige Online-Recherche auf den Websites der Genossenschaften,
• per Telefon direkt bei den Genossenschaften nach einem Platz auf der Vergabeliste fragen,
• Anmeldung beim Wohnservice Wien in der Hauptstadt oder bei ähnlichen Bauträgern,
• Suche auf Social Media,
• Umfrage im Bekanntenkreis,
• Blick auf Plakate an Baustellen (Telefonnummern für Interessierte).

Das erfordert etwas Initiative. Aber mit diesen Tipps können Suchende aber in vielen Fällen schneller an eine der begehrten Wohnungen kommen.

Empfehlung: Genossenschaftswohnung mit Kaufoption mieten

Viele Mieter leben lange in einer Genossenschaftswohnung. Irgendwann besteht vielleicht der Wunsch, die Wohnung zu kaufen. Das ist möglich, sofern eine Kaufoption im Mietvertrag hinterlegt ist. Doch, was sind die Voraussetzungen für den Kauf einer Genossenschaftswohnung und wie kann man eine erwerben?

Rechtsgrundlage für den Kauf

Für Mieter wurde 2019 eine Erweiterung der gesetzlichen Kaufoption geschaffen. Durch die Novelle des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG), gibt es Regelungen zum Kauf einer Genossenschaftswohnung. Grundsätzliche Voraussetzungen für den Kauf in Österreich sind:

• Bei der Immobilie darf es sich nicht um eine Baurechtsliegenschaft handeln (Genossenschaft muss Grundstück besitzen).
• Es muss sich um eine Wohnung handeln, bei der der Finanzierungsbeitrag über dem Betrag der „Superförderung“ lag (Betrag über Fixbetrag, der als Finanzierungsbeitrag verlangt wird).
• Seit dem Erstbezug sind nicht mehr als 30 Jahre vergangen.
• Die Nutzfläche der Wohnung beträgt mehr als 40 m².
• Bei Abschluss des Mietvertrages war eine gewährte Wohnbau-Förderung aufrecht.
• Die Miethöhe überschreitet einen Mindestbetrag.
• Die Auflage einer österreichischen Staatsbürgerschaft oder eine nach § 8 Abs 4 und 5 WGG gleichgestellten Person (z. B. EU-Bürger) ist erfüllt.

Wann kann der Mieter die Eigentumsoption in Anspruch nehmen?

Während bestimmter Zeiträumen kann der Mieter einen Antrag auf Übertragung des Eigentums und Legung eines Kauf-Angebots durch die GBV stellen. Die Zeiträume sind:

• Ab dem Beginn des 6. Jahres bis zum Ablauf des zehnten Jahres,
• ab dem Beginn des 11. bis zum Ablauf des 15. Jahres
• und dem Beginn des 16. bis zum Ablauf des 20. Jahres des Mietverhältnisses.

Wichtig: Die Kaufoption ist nicht auf den Erstmieter beschränkt. Hat die Wohnung eine Miet-Kauf-Option, kann man nach zehn Jahren Eigentümer werden. Das heißt, auch Personen, die erst im neunten Jahr nach der Fertigstellung einziehen, könnten im elften Jahr kaufen.

Wenn die oben genannten Voraussetzungen erfüllt sind und man die Genossenschaftswohnung kaufen will, muss ein Antrag auf Übertragung der gemieteten Wohnung, an die Bauvereinigung gesendet werden. Der Mieter muss dies schriftlich als Brief oder E-Mail verfassen. Die GBV hat dann drei Monate Zeit, einen Fixpreis anzubieten. Wenn der Verband kein fristgerechtes Angebot legt, kann der Mieter bei Gericht einen Antrag auf Festsetzung des Preises einfordern.

Nach Nennung des Fixpreises kann der Mieter binnen sechs Monaten schriftlich den Kaufwunsch bestätigen. Neben der Einigung über den Kaufpreis wird dabei auch festgehalten, dass alle Verpflichtungen des GBV mit dem Kauf übernommen werden.

Tipp: Kaufpreis herabsetzen lassen

Wenn man als Käufer vermutet, dass der vom GBV verlangte Preis zu hoch ist, lässt sich dieser über einen Antrag an die Schlichtungsstelle bzw. das Gericht in einigen Fällen herabsetzen. Dieser Antrag „wegen offenkundiger Unangemessenheit“ hat aber nur Erfolg, wenn der verlangte Preis höher ist, als der Preis frei finanziert errichteter vergleichbarer Objekte wäre.

Liste von Genossenschaften (Auswahl)

Es gibt in Österreich zahlreiche Genossenschaften, die Wohnungen anbieten. Die komplette Liste gemeinnütziger Anbieter ist beim Verband GVB zu finden. Wir bieten als Überblick einen Auszug österreichischer Genossenschaften die Wohnungen vergeben:

• Alpenländische
• Bruckerwohnbau
• EBG Wohnen
• EBSG Wohnbaugenossenschaft
• EGW Wien Genossenschaft
• Familien-Wohnbau

Welche Genossenschaften gibt es in Wien?

Wien hat mehr sozialen Wohnbau als jede andere Stadt in Europa. Viele der Wohnungen werden über solche Träger vermietet. Dadurch sind die Mieten übrigens im Vergleich zu anderen europäischen Hauptstädten vergleichsweise moderat. Zu den bekanntesten Anbietern gehören:

• Sozialbau Genossenschaft,
• Wien-Süd Genossenschaft,
• WBV-GÖD Genossenschaft,
• Heimbau Genossenschaft,
• Heimat Österreich Genossenschaft,
• Neues Leben Genossenschaft,
• Alpenland Wohnbaugenossenschaft,
• Atlas Wohnbaugenossenschaft,
• EBG Wohnen Genossenschaft,
• EBSG Wohnbaugenossenschaft,
• EGW Wien Genossenschaft,
• Familien-Wohnbau,
• GEBÖS Genossenschaft,
• GESIBA Genossenschaft,
• GEWOG Wohnen.

Speziell in Wien kann die Suche nach einer freien Wohnung zu einer langen Wartezeit führen. Wir empfehlen daher, auch Angebote auf dem freien Wohnungsmarkt in Erwägung zu ziehen. Über unsere Immobiliensuche lassen sich viele Wohnungen von privat finden. Alternativ ist es möglich, unverbindlich einen kostenlosen Suchauftrag zu erstellen, um regelmäßig über geeignete Objekte informiert zu werden.