Dachgeschosswohnung als Investment kaufen?

Eine Dachgeschosswohnung zu vermieten, ist gerade im städtischen Bereich einfach, denn viele Menschen wünschen sich eine helle Wohnung mit schönem Ausblick, idealerweise sogar mit einer Terrasse. Doch nicht immer sind Dachgeschosswohnungen ideale Investments.

Dachgeschosswohnung vermieten: Welche Miethöhe ist erlaubt?

Während bei Alt- und Neubauwohnungen die zulässige Maximalmiete meist recht unkompliziert erkennbar ist, gilt bei Dachgeschosswohnungen besondere Vorsicht. Denn auch das Baujahr von Dachgeschossausbauten ist nicht immer auf den ersten Blick erkennbar – eine so einfache, grobe Unterscheidung wie bei Altbauwohnungen und Neubauwohnungen, die bei diesen Objekten eine Einschätzung auf den ersten Blick erlaubt, ist bei Dachgeschosswohnungen riskant.

Wir zeigen daher, worauf es bei Dachgeschosswohnungen bei der Vermietung ankommt und welche Miethöhe in welchem Objekt zulässig ist. Bevor Sie eine Dachgeschosswohnung als Investment zur Vermietung kaufen, sollten Sie die erlaubte Miete unbedingt genau prüfen.

Datum der Baubewilligung entscheidet über zulässige Miete

Wie so oft im österreichischen Mietrecht kommen je nachdem, zu welchem Zeitpunkt ein Bauwerk bewilligt wurde, unterschiedliche Rahmenbedingungen zur Anwendung. Bei Dachgeschosswohnungen ist zu beachten, dass es um die Baugenehmigung für den Ausbau des Dachgeschosses geht. Das ursprüngliche Baujahr des darunter befindlichen Gebäudes ist hingegen nicht relevant.

Baubewilligung nach 31.12.2001

Bei Dachgeschossausbauten, die mit einer Baubewilligung ab 2002 errichtet wurden, gilt keine Mietzinsbeschränkung. Das Mietrechtgesetz (MRG) kommt nicht zur Anwendung, sondern die Miete kann frei vereinbart werden. Dies gilt auch, wenn ein Dachboden an jemanden vermietet wurde, um aus diesem Dachboden anschließend neue Wohnungen zu erschaffen. Kurz gesagt Dachgeschossausbauten mit Baugenehmigungsdatum ab 2002 unterliegen keiner gesetzlichen Einschränkung hinsichtlich der Höhe der zulässigen Miete.

Baubewilligung mit Baubewilligung zwischen 8.5.1945 und 31.12.2001

Bei Dachgeschosswohnungen, die auf Basis einer Baugenehmigung zwischen 8.5.1945 und 31.12.2001 gebaut wurden, gilt in den allermeisten Fällen der sogenannte „angemessene“ Mietzins. Dies ist im § 16 MRG geregelt.

Die etwas undeutliche Formulierung hat weitreichende Folgen. Denn, ob die verlangte Nettomiete tatsächlich „angemessen“ ist, kann der Mieter bei der zuständigen Schlichtungsstelle überprüfen lassen. Zur Angemessenheitsprüfung werden vergleichbare Objekte herangezogen, es finden somit Lage, Zustand und Ausstattungsqualität ihre Berücksichtigung bei der Bewertung.

Ein wichtiger Unterschied zum Richtwertzins: Die angemessene Miete muss auch dann gegeben sein, wenn die Wohnung größer als 130 m² ist. Würde hingegen der Richtwert zur Anwendung kommen, so wären Wohnungen mit über 130 m² davon ausgenommen.

Dachgeschosswohnungen mit Richtwert-Miete

Dachgeschosswohnungen, die bereits auf Basis einer Baubewilligung von vor dem 8.5.1945 entstanden sind, gibt es kaum. Einzig alte Ateliers sind zu bedenken oder ehemalige Dienstwohnungen, die gerne am Dachboden eines Altbaus untergebracht wurden. Ein typisches Beispiel ist eine Dienstwohnung in einer Cottage-Villa, zu der dann meist auch nur eine engere, steilere Treppe führt. In diesen wenigen Fällen kann es sein, dass tatsächlich die Richtwertmiete gilt. Die Dachgeschosswohnung wird dann wie eine sonstige Altbauwohnung, die dem Richtwert unterliegt, behandelt. Es gibt also Zu- und Abschläge und die Befreiung vom Richtwert, falls die Wohnung größer als 130 m² ist.

Dachgeschosswohnung als Investment kaufen

Auf Grund der rechtlichen Rahmenbedingungen eignen sich nicht alle Dachgeschosswohnung zur Vermietung. Moderne, neue Wohnungen, die frei vermietet werden können, sind für Investoren interessant.

Der angemessene Mietzins stellt hingegen bereits eine Einschränkung dar. Hier gibt es immer das Risiko, dass die Schlichtungsstelle angerufen wird und die Miete doch etwas geringer sein müsste. Das kann einerseits zu juristischen Streitigkeiten führen und andererseits zu potenziellen Mietrückzahlungen. Vermieter setzen deshalb gerade bei solchen Wohnungen besonders häufig auf befristete Mietverträge. Unterliegt ein Dachgeschoss tatsächlich dem Richtwert, so ist das Objekt für die Vermietung normalerweise nicht relevant, da sich schlichtweg kaum Rendite erzielen lässt.

Investoren sollten bei Dachgeschosswohnungen daher immer genau hinterfragen, wann die Baugenehmigung erteilt wurde, um vorab sicherzugehen, zu welchen Konditionen die Wohnung tatsächlich vermietet werden darf. Aus genau diesem Grund hinterfragt auch die finanzierende Bank, wann genau die Baubewilligung für den Zu- bzw. Ausbau ausgefertigt wurde, denn hier gibt es einen direkten Einfluss auf den Wert der Immobilie.