Zwangsversteigerung einer Immobilie

Grundsätzlich kommt es erst zu einer Zwangsversteigerung, wenn der Eigentümer einer Immobilie Schulden hat, die nicht begleichen kann. In dieser Situation erwirkt die finanzierende Bank eine Zwangsversteigerung, die vom zuständigen Gericht abgewickelt wird. Wir sehen uns genauer an, wie dieser Prozess abläuft und ob es möglich ist, durch die Ersteigerung einer Immobilie Geld zu sparen.

Ablauf einer Zwangsversteigerung

Bevor es zu einer Versteigerung kommt, sucht die Bank Gespräche mit dem Schuldner und prüft, ob irgendeine andere Möglichkeit besteht, um die offenen Forderungen zu bedienen. Ist das nicht der Fall, wird ein Versteigerungsverfahren eingeleitet. Dieser Prozess nimmt einige Zeit in Anspruch, denn es sind mehrere Schritte nötig, bis es zur Versteigerung kommt.

Gutachten über die Immobilie

Zuerst wird ein Gutachter bestellt, der den Schätzwert der Liegenschaft definiert. Der Schätzwert wirkt sich in mehrfacher Hinsicht aus:

• Ein Zehntel dieses Schätzwertes müssen Interessenten als sogenanntes „Vadium“ hinterlegen. Das heißt, dieser Betrag muss auf einem physisch vorliegenden Sparbuch nachgewiesen werden, um an der Versteigerung teilnehmen zu können.
• Die Hälfte des Schätzwertes ist das geringste Gebot bei der Versteigerung. Wenn die Gläubiger zustimmen, kann das Mindestgebot höher angesetzt werden. Meist bleibt es jedoch dabei, dass der halbe Schätzwert als Basis dient.

Das Gutachten ist ein detailliertes Dokument, in dem die Immobilie beschrieben wird und hergeleitet wird, wie der Sachverständige zu dem angesetzten Schätzwert kommt.

Bekanntmachung der Versteigerung

Sobald das Gutachten vorliegt, der Schätzwert geklärt ist und definiert wurde, ob das Mindestgebot einfach der halbe Schätzwert sein soll, wird ein Termin für die Versteigerung gewählt. Nun müssen die Informationen publik gemacht werden. Primäres Tool dazu ist die Ediktsdatei. Diese ist öffentlich einsehbar und kostenlos online abrufbar.

Die Bekanntmachung inkludiert jedenfalls folgende Informationen:

• Ort, Datum und Uhrzeit der Versteigerung,
• Bezeichnung der Liegenschaft und Informationen zur Lage, dem Grundstück und den Grundriss,
• Höhe des Vadiums, welches Bieter hinterlegen müssen,
• Höhe des Mindestgebotes,
• Informationen über den Schätzwert, die Liegenschaft selbst und vorhandene Dienstbarkeiten oder sonstige Lasten, etwa Wege- und Leitungsrechte, die übernommen werden müssen.

Oftmals sind die Informationen eine gewisse Herausforderung, weil der tatsächliche Zustand der Immobilie nur schwer einschätzbar ist. Die Unterlagen sind zwar strukturiert, aber Interessenten dürfen sich keine Aufbereitung erwarten, die einem praktischen Exposé entspricht.

Versteigerungstermin startet mit Formalien

Die Versteigerung kann von jeder geschäftsfähigen Person besucht werden. Sie startet pünktlich und es ist empfehlenswert, schon etwas früher vor Ort zu sein. Denn, bevor es losgeht, wird noch kurz geprüft, wer anwesend ist. Bringen Sie daher einen gültigen Ausweis mit bzw. einen Firmenbuchauszug oder eine notariell beglaubigte Bietervollmacht, falls Sie die Versteigerung in Vertretung für jemand anderen besuchen.

Ebenso muss vorab das „Vadium“ hinterlegt werden. Wie schon kurz erwähnt handelt es sich dabei um ein Names- oder Losungswortsparbuch, auf dem 10 Prozent des Schätzwertes hinterlegt sein müssen.

Sobald die Daten der Anwesenden geklärt sind, verliest der Richter alle relevanten Informationen, wobei diese den Teilnehmenden ohnehin meist bereits bekannt sind. Dazu gehören beispielsweise die Höhe des Mindestgebotes und die Information, welche Schulden im Grundbuch eingetragen sind. Sobald all diese Formalitäten geklärt sind, beginnt die sogenannte „Bietstunde“

Gebote werden abgegeben

Nun kommt es zum Kern der Sache, denn jetzt werden die Gebote abgegeben, Teilnehmende überbieten einander und Sie müssen spätestens jetzt überlegen, bis zu welchem Preis sie mitbieten möchten. Wenn Sie sich vorab ein Limit festgesetzt haben, lassen Sie sich auch nun nicht dazu verleiten, noch weiter darüber hinaus zu bieten.

Die Gebotsstufen können vorab vom Richter festgelegt werden, sie dürfen jedoch nicht mehr als drei Prozent des Schätzwertes betragen. Bei einer Wohnung mit einem Schätzwert in Höhe von 100.000 Euro darf somit maximal in 3.000-Euro-Schritten geboten werden.

Wenn die Gebotsphase dem Ende zugeht, fordert der Richter die Anwesenden zwei Mal auf, noch ein Gebot abzugeben. Geschieht das nicht, steht fest, bei welchem Gebot es sich um das „Meistbot“ handelt.

Stolpersteine nach dem „Meistbot“

Nun steht zwar vermeintlich fest, wer als Meistbietender wohl künftiger Eigentümer wird. Abzuwarten bleibt nur, ob Widerspruch eingelegt wird. Das ist theoretisch aus einigen Gründen möglich, wobei es sich bei den Widerspruchsgründen primär um Formalfehler handelt, durch welche die Versteigerung für ungültig erklärt werden könnte.

Wichtig ist auch die Höhe des Gebots in Relation zum Schätzwert. Denn wenn das Gebot nicht mindestens 75 % des Schätzwertes ausmacht, bleiben anderen Bietenden noch zwei Wochen Zeit, doch noch ein höheres Gebot zu legen.

Abschluss der Transaktion und Grundbucheintrag

Wenn Sie am meisten geboten haben, der Betrag 75 % des Schätzwertes übersteigt und niemand Widerspruch einlegt, werden Sie neuer Eigentümer der Immobilie. Das Vadium wird in diesem Fall als Anzahlung einbehalten und es wird bekanntgegeben, wann es zur „Verteilung“ der Vermögenswerte kommt.

Typischerweise erfolgt dieser Termin 6 bis 10 Wochen später. Bis dahin muss der restliche Kaufpreis bezahlt werden. Ist die Zahlung erfolgt und die Verteilung formal erledigt, wird die Grundbuchänderung beauftragt. Nun vergehen wieder ein paar Wochen, bis Sie tatsächlich als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind.

Immobilie ersteigern: Sind Schnäppchen möglich?

Speziell in jenen Lagen, wo Immobilien sehr gefragt sind, gibt es auch bei Zwangsversteigerungen kaum Schnäppchen. Diverse Bauträger und Immobilienhändler bieten mit, wenn Objekte in guter Lage angeboten werden. Die Situation ist regional unterschiedlich, aber außergewöhnliche Schnäppchen sollten Sie sich nicht erhoffen.

Trotzdem kann es eine spannende Erfahrung sein, an Versteigerungen teilzunehmen und es ist nie auszuschließen, dass sich doch eine interessante Möglichkeit ergibt. In Regionen mit geringer Immobilien-Nachfrage kann es sein, dass Sie bei der Versteigerung kaum Konkurrenz haben und sich somit ein attraktiver Preis erzielen lässt.

Wichtig ist, mit einer realistischen Erwartungshaltung in die Versteigerungen zu gehen: Sie sind nicht dazu geeignet, reich zu werden oder unglaubliche Summen zu sparen, aber es besteht durchaus die Chance, einen guten Kauf zu tätigen.

Bedenken Sie jedoch auch die Risiken, die mit der Ersteigerung verbunden sind. Die Immobilie kann normalerweise vorab nicht besonders eingehend besichtigt werden. Sie müssen sich weitgehend auf extern bereitgestellte Daten verlassen. Ihr Kapital ist in Form des Vadiums gebunden und wenn es zu einem Widerspruch kommt oder eine Nachfrist existiert, weil nicht die entsprechende Gebotshöhe erreicht wurde, dauert die Ersteigerung recht lange.

Immobilie ersteigern: Die wichtigsten Tipps

Wenn Sie bislang noch nie an einer Versteigerung teilgenommen haben, beherzigen Sie am besten die erwähnten Vor- und Nachteile sowie folgende Tipps:

• Besuchen Sie vorab Versteigerungen, bei denen Sie nicht mitbieten. Lernen Sie so den Ablauf kennen und entscheiden Sie dann, ob Versteigerungen für Sie der richtige Weg sind.
• Legen Sie Wert auf Besichtigungen. Es ist sehr unterschiedlich, wie genau Objekte vor dem Versteigerungstermin besichtigt werden können. Für erfahrene Immobilienprofis ist das ein kleineres Problem, doch wer nicht vom Fach ist, sollte besonders genau besichtigen.
• Hinterfragen Sie bestehende Belastungen. Im C-Blatt des Grundbuchs sind diverse Lasten eingetragen. Nicht nur finanzielle Verpflichtungen sind wichtig, auch beispielsweise eingetragene Wegerechte sollten geprüft werden.
• Agieren Sie strukturiert und seien Sie streng mit sich selbst. Es kann verlockend sein, doch ein paar tausend Euro mehr zu bieten als Sie sich eigentlich vorgenommen haben, denn schließlich weiß man nie, ob dieses Gebot dann vielleicht das Meistbot sein könnte. Kalkulieren Sie den Kauf möglichst präzise vorab durch, setzen Sie sich eine klare Grenze und bieten Sie nicht über diese hinaus mit.
• Realistische Erwartungen sind wichtig. Es kann gut sein, dass Sie mehrfach überboten werden oder so viele Personen vor Ort sind, dass Ihre Chancen auf das Meistbot immer geringer werden. Lassen Sie sich davon nicht frustrieren, denn diese Situation ist bei Versteigerungen ganz normal.
• Nebenkosten bedenken. Auch bei einer Zwangsversteigerung sind die Grunderwerbssteuer und die Eintragungsgebühr zu bezahlen. Bedachten Sie diese Nebenkosten bei der finanziellen Planung, bevor Sie mitbieten.

Zwangsversteigerungen können zwar interessante Chancen bieten, aber sie gehen gleichzeitig auch mit Aufwand, Stress und etwas Zufall einher. Das gesamte Verfahren dauert recht lang und echte Schnäppchen sind kaum zu erwarten. Gehen Sie daher mit realistischen Erwartungen an die Sache heran, besuchen Sie vorab Versteigerungen, ohne daran teilzunehmen, und bieten Sie nur dann mit, wenn die Immobilie für Sie tatsächlich optimal passend erscheint.