Wohnfläche berechnen
Die Wohnfläche korrekt zu berechnen, ist für Eigentümer sehr wichtig. Denn schließlich liegt der Preis bei Immobilien für einen Quadratmeter – je nach Lage – bei tausenden Euro. Doch nicht nur für den Verkauf bzw. Kauf einer Immobilie ist die Wohnfläche wichtig, auch bei der Vermietung kann eine Abweichung drastische Folgen haben.
Begriffsdefinitionen: Wohnfläche und Wohnnutzfläche
Gemeinhin wird in Österreich meist von der „Wohnfläche“ gesprochen. Es ist jedoch auf die Unterscheidung zur „Wohnnutzfläche“, meist oder nur „Nutzfläche“ genannt, zu achten. Die verschiedenen juristischen Definitionen sind sperrig und für die alltägliche Praxis am Immobilienmarkt nur in juristischen Streitfällen relevant. Fassen wir es kurz und einfach zusammen:
- Wohnfläche: Bei der Wohnfläche zählen …
- offene Balkone und Terrassen zu 25 Prozent,
- Wintergärten und Loggien, sofern beheizbar, zu 50 Prozent, ansonsten zu 0 Prozent,
- bei Dachschrägen unter einer Raumhöhe von einem Meter die darunterliegende Fläche gar nicht zur Wohnfläche, bei über einem Meter verbleibender Raumhöhe zu 50 Prozent.
- Nutzfläche: Bei der Nutzfläche bleiben Dachschrägen unberücksichtigt. Auch Flächen unter Schrägen zählen somit als Nutzfläche. Offene Balkone oder Terrassen zählen nicht, eine Loggia nur, wenn sie beheizt werden kann oder ein anderer Raum über die Loggia erschlossen wird. Auch jene Flächen, die durch Wände verbaut sind, zählen nicht als Nutzfläche. Dafür darf z. B. ein Abstellraum, der sich im Stiegenhaus befindet, zur Nutzfläche hinzugerechnet werden.
Aus diesem Grund sind immer wieder Immobilieninserate zu sehen, bei denen am Grundriss genau zwischen Loggia- und Balkonfläche unterschieden wird.
Wohnfläche im Mietrechtgesetz (MRG)
Viele Wohnungen fallen in die sogenannte „Vollanwendung“ des Mietrechtgesetzes. Das Mietrecht sieht vor, dass Vermieter je nach Kategorie-Einstufung einer Wohnung (A - D) unterschiedlich hohe Mieten verlangen dürfen. Bei Kleinwohnungen ist das besonders heikel. Denn wenn eine Wohnung eine Fläche von weniger als 30 Quadratmeter aufweist, wird sie automatisch zu Kategorie D erklärt. Das bedeutet, dass selbst perfekt renovierte 1-Zimmer-Apartments mit 28 Quadratmetern immer als Kategorie D einzustufen sind - sofern sie dem MRG unterliegen.
Die Auswirkung in der Praxis: Sie vermieten eine Wohnung im Glauben, dass diese 31 Quadratmeter groß ist. Die Wohnung ist saniert und Sie verlangen daher die laut Kategorie A zulässige Miete. Der Mieter misst nach und es stellt sich heraus, dass die tatsächliche Fläche knapp unter 30 Quadratmetern liegt. Wenn es zu keiner Einigung kommt und der Mieter seine Ansprüche durchsetzen lassen möchte, kann er die zu viel bezahlte Miete zurückverlangen und die künftige Miete reduzieren lassen.
Aber Achtung: Damit eine Mietzinsminderung durchgesetzt werden kann, müssen Mieter tatsächlich durch die falsche Angabe und die kleinere Fläche in der Nutzung der Wohnung eingeschränkt sein. Wer also beispielsweise statt 70 Quadratmetern nur 69 Quadratmeter zur Verfügung hat, sollte sich keine Hoffnungen auf eine Mietzinsminderung machen. Die genauen Regelungen zur Wohnfläche bzw. Nutzfläche sind im § 17 Abs. 2 MRG zu finden.
Wohnfläche bei Eigentumsobjekten
Bei der Wertermittlung einer Eigentumsimmobilie muss ebenfalls die Nutzfläche berechnet werden. Auch hier gilt, dass offene Balkone und Terrassen nicht mitgerechnet werden dürfen. Sie können also einfach die Räume vermessen und so die Wohnnutzfläche ermitteln. Die Raumhöhe spielt auch bei Eigentum keine Rolle, Dachschrägen mindern den Wert nicht.
Achtung: Die Nutzfläche unterscheidet sich hier von der Wohnfläche. Beispielsweise, wenn Schrägen vorhanden sind oder es einen Balkon gibt. Hinterfragen Sie daher im Zweifelsfall genau, wie groß sowohl die Nutzfläche als auch die Wohnfläche der Immobilie ist.
Wenn die Fläche einer Immobilie beim Verkauf deutlich falsch angegeben wird, stellt dies einen Mangel dar. Es kann somit zu nachträglichen Rechtsstreitigkeiten kommen. Diese können zur nachträglichen Kaufpreisminderung führen oder sogar einen Vertragsrücktritt rechtfertigen. Daher ist es enorm wichtig, vor dem Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie die Wohnnutzfläche korrekt ermitteln zu lassen.
Hilfreich ist oft auch ein Blick in das Nutzwertgutachten eines Mehrparteienhauses. Diesen liegt typischerweise bei der Hausverwaltung auf. Mit etwas Glück gibt es ein relativ neues Gutachten, zu dessen Erstellung die Wohnungen exakt vermessen wurden. Beachten Sie jedoch, dass die Nutzwerte im Nutzwertgutachten nicht mit Quadratmeterangaben verwechselt werden dürfen.
Die vermessenen Quadratmeter werden meist mit einem Berechnungsschlüssel in Nutzwerte umgerechnet, sodass sich Abweichungen ergeben. Wenn Sie Glück haben, sind jedoch auch die vermessenen Flächen – und somit die Quadratmeter – dokumentiert.
Wohnfläche korrekt angeben: Praxistipps
Wohnfläche, Nutzfläche, abweichende Angaben im Nutzwertgutachten – wie sollen Verkäufer hier möglichst korrekte Angaben machen? Die beste Vorgehensweise ist hier maximale Transparenz, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten. Dazu gibt es mehrere Möglichkeiten:
- Bestehende Grundrisse vorlegen: Wenn Grundrisse mit Quadratmeterangaben vorhanden sind, legen Sie diese vor. Gegebenenfalls mit dem Hinweis, woher Sie dieses Dokument erhalten haben und ob Sie es selbst beauftragt haben. Möglicherweise gibt es sogar noch den ursprünglichen Einreichplan. Dieser kann ebenfalls genutzt werden, sofern seit der Einreichung keine baulichen Veränderungen vorgenommen wurden.
- Möglichst umfassende Informationen bereitstellen: Übermitteln Sie potenziellen Käufern alle Ihnen vorliegenden Informationen und weisen Sie aktiv auf Abweichungen hin. Stellen Sie z. B. einen Grundriss und das Nutzwertgutachten bereit und bieten Sie an, dass potenzielle Käufer auch selbst Maße nehmen können.
- Neu ausmessen: Messen Sie die Fläche zusätzlich möglichst exakt selbst aus. Selbst Lasermessgeräte gibt es in jedem Baumarkt günstig. Geben Sie anschließend genau an, welche Maße Sie genommen haben und auf welche Flächenwerte Sie daher rechnerisch kommen.
Je offener und genauer Sie Informationen bereitstellen, desto besser sind Sie abgesichert. Informieren Sie potenzielle Käufer möglichst umfassend und ehrlich über die Fläche der Immobilie, um jeglichen Streitigkeiten vorzubeugen.
