Das Treuhandkonto: Immobilienkauf per Treuhandschaft

Beim Verkauf einer Immobilie kommt in Österreich immer ein Treuhandkonto ins Spiel. Dieses kann von einem Notar oder einem Rechtsanwalt eröffnet und verwaltet werden. Doch wie funktioniert die Treuhandschaft, welche Vorteile hat sie und wie läuft die Treuhandschaft ab? Wir haben alle wichtigen Infos für Sie aufbereitet.

Was ist die Treuhandschaft?

Das Grundprinzip der Treuhandschaft ist einfach: Eine neutrale Person, Anwalt oder Notar, agiert im Interesse Dritter, um deren Rechte zu verwirklichen. Bei einer Immobilientransaktion sind diese „Dritten“ die Käufer- und Verkäuferseite. Einerseits besteht der Anspruch des Käufers, ins Grundbuch eingetragen zu werden und andererseits steht dem Verkäufer der vereinbarte Kaufpreis zu.

Treuhandkonto ist Basis

Der Treuhänder sorgt dafür, dass beide Beteiligte sicher zu Ihrem Recht kommen. Dazu nutzt er ein Treuhandkonto. Über diese Basis wickelt er die Immobilientransaktion Zug um Zug ab. Im nächsten Abschnitt, „Ablauf der Treuhandschaft – Schritt für Schritt“, gehen im Detail darauf ein, wie der Treuhänder genau vorgeht.

Ablauf der Treuhandschaft – Schritt für Schritt

Käufer und Verkäufer müssen sich bezüglich der Treuhandschaft um nichts kümmern. Sie beauftragen den Treuhänder und dieser eröffnet das Treuhandkonto. Anschließend kommt es zu folgendem Ablauf:

• Käufer und Verkäufer werden über die Eröffnung des Kontos informiert. Die Kontodaten werden mitgeteilt. Der Treuhänder erstellt eine Übersicht der fälligen Zahlungen, die nun auf das Treuhandkonto erfolgen müssen.
• Der Käufer überweist jenen Teil des Kaufpreises, den er mit Eigenkapital bezahlt, auf das Treuhandkonto.
• Die Bank überweist die Kreditsumme auf das Treuhandkonto.
• Falls so vereinbart, werden auch bestimmte Nebengebühren direkt mit auf das Treuhandkonto überwiesen.
• Der Verkäufer wird über den Eingang der Zahlungen informiert. Der Treuhänder stellt fest, dass alle Beträge eingegangen sind und veranlasst nun die Grundbucheintragung. Dabei wird auch die Hypothek der Bank eingetragen und der bisherige Eigentümer aus dem Grundbuch gelöscht.
• Die grundbücherlicher Durchführung nimmt meist knapp zwei Wochen in Anspruch. Das liegt typischerweise am jeweiligen Bezirksgericht und nicht dem Treuhänder. Sobald das Grundbuch korrekt geändert wurde, erfolgt die Auszahlung des Kaufpreises.
• Nachdem der gewünschte Grundbuchstand hergestellt und der Kaufpreis ausbezahlt wurden, wird das Treuhandkonto wieder geschlossen.

Der gesamte Prozess ist einfach und sehr strukturiert. Der Treuhänder leitet Verkäufer und Käufer Schritt für Schritt. Es besteht somit kein Risiko, dass Verkäufer oder Käufer irgendeinen Fehler machen könnten.

Zugleich bietet das Treuhandkonto Sicherheit. Verkäufer müssen nicht befürchten, die Immobilie zu verlieren, ohne das Geld zu erhalten. Käufer haben Gewissheit, dass Sie die Immobilie nach Zahlung des Kaufpreises wirklich erhalten.

Wer ist der Treuhänder?

Grundsätzlich ist es möglich, dass ein Notar ein Treuhandkonto eröffnet. Somit wäre es machbar, dass der Notar den Kaufvertrag erstellt, die Unterschriften beglaubigt und die treuhändische Abwicklung vornimmt. Ein Rechtsanwalt ist dann nicht zusätzlich nötig.

In der Praxis werden jedoch meist Anwalt und Notar beauftragt. Sofern Sie ausschließlich einen Notar beauftragen, kann es Kostenvorteile geben. Holen Sie jedenfalls vorab verschiedene Angebote ein, denn die Kosten können sich, je nach Kanzlei, deutlich unterscheiden.

Wer als Treuhänder für ein Geschäft engagiert wird, ist im Treuhandvertrag festgelegt. Dieser Vertrag muss bei der Beauftragung der Treuhandschaft unterschrieben werden. Typischerweise handelt es sich um einen kurzen Standard-Vertrag.

Sobald der bestellte Treuhänder ein Treuhandkonto (auch „Anderkonto“ genannt) eröffnet, erhalten Sie darüber eine gesonderte Information. Auch bei jeder Kontobewegung folgt meist umgehend ein Informationsschreiben der Bank. Sie wissen dadurch immer, was gerade am Treuhandkonto passiert. Ein Treuhandkonto kann nicht bei einer beliebigen Bank eröffnet werden. Es gibt dazu eigens die Notartreuhandbank. Die Bankspesen für das Treuhandkonto sind normalerweise minimal und betragen nur wenige Euro.

Kosten einer Treuhandschaft in Österreich

Bei einer Immobilientransaktion werden die Kaufnebenkosten – ausgenommen der allfälligen Immobilienertragssteuer – üblicherweise von der Käuferseite bezahlt. Dies muss vorab, beim Kaufanbot, klar geregelt werden.

Die Kosten für die Treuhandschaft werden nicht explizit ausgewiesen. Sie sind in die prozentualen Kosten inkludiert. Diese liegen bei rund 1,20 – 2,50 Prozent des Kaufpreises zuzüglich 20 % Mehrwertsteuer. Der genaue Anteil ist vom Umfang der Gesamtleistung und des Leistungserbringers abhängig (Notar oder Anwalt). Vergleichen Sie mehrere Angebote, denn die Kosten der Kanzleien unterscheiden sich teils markant.

Vorteile der Treuhandschaft

Die Treuhandschaft ist die zentrale Schnittstelle für alle nötigen Abläufe rund um die Immobilientransaktion. Verkäufer, Käufer und Bank sind hierbei involviert und verfügen, dank der treuhändischen Abwicklung, über folgende Vorteile:

• Käufer: Der Käufer weiß, dass der Treuhänder den Kaufpreis erst ausbezahlt, wenn die Grundbucheintragung erfolgt. In manchen Fällen kann die Zahlung schrittweise erfolgen wie beispielsweise bei Bauträgerprojekten je nach Baufortschritt.
• Verkäufer: Der Verkäufer weiß, dass die Grundbucheintragung nur erfolgt, wenn der Käufer auch tatsächlich den Kaufpreis auf das Treuhandkonto einbezahlt hat. Es besteht somit kein Bonitätsrisiko für den Verkäufer.
• Bank: Die Bank bezahlt die Kreditsumme direkt auf das Treuhandkonto. Somit ist sichergestellt, dass der Betrag nicht anders genutzt wird.

Die treuhändische Abwicklung eines Immobilienverkaufs über ein Treuhandkonto ist einfach und sicher. Ein Immobilienmakler spielt dabei keine Rolle. Beauftragen Sie einen zuverlässigen Anwalt bzw. Notar. Dieser kümmert sich um alles Nötige und leitet Sie durch den gesamten Prozess.

Weder Käufer noch Verkäufer müssen Detailwissen zur Treuhandschaft mitbringen. Denn der Treuhänder weiß genau, was zu tun ist, erklärt den Ablauf und wickelt die zu erledigenden Maßnahmen eigenständig ab. Es ist üblich, dass er Treuhänder bei der Beauftragung sein Vorgehen detailliert darlegt. Er stellt eine Übersicht bereit, welcher Betrag wann zu überweisen ist und hält die Beteiligten über den Fortschritt des Kaufprozesses am Laufenden.