Servitut (Dienstbarkeit)

Die Begriffe „Servitut“ und „Dienstbarkeit“ werden in Österreich synonym verwendet. Liegt ein solches Recht bei einer Immobilie vor, egal ob Wohnung, Haus oder Grundstück, so kann das maßgebliche Auswirkungen auf den Wert und die Nutzbarkeit der Liegenschaft haben.

Definition: Was ist ein Servitut?

Ein Servitut ist eine Dienstbarkeit zugunsten einer anderen Person (welche nicht Eigentümer der Liegenschaft ist). Die Person darf somit ein bestimmtes, festgelegtes Recht ausüben. Dabei kann es sich zum Beispiel um ein Wohnrecht handeln oder ein Wege- oder Leitungsrecht. Eine Dienstbarkeit kann nicht nur zugunsten einer natürlichen Person vereinbart werden, sondern auch Vereine oder Unternehmen können Begünstigte sein.

Ein Servitut kann im Grundbuch eingetragen werden. Voraussetzung: Es gibt einen schriftlichen, notariell beglaubigten Vertrag, in dem die Dienstbarkeit konkret vereinbart wurde. Servitute müssen jedoch nicht zwingend im Grundbuch eingetragen sein, um Gültigkeit zu besitzen. Denn auch aus dem Gewohnheitsrecht heraus kann sich ein gültiges Nutzungsrecht ergeben. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn eine Zufahrt schon seit vielen Jahrzehnten auch von einem Nachbarn genutzt wurde.

Zwei Arten der Servitute in Österreich

Wenn Sie sich für eine Immobilie interessieren, bei der ein Servitut existiert, müssen Sie genau prüfen, um welche Art von Dienstbarkeit es sich handelt. Dabei werden zwei verschiedene Formen unterschieden:

• Persönliche Dienstbarkeit: Bei persönlichen Dienstbarkeiten wurde das vereinbarte Recht einer ganz konkreten Person zugestanden. Ein Beispiel dafür ist, wenn einer bestimmten Person das lebenslange Wohnrecht für ein Haus zugesprochen wird. Dieses lebenslange Wohnrecht besteht somit für die explizit genannte Person. Die Übertragbarkeit dieses Rechtes, z. B. auf Erben, müsste hingegen eigens definiert werden. Das geschieht nur in Ausnahmefällen, denn meist soll tatsächlich eine bestimmte Person begünstigt werden.
• Grunddienstbarkeit: Bei der Grunddienstbarkeit wird das Recht nicht einer konkreten Person zugeordnet, sondern es ist für den jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstückes erteilt. Ein einfaches Beispiel ist ein eingetragenes Leitungsrecht: Der Besitzer von Grundstück A hat dem Besitzer von Grundstück B das Recht erteilt, Leitungen über Grundstück A zu Grundstück B zu legen. Verkauft der Eigentümer des Grundstücks B ebendieses, so bleibt das eingetragene Leitungsrecht trotzdem weiterhin bestehen.

Die zentrale Unterscheidung zielt somit darauf ab, ob das Servitut an eine bestimmte Person gekoppelt ist oder ob es mit einem anderen Grundstück zusammenhängt. Abseits dieser grundlegenden Unterscheidung gibt es nun unterschiedliche Arten von Servituten, die im Grundbuch eingetragen werden.

Servitute im Grundbuch

Wenn ein Servitut vereinbart wird (und es sich nicht um strittige Fälle durch Ersitzung bzw. Gewohnheitsrecht handelt), muss dieses im Grundbuch eingetragen werden. Einerseits muss ein gültiger, notariell beglaubigter Vertrag abgeschlossen werden, in dem die Dienstbarkeit spezifiziert wird, und andererseits ist anschließend der Grundbucheintrag nötig, damit das eingetragene Recht seine Gültigkeit erlangt und öffentlich ersichtlich ist.

Üblicherweise wird der Vertrag von einem Rechtsanwalt oder Notar erstellt. Übernimmt ein Notar die Vertragserrichtung, kann er auch selbst gleich die Beglaubigung vornehmen, wodurch die Kosten geringer sein können, als wenn Notar und Rechtsanwalt involviert sind.

Folgende Servitute werden im Grundbuch eingetragen:

• Wegerecht: Dieses Recht erlaubt es den genannten Personen, eine definierte Fläche zu begehen oder zu befahren. Jener Bereich, der genutzt werden darf, sollte möglichst genau grafisch abgebildet werden und die Art der Nutzung (Befahren mit Pkw, Befahren mit Lkw etc.) sollte präzise beschrieben werden.
• Leitungsrecht: Es wird vereinbart, dass bestimmte Leitungen (typischerweise Wasser, Abwasser, Gas, Strom und Internet) über das Grundstück verlegt werden dürfen. Auch hier ist eine grafische Darstellung des konkreten Verlaufs empfehlenswert.
• Wohnrecht: Einer konkreten Person wird das Recht zugesichert, eine Immobilie bewohnen zu dürfen. Meist wird das Wohnrecht lebenslang erteilt, doch auch ein befristetes Wohnrecht ist möglich.
• Fruchtgenussrecht: Jemandem wird das Recht eingeräumt, alle wirtschaftlichen Vorteile der Immobilie zu erhalten – typischerweise also Mieterträge oder tatsächliche Anbau-Erträge bei Grundstücken.
• Wassernutzungsrecht: Bei Brunnen, Seen oder auch Quellen kann vereinbart werden, dass auch andere Personen das vorhandene Wasser auf definierte Art und Weise nutzen dürfen.

Servitute außerhalb des Grundbuches

In besonderen Fällen kommt es vor, dass ein Servitut rechtsgültig ist oder wird, obwohl es nicht im Grundbuch eingetragen wurde.

Gewohnheitsrecht („Ersitzen“)

Es kann vorkommen, dass bestimmte Rechte ersessen werden. Diese liegen rechtsgültig vor, sind jedoch nicht im Grundbuch eingetragen. Das Gewohnheitsrecht greift, wenn eine bestimmte Nutzung mindestens 30 Jahre lang durchgehend ausgeübt wurde, dieses Verhalten nie beanstandet wurde und die Person im guten Glauben gehandelt hat, über das nötige Nutzungsrecht zu verfügen.

Ein typisches Beispiel dafür ist ein Weg, der zu zwei Grundstücken führt, der von beiden Parteien befahren wurde. Stellt sich bei einer Vermessung heraus, dass der Weg zu Grundstück A gehört, darf der Eigentümer des Grundstücks B den Weg weiterhin nutzen, wenn er es bereits seit über 30 Jahren, im guten Glauben und unwidersprochen, durchgängig getan hat.

Hinweis: Auch juristische Personen können ein solches Recht ersitzen. Hier liegt die Frist jedoch bei 40, statt bei 30 Jahren.

Legalservitut (zwangsweise Dienstbarkeit)

Ebenfalls nicht im Grundbuch ersichtlich sein müssen sogenannte „Legalservitute“. Dabei handelt es sich um Dienstbarkeiten, die durch den Gesetzgeber zwingend auferlegt werden. Ein solches Servitut kann erteilt werden, um z. B. eine Stromleitung über das Grundstück zu errichten.

Eine bereits vorhandene Stromleitung über ein Grundstück ist zudem in sogenanntes „offensichtliches Servitut“. Bei einem solchen Servitut sind keine Eintragung und kein mehr vorliegender Vertrag nötig.

Ein Legalservitut kann auch einem Grundstückseigentümer zugesprochen werden, wenn es keine andere Option gibt. Beispiel: Die Zufahrt zu Grundstück A wird durch eine Mure zerstört. Grundstück A ist daher nur noch über Grundstück B erreichbar, es gibt keine andere Option. Auch, wenn der Eigentümer des Grundstücks B kein Wegerecht erteilen will, kann per Legalservitut festgelegt werden, dass die Zufahrt zu Grundstück A über das Grundstück B erfolgen darf.

Beendigung und Löschung von Servituten

Abgesehen von jenen Sonderfällen, bei denen ein Servitut nicht im Grundbuch eingetragen werden muss, ist die Dienstbarkeit dort immer ersichtlich. Sie kann, sobald das Recht erloschen ist, wieder aus dem Grundbuch entfernt werden.

Durch folgende Arten können Servitute erlöschen:

• Freiwilliger Verzicht oder Zahlung einer Ablöse: Es kann vertraglich vereinbart werden, dass die bisher begünstigte Person auf das bisher zugesprochene Recht – gegebenenfalls gegen eine Zahlung – verzichtet. Diese Vorgehensweise ist beispielsweise üblich, um ein vorhandenes Wohnrecht abzulösen.
• Tod der berechtigten Person: Persönliche Dienstbarkeiten enden durch den Tod der begünstigten Person, da das Recht nur für explizit diese Person bestand. Die Weitergabe des Rechts an beispielsweise Erben ist nur möglich, wenn dies explizit vertraglich festgelegt wurde.
• Nicht ersichtliche Servitute: Wird eine Liegenschaft verkauft und hat der Käufer keinerlei Kenntnis von einer vorhandenen Dienstbarkeit, die nicht im Grundbuch eingetragen wurde, so kann diese erlöschen. Gibt es jedoch auch nur Indizien dafür, dass diese Dienstbarkeit besteht, so müsste der Käufer selbst Nachforschungen anstellen und die Belastung besteht weiter. Diese Situation führt zu juristischen Streitigkeiten und ist meist nur schwierig zu lösen.

Abseits der völligen Erlöschung eines Servituts muss beachtet werden, in welchem Ausmaß die Dienstbarkeit vorhanden ist. Im besten Fall wird vertraglich genau definiert, welche Nutzung erlaubt ist. Das kann beispielsweise bedeuten, dass ein Fahrrecht erteilt wird, das für Pkw gilt und für gelegentliche Fahrten (z. B. maximal zehn pro Jahr) mit einem Lkw. Angenommen, der Berechtigte möchte das Wegerecht nun jedoch nutzen, um täglich fünfmal mit einem großen Traktor über die Straße zu fahren, so wäre das eine unzulässige „Erweiterung“ des Servituts.

Auch wenn keine genaue vertragliche Regelung darüber vorliegt, in welchem Ausmaß ein bestimmtes Recht eingeräumt wird, kann die Nutzung nicht völlig beliebig erfolgen. Das Gesetz sieht vor, dass ein eingeräumtes Recht möglichst schonend auszuüben ist.

Servitut beim An- und Verkauf von Immobilien

Als Verkäufer sollten Sie vorhandene Servitute selbstverständlich offen und ehrlich kommunizieren. Prüfen Sie außerdem, ob alte Servitute, die heute nicht mehr bestehen, im Grundbuch gelöscht wurden. Beispielsweise, wenn früher jemand ein Wohnrecht hatte, die Person jedoch mittlerweile verstorben ist. So können Sie Missverständnissen vorbeugen, wenn der Grundbuchstand nicht aktuell ist.

Aus Käufersicht ist es wichtig, die Liegenschaft vor Ort zu besichtigen, um offensichtliche Dienstbarkeiten (z. B. Stromleitungen) zu erkennen. Lassen Sie sich außerdem schriftlich bestätigen, dass keine Dienstbarkeiten bekannt sind. Im Kaufvertrag kann festgehalten werden, dass die Immobilie „frei von bücherlichen und außerbücherlichen Lasten“ ist.

Besteht hingegen ein Servitut, so müssen Käufer überlegen, inwiefern diese Belastung für sie nachteilig ist. Manche Servitute spielen in der Praxis womöglich überhaupt keine Rolle, andere beeinträchtigen die Nutzbarkeit eines Objektes extrem. Bestehen etwa Fruchtgenuss- oder Wohnrechte, verringert das den Wert einer Immobilie massiv.

Wer besonders auf Nummer sicher gehen möchte, kann verschiedene Schritte in Erwägung ziehen: Er prüft das Grundbuch, wählt eine angemessene Formulierung im Kaufvertrag, besichtigt das Grundstück vor Ort. Er holt den Rat eines Immobilienrecht-Anwalts ein und kann zusätzlich auch noch einen Experten damit beauftragen, den Boden zu analysieren, um unterirdische Leitungen zu lokalisieren. Das schafft mehr Sicherheit.