Notarkosten beim Immobilienkauf

Bei jedem Immobilienkauf in Österreich muss ein Notar beauftragt werden. Es steht Ihnen jedoch frei, den Leistungsumfang des Notars entweder auf ein Minimum zu beschränken oder ihn mit deutlich umfassenderen Arbeiten zu beauftragen. Wir zeigen, welche Möglichkeiten es gibt, mit welchen Kosten zu rechnen ist und welche Vor- und Nachteile zu bedenken sind.

Unterschriften beglaubigen lassen

Primäre Aufgabe eines Notars ist es, die Unterschriften für den Kauf einer Immobilie zu beglaubigen. Konkret bedeutet das, der Notar bestätigt, dass die unterschreibende Person auch tatsächlich jene Person ist, für die sie sich ausgibt. Der Notar stellt somit sicher, dass die Dokumente nicht von jemand anderen signiert werden. Er ist bei der Unterschrift anwesend und fertigt eine Reisepasskopie der unterschreibenden Person an.

Beglaubigung: gesetzlich geregelte Kosten

Einerseits müssen die Unterschriften am Kaufvertrag beglaubigt werden, andererseits auch auf der Pfandbestellungsurkunde, wenn die Immobilie mit einem Kredit erworben wird. Die Kosten für die Beglaubigung der Unterschriften sind gesetzlich geregelt und von der Höhe des Pfandrechts sowie dem Kaufpreis abhängig.

Hinzu kommen gegebenenfalls Barauslagen, die jedoch üblicherweise nur gering ausfallen. Die rechtliche Grundlage für jene Leistungen, bei denen ein Notar einen bestimmten Betrag verrechnen darf, bildet das „Notariatstarifgesetz“.

Wenn ein Notar rein nur mit der Beglaubigung von Unterschriften beauftragt wird, kann er daher bereits im Vorfeld exakt angeben, wie hoch die Kosten ausfallen werden. Die Beglaubigung darf ausschließlich durch einen Notar bzw. dessen Substitut erfolgen. Es ist nicht möglich, statt eines Notars z. B. einen Anwalt zu beauftragen.

Kaufvertrag erstellen lassen

Für den Erwerb einer Immobilie ist selbstverständlich ein professioneller Kaufvertrag nötig. Dieser wird individuell verfasst, sodass beide Parteien, Käufer und Verkäufer, mit dem Inhalt einverstanden sind. Die Erstellung des Vertrags – die sogenannte „Vertragserrichtung“ – übernimmt meistens ein Rechtsanwalt. Es ist jedoch auch möglich, einen Notar mit dieser Leistung zu beauftragen.

Besprechen Sie diese Option am besten frühzeitig. Nicht alle Notare sind gewillt, einen solchen Auftrag auch anzunehmen. Andere wiederum bieten einen günstigeren Preis an als mancher Rechtsanwalt. Denn die Kosten für die Erstellung des Kaufvertrages sind nicht gesetzlich geregelt.

Kosten für die Vertragserstellung

Da diese Kosten frei vereinbart werden können, lohnt sich ein Vergleich mehrerer Angebote auf jeden Fall. Sie können selbstverständlich auch beim Notar Ihres Vertrauens anfragen und den angebotenen Preis nachverhandeln – etwa mit der Frage, ob ein (niedrigerer) Pauschalpreis möglich ist.

Die meisten Anwälte verlangen für den Kaufvertrag zwischen 1,5 und 2 Prozent des Kaufpreises. Günstigere Anbieter erstellen den Vertrag für 1,2 Prozent des Kaufpreises. Barauslagen (meist unter 150 Euro) werden zusätzlich verrechnet.

Speziell bei hochpreisigen Immobilien ist es typischerweise möglich, einen Pauschalpreis zu vereinbaren. Denn schlussendlich steht es in keiner Relation zum Aufwand, wenn für einen Kaufvertrag z. B. weit über 3.000 Euro bezahlt werden.

Wichtig: Die Kosten für die Beglaubigung der Unterschriften kommen zu diesen Kosten immer noch gesondert hinzu.

Kosten für den Kaufvertrag: Rechenbeispiel

Ein einfaches Beispiel führt am besten vor Augen, weshalb es wichtig ist, die Kosten für den Kaufvertrag zu vergleichen und nachzuverhandeln. Stellen Sie sich vor, Sie kaufen ein Haus für 600.000 Euro. Ein Anwalt bietet Ihnen an, den Vertrag für 1,5 Prozent des Kaufpreises zu erstellen. Das wären 9.000 Euro – zuzüglich Barauslagen und auch die Kosten für die notarielle Beglaubigung sind hier noch nicht inkludiert.

Realistischerweise ist es möglich, einen Pauschalpreis von z. B. 3.500 Euro zu vereinbaren, ebenfalls zuzüglich Barauslagen und notarieller Beglaubigung. So sparen Sie tausende Euro für ein und dieselbe Leistung.

Sonstige Aufgaben des Notars

Der Notar kann nicht nur den Kaufvertrag verfassen und die Unterschriften beglaubigen, sondern noch weitere Aufgaben übernehmen. Die wohl wichtigste ist, als Treuhänder zu agieren. Das bedeutet, der Notar eröffnet ein „Anderkonto“ bzw. Treuhandkonto, das eigens für die Immobilientransaktion eingerichtet wird.

Im Kaufvertrag werden die Zahlungsmodalitäten des Kaufpreises vereinbart. Beispielsweise, dass der Kaufpreis bei Vertragsunterzeichnung am Treuhandkonto liegen muss. Der Treuhänder prüft, ob die Zahlungsfrist eingehalten ist, und nimmt die nötigen Änderungen im Grundbuch vor, sobald der Kaufpreis bezahlt ist. Sind diese erledigt, kann er den Kaufpreis vom Treuhandkonto an den Verkäufer auszahlen. Gegebenenfalls kann vereinbart werden, dass die allfällige Immobilien-Ertragssteuer errechnet und direkt vom Treuhandkonto weg abgeführt wird.

Selbstverständlich kann der Notar auch andere, gewünschte Eintragungen vornehmen. Dazu zählen z. B. je nach Vereinbarung und Notwendigkeit laut kaufvertraglicher Vereinbarungen:

• Wegerechte und Wohnrechte (Belastungen im C-Blatt),
• Löschung bestehender Grundschuld,
• Eintragung eines Vorkaufsrechts,
• Eintragung eines Belastungs- und Veräußerungsverbots.

Werden solche Zusatzleistungen benötigt, besprechen Sie das vorab mit dem Notar. Klären Sie, welche Mehrkosten durch den Aufwand entstehen. Meist sind weitere Eintragungen im Grundbuch z. B. die Ergänzung eines Wegerechtes sehr preiswert.

Wer zahlt den Notar bei einem Immobilienkauf?

Eine gesetzliche Regelung bezüglich der Übernahme der Notarkosten gibt es nicht. Es ist in Österreich jedoch üblich, dass diese Kosten vom Käufer bezahlt werden. Sie gehören zu den klassischen Kaufnebenkosten. Dies sollte bereits beim Kaufanbot festgelegt werden, um späteren Diskussionen vorzubeugen.

Nachdem der Käufer die Kosten übernimmt, sollte ihm jedoch auch die Freiheit zugestanden werden, wen er mit der Erstellung des Kaufvertrages und der Beglaubigung der Unterschriften beauftragen möchte. Häufig schlagen Verkäufer Kanzleien vor, die für sie praktisch gelegen sind. Wenn jedoch der Käufer die Kosten trägt, kann er durchaus kommunizieren, einen möglichst günstigen Anwalt und/oder Notar beauftragen zu wollen.

Sofern Käufer und Verkäufer weit entfernt wohnen oder schlichtweg keinen gemeinsamen Unterschriftstermin finden können, ist es auch möglich, dass beide Parteien getrennt unterschreiben – zur Not sogar bei zwei verschiedenen Notariatskanzleien. Es ist nicht nötig, dass alle Beteiligten an einem bestimmten Tag gemeinsam zum Unterschriftstermin kommen.

Preiswerten Notar rasch beauftragen

Sobald sich Käufer und Verkäufer einig sind, sollte daher rasch mit der Suche nach einer passenden Kanzlei begonnen werden, denn der gesamte Ablauf, der nun bevorsteht (Angebote vergleichen, Einigung auf den Kaufvertragsinhalt, Einigung hinsichtlich der Zahlungsmodalitäten, Findung eines Unterschriftstermins etc.) nimmt typischerweise einige Wochen, oft sogar knapp über einen Monat, in Anspruch.

Klären Sie daher vor Anbotslegung, wer die Kosten für den Vertrag und die Beglaubigung übernehmen muss und wenn Sie Käufer der Immobilie sind, bestehen Sie darauf, die Kanzlei auswählen zu dürfen.

Starten Sie dann umgehend damit, Vergleichsangebote einzuholen und sichern Sie sich so im besten Fall Top-Konditionen, die deutlich unter den Standard-Angeboten mancher Kanzleien liegen. Denn schlussendlich sind die Kosten für den Kaufvertrag, abseits von vermiedenen Kosten für Immobilienmakler, wohl mitunter das größte Einsparungspotenzial bei einer Immobilientransaktion in Österreich.