Die Mikrolage - die Bedeutung der näheren Umgebung einer Immobilie

Die Mikrolage ist bei Immobilien sehr wichtig

Nicht nur Stadt, Bezirk und nächste Autobahnanbindung sind für die Lage einer Immobilie wichtig, sondern auch die direkte Umgebung ist entscheidend. Wo befindet sich das nächste Geschäft? Wo gibt es eine Schule? Wie sieht das Haus gegenüber aus, auf das man vom eigenen Wohnzimmer blickt? Details wie diese betreffen die Mikrolage einer Immobilie und entscheiden oft darüber, welchen Wert das konkrete Objekt tatsächlich hat.

Welche Immobilien-Lagen gibt es?

Die Lage einer Immobilie wird in praktisch jedem gut gemachten Immobilieninserat erwähnt. Grundsätzlich wird zwischen der Mikrolage (unmittelbare Umgebung) und der Makrolage (weitere Betrachtung wie z. B. Nähe zum Flughafen etc.) unterschieden. Hinzu kommt, dass oft von A-, B- und C-Lagen gesprochen wird.

Als A-Lage werden typische Toplagen beschrieben, in Wien etwa der erste und achte Bezirk. B-Lagen sind gepflegte, beliebte Wohngegenden. Nicht so nobel wie absolute Spitzenlagen, aber mit durchaus guter Lebensqualität. Beispiele für solche Regionen wären etwa in Wien Hernals oder in den Bundesländern die Bezirkshauptstädte und deren nahe Umgebung.

Sogenannte C-Lagen sind hingegen unbeliebter. Sie weisen Nachteile auf, die nicht zu leugnen sind. Das kann außergewöhnliche Lärmbelästigung sein oder eine sehr schlechte Verkehrsanbindung. Ein Beispiel dafür sind Gemeinden in unmittelbarer Flughafennähe, bei denen der Fluglärm allgegenwärtig ist.

Mikrolage: Darum ist sie wichtig

Ein bekanntes Sprichwort lautet, dass die drei wichtigsten Aspekte einer Immobilie „Lage, Lage und Lage“ sind. So alt diese Aussage ist, so viel Wahrheit steckt doch in ihr. Und je genauer die Lage betrachtet wird, desto wichtiger wird sie für die alltägliche Wohnqualität. Denn bei der Mikrolage einer Immobilie spielen die umliegenden Straßenzüge und selbst Nachbarhäuser eine zentrale Rolle.

Welche Kriterien gibt es?

Doch welche Kriterien gehören zur Mikrolage? Hier ein paar Beispiele:

• Wie ist der Zustand der anderen Häuser in der Straße? Macht die direkte Umgebung einen guten, gepflegten Eindruck und auf welches Gebäude blickt man von wichtigen Standpunkten wie Wohnzimmer oder Balkon aus?
• Sind die direkten Nachbarhäuser bereits maximal ausgebaut? Speziell bei Altbauten, deren Dachböden noch nicht in Wohnraum verwandelt wurden, kann es später mehrjährige Baustellen geben.
• Wo befinden sich die nächsten Öffi-Stationen? Falls sie sehr nahe sind, gibt es Lärmbeeinträchtigungen z. B. durch die Straßenbahn?
• Wo befinden sich Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen, Ärzte und sonstige relevante Nahversorger?
• Wie ist die Parkplatzsituation vor Ort, gibt es beispielsweise Anrainer-Parkregelungen oder Tiefgaragenplätze, die gemietet werden können?
• Wo befinden sich die nächstgelegenen Parks?
• Gibt es ein gastronomisches Angebot, das Ihren Erwartungen entspricht?
• Sind sonstige einschränkende Aspekte gegeben wie z. B. Lärmbelastung wegen Parteienverkehr, wenn Teile des Gebäudes gewerblich genutzt werden?
• Wertsteigernde Einflussfaktoren sind selbstverständlich ebenso möglich. Das ist beispielsweise der Fall, wenn es sich um eine verkehrsberuhigte Straße mit nur einer Fahrspur handelt.

Die Mikrolage beeinflusst unmittelbar die Lebensqualität

Die Bedeutung der Mikrolage ist deshalb so groß, weil sie die Lebensqualität direkt beeinflusst. Sie entscheidet darüber, wie praktisch eine bestimmte Immobilie im Alltag tatsächlich ist. Manche Regionen und Bezirke haben nicht den besten Ruf, doch bestimmte Mikrolagen innerhalb dieser Gebiete überzeugen absolut. Daher lohnt es sich, bei passenden Immobilien näher hinzuschauen, die sich vermeintlich nicht in Top-Lage befinden, ob die Mikrolage ausschlaggebend überzeugt.

Mikrolage bewerten: Tipps

Die beste Möglichkeit, um die Mikrolage einer Immobilie zu bewerten, ist selbstverständlich ein persönlicher Besuch vor Ort. So können Sie sich selbst ein Bild machen und die Umgebung erkunden. Google Maps oder Bing Maps liefern auch bereits Hinweise darauf, wie die Infrastruktur in der direkten Umgebung gegeben ist. Google Streetview ermöglicht noch detaillierte Einblicke, doch Achtung, diese Bilder sind nicht immer ganz aktuell.

Sozioökonomische Indikatoren, beispielsweise das Einkommen in einem Bezirk, können ebenfalls online recherchiert werden. Weitere öffentlich einsehbare Informationen sind Daten zur Gefährdung durch Hochwasser und Lawinen sowie die letzten Wahlergebnisse eines Sprengels, einer Gemeinde oder eines Bezirks. So erfahren Sie bereits vorab mehr darüber, welche Gesinnung die hier lebenden Menschen tendenziell haben.

Interessant sind auch regionale Zeitungsberichte, beispielsweise auf Gemeinde-Ebene. Diese zeigen, wie aktiv das Zusammenleben der Bevölkerung vor Ort ist und welche Events organisiert werden.

Unser Tipp: Spätestens, wenn Sie die Immobilie besichtigen, sollten Sie sich eine Stunde zusätzliche Zeit einplanen, um die Umgebung persönlich zu erkunden.

Auswirkungen der Mikrolage

Da die Mikrolage die Lebensqualität beeinflusst, trägt sie auch maßgeblich dazu bei, wie groß das Interesse an einer Immobilie ist. Egal, ob das Objekt verkauft oder vermietet werden soll, die Qualität der Mikrolage wirkt sich auf Nachfrage und Preis aus. Daher fließt die Mikrolage in jede gute Immobilienbewertung ein.

• Auswirkungen beim Immobilienverkauf: Streichen Sie positive Aspekte der Mikrolage in Ihrem Exposé hervor. Manche Details bemerken Interessenten sonst womöglich nicht, sei es ein charmantes Kaffeehaus ums Eck oder praktisches Anwohner-Parken. So kann der Wert der Immobilie gesteigert werden und Interessenten erfahren gleich, welche Pluspunkte die direkte Umgebung zu bieten hat.
• Auswirkungen bei der Vermietung: Auch hier gilt, dass die Nachfrage durch kleine Details im Umfeld erhöht werden kann. Die Vermietbarkeit verbessert sich und so steigt die Rendite des Objektes. Machen Sie in Ihrer Vermietungs-Anzeige z.B. auf Parks, Radwege oder Wochenendmarkt in der Nähe aufmerksam.

Aus Sicht der Immobiliensuchenden sind Hinweise zur Mikrolage immer willkommen. Sie müssen selbstverständlich transparent und ehrlich sein. Sie sollten keine beschönigende Maklerprosa enthalten. Wenn das gegeben ist, sind es echte, wertvolle Insider-Tipps, die sich auf die Entscheidung auswirken können. Eigentümer sollten bei der Einschätzung realistisch agieren. Pluspunkte werden selbstverständlich erwähnt, aber auch mögliche Schwächen sollten offen kommuniziert werden, um das Vertrauen der Käufer bzw. Mieter zu gewinnen und die Immobilientransaktion mit gutem Gewissen abwickeln zu können.