Makrolage – wichtiger Faktor beim Immobilienkauf

Die Makrolage bezieht sich auf das gesamte Umland

Die Lage ist fraglos einer der entscheidenden Aspekte, wenn es um den Wert einer Immobilie geht. Das schönste Haus und die beste Wohnung sind schwer zu verkaufen, wenn sie sich in schlechter Lage befinden. Umgekehrt können mittelprächtige Immobilien hohe Preise erzielen, wenn sie dafür mit entsprechend optimaler Lage überzeugen.

Die Qualität der Makrolage verändert sich anders als die der Mikrolage nur sehr langsam und einzelne Personen haben nahezu überhaupt keinen Einfluss darauf. Daher ist es wichtig, vor einem Immobilienkauf die Makrolage genau unter die Lupe zu nehmen. Sie entscheidet merklich über die Lebensqualität vor Ort und die Perspektive für den Standort. Anhand öffentlich einsehbarer Daten kann sie gut eingeschätzt werden.

Was ist die Makrolage einer Immobilie?

In diesem Beitrag fokussieren wir uns auf die Makrolage der Immobilie. Darunter ist die erweiterte Umgebung des Objektes zu verstehen. Es geht somit nicht um Details wie den Ausblick oder die angrenzende Straße, sondern um den Stadtteil (in Wien: „das Grätzel“), den Bezirk und die überregionale Anbindung sowie die übergeordneten sozioökonomischen Rahmenbedingungen.

Die Fragen, die sich zur erweiterten Infrastruktur rund um die Immobilie ergeben, können beispielsweise folgende sein:

• Wie ist die soziale Durchmischung der Bevölkerung gegeben (Ausbildung, Einkommen, Herkunft, etc.)?
• Welches Kulturangebot ist vorhanden?
• Welche Betriebsstandorte befinden sich in der Nähe?
• Welche Anbindungen an den öffentlichen Verkehr gibt es, welche Autobahnen sind vorhanden und wie schnell gelangt man in die nächste Bezirkshauptstadt, Landeshauptstadt oder nach Wien?
• Wie weit ist der Flughafen entfernt und ist dieser auch öffentlich erreichbar?
• Gibt es Universitäten und Hochschulen, die gut erreichbar sind?
• Welche Prognose gibt es für die Wirtschaft am Standort?

Im Fokusstehen somit Qualitätsmerkmale der Lage der Immobilie, die sich nicht rasch verändern können. Autobahnen werden nicht abgerissen, viele Betriebsstandorte in der Nähe bieten gute Chancen dort künftig einen Job zu bekommen und auch die Anbindung zum nächsten Flughafen kann ein positiver Faktor sein.

Das Gegenteil der Makrolage, die sich diesen grundlegenden Gegebenheiten widmet, ist die „Mikrolage“. Diese bezieht sich auf die unmittelbare Umgebung und beschäftigt sich z. B. mit Ausblick, Straßenlärm vor dem Haus und der direkten Nachbarschaft inklusive Einkaufsgelegenheiten.

Veränderung der Makrolage

Doch wenn sich die Makrolage nur behäbig verändert, welche Faktoren sind dabei dann wichtig? Bei der langfristigen Entwicklung der Makrolage geht es ebenfalls um grundlegende Punkte, teils volkswirtschaftlicher und demografischer Natur.

• Flächenwidmung- und Bebauungspläne: Gemeinden in Österreich erstellen langfristige Planungen dazu, wie Flächen genutzt werden dürfen. Ein Blick in diese Unterlagen zeigt schnell, ob damit zu rechnen ist, dass sich der Ort künftig wesentlich verändert. Das könnte z. B. der Fall sein, wenn große Gewerbeflächen bereits gewidmet, aber noch nicht bebaut wurden. Im städtischen Bereich, der ohnehin bereits dicht verbaut ist, spielt dieser Faktor eine bedeutende Rolle.
• Verkehrsplanung: Prüfen Sie, welche mittel- bis langfristigen Verkehrsmaßnahmen für die Region geplant sind. In vielen Gegenden gibt es längerfristige Projekte, die noch nicht in Bau sind, aber die Makrolage deutlich beeinflussen könnten (z. B. zweigleisiger Ausbau der Franz-Josef-Bahnstrecke, Waldviertelautobahn, diverse Umfahrungen etc.). Diese Projekte können einerseits die Anbindung einer Region verbessern, andererseits jedoch auch für schlechtere Luftqualität und Lärmbelastung sorgen.
• Bevölkerungsentwicklung: Es ist zu prüfen, wie sich die Bevölkerung in den vergangenen Jahren entwickelt hat und welche Zukunftsprognosen es gibt. In Wachstumsregionen ist künftig von steigenden Preisen auszugehen. Zusätzlich sorgt eine wachsende Bevölkerung typischerweise dafür, dass sich auch die Infrastruktur der Region verbessert, da sich z. B. neue Unternehmen ansiedeln, Nahversorger eröffnen oder auch Schulen ausgebaut werden.
• Bevölkerungszusammensetzung: Es gibt öffentlich einsehbare Daten dazu, welcher Anteil der Bevölkerung welche Art von Ausbildung absolviert hat, wie hoch die Arbeitslosigkeit ist und welches Einkommen erzielt wird. Das kann interessant sein, um die Kaufkraft in dem Viertel oder der Gemeinde einzuschätzen. Hohe vorhandene Kaufkraft kann dazu führen, dass sich künftig weitere Geschäfte und Dienstleister ansiedeln – üblicherweise profitieren Regionen von steigender Kaufkraft der Bevölkerung.
• Finanzielle Entwicklung der Gemeinde: Daten zu den Gemeindefinanzen können ebenfalls hilfreich sein, um den Standort einzuschätzen. Sie geben Aufschluss darüber, ob öffentliche Investitionen möglich und zu erwarten sind oder knappe Kassen die Entwicklung verlangsamen.
• Freizeitqualität: Ebenfalls nicht zu unterschätzen ist, welche Freizeitmöglichkeiten es in der Gegend gibt. Dazu spielen diverse Einrichtungen eine Rolle, von Restaurants und Bars über Sportmöglichkeiten (Fußballplatz, Tennisplatz, Fitnesscenter, Freibad etc.) bis hin zu Theater, Kino und sonstigen kulturellen Institutionen.

Bei allen genannten Punkten gilt immer, dass diese unterschiedlich gewichtet sein können. Vielleicht sind Ihnen persönlich manche Aspekte wichtiger und andere von geringerer Bedeutung. Daher ist es nötig, die Makrolage eines Objektes immer individuell abgestimmt auf Ihre Bedürfnisse und Erwartungen zu analysieren.

Makrolage einschätzen

Um zu beurteilen, wie sich eine Region derzeit und künftig entwickelt, müssen Immobilienkäufer etwas Zeit in Recherche investieren. Doch praktischerweise gibt es verschiedene hilfreiche Tools neutraler Stellen, die genutzt werden können.

Die Statistik Austria bietet mit „Ein Blick auf die Gemeinde“ ein besonders mächtiges Tool. Denn auf dieser Website können umfangreiche Daten auf Gemeindeebene abgefragt werden. Beispielsweise der Bildungsgrad der Bevölkerung, die Bevölkerungsentwicklung und auch Wahlergebnisse und Erwerbsquote.

Auch das Wirtschaftsforschungsinstitut publiziert regelmäßig zur Lebensqualität in bestimmten Regionen und hinsichtlich Aspekte wie Bebauungspläne können Sie sich an die lokal zuständige Behörde (Gemeindeamt oder Magistrat) wenden.

Darum ist die Makrolage wichtig

Die Makrolage ist sowohl für Immobilienverkäufer als auch für die Käuferseite von großer Bedeutung. Verkäufer müssen die Makrolage bei der Preisfindung beachten. Ein realistischer Blick darauf, wie sich die Region gerade entwickelt, ist wichtig. Hinzu kommt, dass Makrolage im Idealfall auch einige starke Verkaufsargumente liefert, die im Exposé aufgenommen werden und bei Besichtigungen erwähnt werden können.

Aus Käufersicht spielt die Makrolage vor allem hinsichtlich der Lebensqualität eine große Rolle. Denn während zwar eine Immobilie saniert werden kann, lässt sich die ganzheitliche Entwicklung der Umgebung nahezu überhaupt nicht beeinflussen. Umso entscheidender ist es, vorab genau zu prüfen, ob die Region, in der sich ein potenzielles Kaufobjekt befindet, den eigenen Ansprüchen und Erwartungen gerecht wird. Das gilt sowohl für Faktoren wie die Lebensqualität als auch für wirtschaftliche Folgen wie die Refinanzierung von Investitionen, die Vermietbarkeit oder den Wiederverkauf.

Welche Infrastruktur vorhanden ist und wie sich die Gegend generell entwickelt, kann für die weitere Lebensqualität vor Ort von größter Bedeutung sein. Deshalb ist es wichtig, nicht nur auf die Mikrolage zu achten, sondern die gesamte Region unter die Lupe zu nehmen, bevor tatsächlich ein Kaufanbot gelegt wird.

Schlussendlich sollte die Makrolage einen Immobilienkauf nicht allein entscheiden, auch wenn ihr große Bedeutung zugemessen wird. Selbstverständlich müssen auch der Kaufpreis, der Zustand der Immobilie, Raumaufteilung und Ihre persönlichen, individuellen Erwartungen beachtet werden. Bedenken Sie jedoch vor einem Kauf immer, dass die Makrolage sich wie die Mikrolage auf Ihren Alltag vor Ort auswirkt, sich die Qualität der Lage aber nur sehr langsam verändert.