Rechtsmängel bei Immobilien in Österreich

Wenn bei einer Immobilientransaktion ein Mangel thematisiert wird, denken die meisten an versteckten Schimmel und kaputte Leitungen. Rechtsmängel kommen zwar seltener vor, sind jedoch mindestens genauso zu beachten. Wir fassen zusammen, wodurch Rechtsmängel entstehen und wie sie bestmöglich frühzeitig erkannt werden.

Definition: Was ist ein Rechtsmangel?

Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn der Käufer einer Immobilie diese nicht so erhält, wie er sie laut Vertrag bekommen sollte, sondern Einschränkungen wegen vorhandener Rechte Dritter (z. B. Wegerecht) hinnehmen muss, von denen er vor Unterzeichnung des Kaufvertrages nichts wusste.

Einfacher ausgedrückt: Im Kaufvertrag wird vereinbart, wie die Immobilie übergeben wird. Üblich ist z. B. eine Formulierung, die besagt, dass die Wohnung „bestandsfrei und lastenfrei“ übergeben wird. Das inkludiert dann beispielsweise, dass es keinen aufrechten Mietvertrag mit jemandem gibt. Stellt sich nach dem Kauf heraus, dass doch jemand einen noch gültigen Mietvertrag hat und z. B. nur vorübergehend ausgezogen war, so wäre dies ein Rechtsmangel.

Bei einem Sachmangel hingegen geht es um die physische Beschaffenheit der Immobilie und nicht um juristische Umstände. Ein Beispiel dafür wäre Schimmel, der vor dem Kauf nicht bekannt war und hinter einem Schrank versteckt wurde. So unterscheiden sich Sachmängel (physisches Problem vor Ort) von Rechtsmängeln (juristisches Problem).

Welche Rechtsmängel gibt es?

Folgende Rechtsmängel sind durchaus vorkommende, gängige Umstände:

• Wegerechte: Ein Dritter hat Wegerechte und darf eine bestimmte Fläche benutzen. Diese Rechte können vertraglich zugesichert sein oder ersessen werden.
• Miet- und Pachtverträge: Ein Dritter hat einen aufrechten Miet- oder Pachtvertrag für die Liegenschaft, auch wenn er die Immobilie möglicherweise vorübergehend nicht genutzt hat.
• Fehlende Baugenehmigung: Es wurde anders als genehmigt gebaut oder die Baugenehmigung fehlt für bestimmte Teile der Immobilie (z. B. illegal zugebaute Garage).
• Denkmalschutz: Das Gebäude steht unter Denkmalschutz, der Käufer wurde darüber jedoch nicht vorab informiert.
• Vorkaufsrechte und sonstige Lasten: Im C-Blatt des Grundbuchs sind Belastungen eingetragen, etwa aufrechte Vorkaufsrechte oder sonstige Verbindlichkeiten. Wird die Immobilie nicht lastenfrei verkauft, können solche Lasten (z. B. Betriebskosten-Rückstände) auf den neuen Eigentümer übergehen.

Leider kann es auch noch andere Rechtsmängel geben, die individuell, je nach Immobilie und den dortigen Umständen, entstehen. Die Liste ist daher nicht als abschließend zu betrachten.

Achtung: Es gibt auch „außerbücherliche Lasten“. Das sind Verpflichtungen, die vertraglich eingegangen wurden, aber nicht im Grundbuch eingetragen sind. Die meisten Pflichten müssen im Grundbuch ersichtlich sein, doch theoretisch können auch außerbücherliche Lasten Probleme verursachen.

Rechtsmängel vorab erkennen und vermeiden

Das Grundbuch bietet für Immobilientransaktionen in Österreich große Sicherheit. Wichtig ist, die Datenlage vorab genau zu prüfen, das Anbot entsprechend zu legen und auch den Kaufvertrag passend zu gestalten. Bei Unsicherheiten kann immer juristischer Rat eingeholt werden, um mögliche Rechtsmängel direkt vorzubeugen.

Grundbuch prüfen

Der erste Schritt, um einen Rechtsmangel zu vermeiden, ist die eingehende Prüfung des Grundbuches. Ein Grundbuchauszug wird üblicherweise vom Verkäufer bereitgestellt. Im sogenannten „C-Blatt“ sind alle Belastungen eingetragen. Eingetragene Lasten sind grundsätzlich kein Problem. Im Kaufvertrag kann vereinbart werden, dass der Kauf „lastenfrei“ erfolgt. Die eingetragenen Lasten werden also gelöscht, bevor der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.

Dazu ein einfaches Beispiel: Als Last ist die Hypothek der Bank eingetragen, die den ursprünglichen Kauf der Immobilie finanziert hat. Nun wird die Immobilie verkauft, der Verkäufer tilgt mit dem Erlös den noch offenen Kreditbetrag und somit wird auch die Belastung im Grundbuch gelöscht.

Wichtig ist, im C-Blatt auffällige Lasten zu identifizieren. Das sind beispielsweise Geh- und Wegerechte. Auch Leitungsrechte können eingetragen sein. In diesem Fall ist genau zu hinterfragen, wer welchen Weg wie nutzen darf. Bei Leitungsrechten muss klar sein, wo diese verlaufen. Bei manchen Grundstücken sind solche Rechte nötig, damit andere, dahinterliegende Grundstücke erschlossen werden können. In dieser Situation ist ein eingetragenes Wegerecht meist auch keinerlei Problem.

Besonders heikel ist eine eingetragene Zwangsversteigerung. Dazu kann es kommen, wenn Betriebskosten nicht bezahlt wurden. In diesem Fall ist die Hausverwaltung verpflichtet, vorbeugend eine Last im Grundbuch eintragen zu lassen. Schlussendlich kann es tatsächlich zur Zwangsversteigerung kommen. Bei einem solchen Eintrag ist zu hinterfragen, wie es dazu kam, und es muss klar geregelt werden, wie dieses Thema gelöst wird, bevor es ein verbindliches Kaufanbot gibt.

Bestandsfreiheit und Lastenfreiheit im Kaufanbot

Beim Kaufanbot für eine Immobilie gibt es die Möglichkeit, Vorbehalte zu formulieren. Wer dort angibt, die Immobilie nur lasten- und bestandsfrei zu kaufen, sichert sich bereits gut ab. Bei vermieteten Objekten kann angeführt werden, dass die Immobilie „bis auf das bekannte Mietverhältnis mit Herrn/Frau X lasten- und bestandsfrei und frei von außerbücherlichen Lasten“ ist. Wenn bestimmte Lasten noch vorhanden sind, die jedoch im Zuge der Transaktion verbindlich gelöscht werden, sollte diese Vorgehensweise explizit vereinbart werden. Die Löschung übernimmt normalerweise jener Anwalt oder Notar, der auch die übrigen Abläufe (Kaufvertrag, Treuhandschaft, Grundbucheintragung etc.) abwickelt.

Bestands- und Lastenfreiheit beim Kaufvertrag

Auch beim Kaufvertrag ist diese Absicherung beizubehalten. Dem Anwalt oder Notar, der den Kaufvertrag erstellt, muss klar kommuniziert werden, in welchem Zustand (sachlich, aber eben auch juristisch) die Immobilie verkauft wird. Das ist für beide Seiten wichtig, denn sowohl Verkäufer als auch Käufer wünschen sich Rechtssicherheit.

Im Kaufvertrag wird üblicherweise auf den Grundbuchstand verwiesen und ein Screenshot des Grundbuchauszugs eingefügt. Außerdem können existierende Lasten konkret benannt werden. So kann z. B. konkret aufgelistet werden, dass es ein bestehendes Mietverhältnis gibt und der Mietvertrag dem Kaufvertrag beiliegt. Durch eine spezifische Auflistung der zu übertragenden Lasten werden Missverständnisse vermieden.

Sowohl im Kaufanbot als auch im Kaufvertrag sollte – so eine völlig lasten- und bestandsfreie Übertragung gewünscht ist – festgehalten werden, dass der Kauf lasten- und bestandsfrei erfolgt und auch keine außerbücherlichen Lasten vorhanden sind.

Verschwiegene Rechtsmängel: Was tun?

Vorab ist zu erwähnen: Wenn Sie bestands- und lastenfrei kaufen, ist das Risiko eines Rechtsmangels äußerst gering.

Sollte sich nach dem abgeschlossenen Kauf herausstellen, dass eine bestimmte Sache übersehen wurde, ist die Situation schwierig. Zuerst ist zu prüfen, ob es sich tatsächlich um einen Rechtsmangel handelt. Ein Gespräch zwischen Käufer, Verkäufer und Kaufvertragserrichter sorgt hier typischerweise rasch für Klarheit.

Wenn ein Rechtsmangel vorliegt, können die Folgen weitreichend sein. Von Schadenersatz bis hin zur Rückabwicklung des Kaufvertrages sind verschiedene Szenarien möglich. Damit es nicht so weit kommt, kann bei weniger schwerwiegenden Rechtsmängel eine einvernehmliche Lösung angestrebt werden. Eventuell besteht für den Verkäufer die Möglichkeit, den Rechtsmangel schnell und einfach zu beheben. Bevor schwere juristische Geschütze aufgefahren werden, ist somit ein persönliches Gespräch der erste Schritt zur Problemlösung.

Empfehlung für private Immobilientransaktionen

Ein Rechtsmangel kann immer auftreten, unabhängig davon, ob eine Immobilientransaktion ohne Makler oder mit Makler erfolgt. Für Käufer und Verkäufer ist das Risiko jedoch generell gering. Entscheidend ist, einen bestands- und lastenfreien Kauf zu vereinbaren und das bereits im Kaufanbot so festzuhalten.

Der Wunsch, dass keinerlei Lasten (weder verbücherte noch außerbücherliche) übertragen werden sollen und der Kauf lastenfrei erfolgen soll, wird dem Vertragserrichter (Anwalt bzw. Notar) mitgeteilt. Er kümmert sich darum, dass ein entsprechender Passus im Kaufvertrag vorhanden ist.

Wenn Sie sich bezüglich bestimmter juristischer Aspekte unsicher sind, kann der Vertragserrichter jederzeit kontaktiert werden. Es ist üblich, dass Rückfragen – in einem angemessenen Ausmaß – im vereinbarten Honorar für die Vertragserstellung inkludiert sind. Unterschreiben Sie nur, wenn Sie mit dem Vertragsinhalt absolut einverstanden sind und alle Details zu Ihrer Zufriedenheit vorab geklärt wurden.