Mängel bei Immobilien erkennen: Checkliste für Kaufinteressenten
So genau eine Immobilie auch vorab besichtigt wird, es kann immer vorkommen, dass bei der Übergabe Mängel vorhanden sind. Dabei kann es sich um unwichtige Details handeln, aber auch schwerwiegende Probleme können dabei sein. Deshalb ist es wichtig, vor dem Kauf einer Immobilie und bei der Übergabe alles genau zu prüfen.
Damit möglichst wenige Mängel übersehen werden, listen wir nachstehend die wichtigsten Checklisten-Tipps für Ihre Immobilienübergabe auf. Diese Checkliste können Sie selbstverständlich auch bereits bei der Besichtigung nutzen, um schon da den Zustand der Immobilie genau unter die Lupe zu nehmen.
Tipp 1: Außenprüfung des Hauses
Der erste Blick wandert meist auf die Fassade des Gebäudes. Sind hier Schäden zu erkennen und welchen Eindruck machen die Regenrinnen? Wenn es sich um ein eingefriedetes Grundstück handelt, ist auch der Zustand des Zauns bzw. der Abgrenzung interessant. Prüfen Sie außerdem die Zufahrt. Scheint das Gefälle in Ordnung, sodass Regenwasser problemlos abrinnen kann?
Gehen Sie außen um das Gebäude und sehen Sie sich Eingangstüre und Fenster an. Vielleicht sind schadhafte Stellen oder lose Dichtungen zu sehen. Achten Sie bei Fenster und Türen darauf, ob es sich um Markenprodukte handelt. Bei der Eingangstüre kann zusätzlich hinterfragt werden, welche Sicherheitsklasse diese erfüllt (z. B. WK II oder WK III).
Tipp 2: Keller kontrollieren
Im Haus kann die Prüfung von unten nach oben erfolgen, beginnen wir also im Keller des Gebäudes. Beachten Sie dabei folgende Aspekte:
- Sind die Wände ordentlich verputzt und gestrichen oder gibt es Stellen, an denen sich Farbe und Verputz lösen?
- Gibt es vertäfelte Stellen oder Flächen, die nicht einsehbar sind (z. B. hinter einem Schrank)? In beiden genannten Situationen sollte näher untersucht werden, ob es Feuchtigkeit oder sogar Schimmel gibt.
- Ein zusätzlicher Indikator sind Geruch und Belüftung. In einem feuchten Keller riecht es meist entsprechend, und wenn es auffällig wenige Fenster gibt, steigt das Feuchtigkeitsrisiko.
Bedenken Sie dabei, dass Feuchtigkeit im Keller in manchen Regionen kaum vermeidbar ist. In Wiener Altbauten beispielsweise sind Keller meistens feucht. Es muss sich also nicht immer um einen zu behebenden Mangel handeln. Im Zweifelsfall können Sie einen Experten hinzuziehen, der die Feuchtigkeit misst und einige Stellen an der Wand professionell prüft.
Tipp 3: Wohnräume prüfen
In den Wohnräumen achten Sie am besten auf typische Ausstattungsmerkmale:
- Fußboden und Sesselleisten (Kratzer, Aufwölbungen, Verlegung etc.);
- Innentüren (Schließen die Türen problemlos? Gibt es Kratzer?);
- Fenster und Fensterbänke (Fenster unbedingt auch öffnen und schließen, um zu sehen, ob sie stabil wirken und die Dichtungen in Ordnung sind);
- Innenwände auf Feuchtigkeit prüfen;
- Bad und WC: Prüfen Sie jedenfalls den Wasserdruck, die Dichtungen und die Lüftungsanlage.
Wenn Sie die Immobilie erst besichtigen und noch nicht kaufen, achten Sie auch auf die vorhandenen Steckdosen. Gerade bei älteren Gebäuden gibt es manchmal zu wenig Anschlüsse.
Tipp 4: Wände und Decken
Besonderes Augenmerk ist auf Decken und Wände zu legen. Prüfen Sie, ob es scheinbar frisch übermalte Stellen gibt. Achten Sie auf Risse in der Wand und vor allem auch auf die Übergänge der Wände zu den Decken. Speziell in den Ecken kann es Feuchtigkeitsflecken geben. Im schlimmsten Fall sind Schimmelflecken vorhanden.
Hinterfragen Sie außerdem den Aufbau der Wände und Decken. Bei den Innenwänden kann es einen wichtigen Unterschied machen, wie diese errichtet wurden. Bei Holzhäusern ist es praktisch, wenn die Innenwände über eine Installationsebene verfügen. Je dicker der Wandaufbau, desto besser ist typischerweise der Schallschutz zwischen den Räumen. Achten Sie daher darauf, wie die Akustik in den Räumen ist.
Tipp 5: Technische Anlagen
Manch technische Geräte, etwa die Heizung, können Laien nicht näher prüfen. Fordern Sie daher die verfügbaren Informationen an – etwa die Rechnung, Wartungsverträge und Wartungsdokumentationen. Lassen Sie sich zeigen, ob die Geräte (Heizung, Boiler, Strom etc.) grundsätzlich funktionieren.
Werfen Sie auch einen Blick auf den Sicherungskasten. Als Laie ist es zumindest möglich zu erkennen, ob es sich um zeitgemäße Sicherungen handelt. Bei Unsicherheiten können Sie Fotos anfertigen und mit Ihrem Installateur oder Elektriker Rücksprache halten.
Tipp 6: Terrasse, Balkon und Loggia
Achten Sie darauf, ob das Geländer stabil ist und ob Risse oder Rost zu sehen sind. Falls es bei der Besichtigung regnet, können Sie prüfen, ob das Wasser gut abrinnt. Ansonsten ist es bei diesen Flächen nur möglich, grobe Unstimmigkeiten zu entdecken.
Tipp 7: Dachboden, Dachstuhl und Dach
Wenn Sie ein Haus kaufen, gehen Sie unbedingt auch auf den Dachboden. Prüfen Sie, ob es bei den Dachbalken Schimmel oder gröbere Risse gibt. Jedes Anzeichen für Instabilität oder Feuchtigkeit sollte genauer untersucht werden.
Sofern möglich, werfen Sie auch einen Blick direkt auf das Dach. Auch Laien können erkennen, ob die Dachrinne in problemlosem Zustand ist und ob es offensichtliche Schäden gibt. Kleinere Mängel, z. B. ein einzelner loser Dachziegel, sind typischerweise hingegen nicht mit freiem Auge zu sehen, ohne das Dach zu begehen.
Tipp 8: Rechtliche Mängel prüfen
Nicht nur die Qualität des Gebäudes ist wichtig, auch die juristischen Umstände müssen passen. Nehmen Sie das Grundbuch unter die Lupe. Hier sind Belastungen durch verschiedene rechtliche Mängel im C-Blatt des Grundbuchs eingetragen. Das können beispielsweise Wohn- und Wegerechte sind. Diese Details sollten Sie bereits vor dem Kauf der Immobilie ermitteln, werden aber im Rahmen der Kaufabwicklung geprüft.
Nicht alle Einträge im C-Blatt stellen ein Problem dar. Denn es kann z. B. auch einfach nur ein Pfandrecht der Bank eingetragen sein, welche den Kauf der Liegenschaft für den bisherigen Eigentümer finanziert hatte. Einträge im C-Blatt können, sofern vereinbart, im Zuge der Transaktion gelöscht werden.
Tipp 9: Baugenehmigung und Einhaltung des Einreichplans
Insbesondere bei Häusern im dicht verbauten Siedlungsgebiet sollte genau geprüft werden, welcher Einreichplan ursprünglich genehmigt wurde. Achten Sie darauf, dass das Haus tatsächlich so gebaut wurde, wie es seitens der Baubehörde gestattet ist. Besonders wichtig sind die Abstände zu Nachbarn, aber auch die Gebäudehöhe spielt eine Rolle. Bei offensichtlichen Abweichungen vom ursprünglich genehmigten Plan (z. B. wenn das Haus offensichtlich anders am Grundstück platziert wurde als am Lageplan des Einreichplans eingezeichnet), müssen Sie hellhörig werden.
Tipp 10: Experten hinzuziehen, falls nötig
Prinzipiell gilt, dass Architekten, Baumeister und Sachverständige den Zustand einer Immobilie wesentlich besser einschätzen können als Laien. Ob es sinnvoll ist, einen Experten mit der Prüfung zu beauftragen, muss individuell beurteilt werden. Wir empfehlen dieses Vorgehen grundsätzlich, bei der Entscheidung sind jedoch individuelle Aspekte zu berücksichtigen.
Wenn Sie beispielsweise von einem Bauträger eine neu sanierte 1-Zimmer-Wohnung erwerben, bei dem Sie Garantie- und Gewährleistungsansprüche haben, ist ein Sachverständiger tendenziell weniger wichtig.
Kaufen Sie hingegen ein teures Einfamilienhaus mit großem Grundstück, wo Sie künftig selbst leben möchten, ist der Rat von Experten wertvoll. Gerade im hochpreisigen Segment finden meist mehrere Besichtigungen statt.
Wenn Sie ernsthaft am Kauf interessiert sind, können Sie zur zweiten Besichtigung einen Experten mitbringen, der die Immobilie genauer unter die Lupe nehmen soll. Die Person erhält dafür zwar ein recht hohes Honorar, gleichzeitig kann Sie die Expertenmeinung jedoch vor bösen Überraschungen schützen.
Abschließend ist festzuhalten, dass bei gebrauchten Immobilien nicht alles perfekt sein kann. Nicht jeder Mangel muss Sie sofort abschrecken und vom Kauf abhalten. Wichtig ist zu wissen, welche Mängel vorhanden sind und wie mit ebendiesen umgegangen werden kann – etwa, indem sie bei der Kaufpreisverhandlung beachtet werden.
