Leibrente in Österreich

Die Leibrente ist eine Form des Immobilienverkaufs, bei der vereinbart wird, dass es keinen einmaligen, sofort zu zahlenden Kaufpreis gibt. Stattdessen bezahlt der Käufer dem Verkäufer, solange dieser lebt, einen monatlichen Betrag. Die Höhe des Gesamtkaufpreises ist also davon abhängig, wie alt der Verkäufer wird. Weder Käufer noch Verkäufer wissen vorab, wie hoch der Gesamtkaufpreis ausfallen wird.

Wir sehen uns in diesem Beitrag an, worauf bei der Vereinbarung von Leibrente zu achten ist, welche Vor- und Nachteile diese Methode mit sich bringt und für wen sie geeignet sein kann.

Leibrente: Was kann vereinbart werden?

Die Leibrente stellt eine Form des Kaufes dar. Deshalb ist ein Vertrag nötig, der notariell beglaubigt wird. Die grundlegende Regelung bleibt dabei immer gleich: Es wird regelmäßig – üblicherweise monatlich – eine im Vertrag festgelegte Summe an den Verkäufer bezahlt.

Meistens ist es so, dass der Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt bekommt. Er kann die Immobilie somit weiter nutzen. Das Wohnrecht kann zusätzlich auch seiner Ehefrau eingeräumt werden. Im Vertrag sollte zudem festgehalten sein, dass nicht nur der Verkäufer selbst im Haus wohnen darf, sondern bei Bedarf auch eine Pflegekraft.

Manchmal wird festgelegt, dass es bei Abschluss des Vertrags, zusätzlich zu den dann folgenden monatlichen Raten, eine Einmalzahlung gibt. Eine solche Regelung kann frei gestaltet werden.

Leibrente: Vorteile

Die Leibrente bietet für Käufer und Verkäufer potenziell Vorteile. Vorteile des Verkäufers:

• Es gibt planbare, monatliche Zusatzeinnahmen.
• Immobilie bleibt lebenslang nutzbar.
• Eine Mindestzahlung an die Erben des Verkäufers kann festgelegt werden, damit diese im Falle eines überraschend frühen Todeszeitpunktes des Verkäufers abgesichert sind.
• Wird der Verkäufer sehr alt, erhält er eine höhere Summe als beim klassischen Verkauf der Liegenschaft.
• Es kann vereinbart werden, dass der Käufer die Instandhaltung der Immobilie gewährleisten muss. Diesbezüglich sind genaue Regelungen (Dokumentation des Ist-Zustandes; welche Arbeiten müssen erledigt werden etc.) nötig.

Vorteile des Käufers:

• Es ist kein hoher Kapitaleinsatz nötig.
• Stirbt der Verkäufer relativ früh, so ist die für die Immobilie bezahlte Summe vergleichsweise gering.
• Es ist eventuell möglich, auf diesem Wege eine Immobilie zu erwerben, die ansonsten vielleicht nicht verkauft worden wäre.
• Die Leibrente stellt eine zusätzliche Möglichkeit dar, um spekulativ am Immobilienmarkt tätig zu sein.

Der wichtigste Vorteil besteht darin, dass für den Käufer die Chance besteht, das Objekt möglicherweise überraschend günstig zu erwerben, während der Verkäufer sich per Leibrente lebenslang finanziell absichern kann.

Leibrente: Nachteile

Selbstverständlich gibt es für beide Seiten, Käufer und Verkäufer, auch Nachteile und Risiken zu bedenken, bevor ein Leibrente-Vertrag abgeschlossen wird. Nachteile des Verkäufers:

• Die Immobilie wird schlussendlich nicht vererbt und bleibt somit nicht im Besitz der Familie.
• Bei Umzug in ein Pflegeheim entfällt das lebenslange Wohnrecht. Das lebenslange Wohnrecht muss also aktiv ausgeübt werden.
• Wenn ein Verkäufer explizit per Leibrente verkaufen will, schränkt das den Kreis potenzieller Käufer ein.
• Im Falle eines relativ frühzeitigen Todes ist die bezahlte Summe gering, wodurch Erben weniger erhalten als bei einem direkten Verkauf des Gebäudes.

Nachteile des Käufers:

• Für den Käufer besteht vor allem das Risiko, mehr für die Immobilie zu bezahlen als nötig, wenn der Verkäufer noch lange im Haus bzw. der Wohnung lebt.
• Die Immobilie kann vorerst weder selbst genutzt noch vermietet werden.
• Die fehlende Planbarkeit ist ein maßgebliches Risiko. (Ab wann ist die Immobilie nutzbar? Wie hoch sind die Gesamtkosten? Etc.)

Der wichtigste Nachteil der Leibrente ist, dass beide Seiten ein Risiko eingehen müssen – denn es bleiben viele Faktoren vorerst unsicher.

Für wen ist eine Leibrente-Regelung geeignet?

Ob die Leibrente eine gute, praktische Idee ist, sollte jedenfalls vorab mit allen künftigen Erben und auch einem Steuerberater besprochen werden. Motive, die für den Verkauf mit Leibrente sprechen, können beispielsweise sein:

• Leibrente innerhalb der Familie: Ein Leibrente-Vertrag kann innerhalb der Familie organisiert werden, um das Erbe gerecht zu verteilen und gleichzeitig die Erblasser finanziell abzusichern.
• Aufbesserung der Pension: Sie möchten Ihr Haus nicht sofort verkaufen und sofort ausziehen müssen, aber ein Zusatzeinkommen haben, um z. B. die Pensionslücke zu schließen.
• Absicherung hinsichtlich der Erhaltung des Gebäudes: Sie verfügen über eine große Immobilie, um die Sie sich im hohen Alter nicht optimal kümmern können. Dann kann vereinbart werden, dass eine Leibrente bezahlt und das Objekt durch den Käufer instand gehalten werden muss, solange Sie leben.

Höhe der Leibrente

Prinzipiell richtet sich die Höhe der Leibrente nach Faktoren, die auch sonst den Wert der Immobilie bestimmen würden. Zustand, Größe und Lage des Gebäudes sind zentrale Aspekte. Ergänzend müssen, spezifisch für die Leibrente, folgende Punkte bedacht werden:

• Wie alt ist der Verkäufer? Die Lebenserwartung beeinflusst schlussendlich, auch wenn es fragwürdig klingt, wie lange die monatlichen Zahlungen fällig werden.
• Wird eine Einmalzahlung vereinbart? Zusätzlich zu den monatlichen Raten kann einmalig, gleich bei Vertragsabschluss, eine höhere Summe bezahlt werden.
• Wird ein Mindestbetrag vereinbart? Bei einer solchen Vereinbarung erhalten die Erben des Verkäufers die Differenz zum Mindestbetrag, wenn der Erblasser überraschend früh stirbt.
• Für wen wird das lebenslange Wohnrecht im Grundbuch eingetragen? Darf beispielsweise neben dem Verkäufer auch dessen Frau lebenslang im Haus wohnen, selbst wenn der Verkäufer bereits verstorben ist? Hinweis: Einer Pflegekraft wird üblicherweise ein Wohnrecht eingeräumt, jedoch wird dieses nicht im Grundbuch eingetragen und selbstverständlich nicht lebenslang gewährt, sondern so lange, wie sie der Pflege-Tätigkeit nachkommt.
• Wer übernimmt die Instandhaltung und mit welchen Kosten ist dahingehend zu rechnen? Es muss genau definiert werden, wer für die Erhaltung des Gebäudezustands zuständig ist.

Das Grundprinzip ist logisch: Je länger der Verkäufer voraussichtlich noch leben wird und je mehr zusätzliche Vorteile im vertraglich zugesichert werden (z. B.: lebenslanges Wohnrecht für seine Frau, Übernahme der Instandhaltungskosten etc.), desto niedriger fällt die monatliche Leibrente aus. Das eingeräumte Wohnrecht beeinflusst den Wert am stärksten.

Schlussendlich ist die Leibrente-Vereinbarung jedoch eine sehr individuelle, subjektive Angelegenheit, die kaum rechnerisch zu lösen ist. Theoretisch ist es möglich, die Immobilie und das Wohnrecht zu bewerten und anschließend zu errechnen, welche Miete für die voraussichtliche Lebensdauer ansonsten anfallen würde. Mit dieser Vorgehensweise kann ein Näherungswert ermittelt werden, der als erster Verhandlungspunkt dienen kann.

In der Praxis ist die Leibrente jedoch meist so persönlich und auf die Lebensumstände abzustimmen, dass weniger anhand rechnerischer Methoden und mehr in intensiven, persönlichen Gesprächen eine möglichst vertrauensvolle Lösung herbeigeführt wird.

Leibrente bei landwirtschaftlichen Betrieben

In Österreich wird die Leibrente besonders häufig genutzt, um landwirtschaftliche Betriebe zu erwerben. Hintergrund ist, dass bei Landwirtschaften typischerweise nicht nur zahlreiche Grundstücke und möglicherweise große Hofgebäude veräußert werden müssen. Auch die Geräte, Vieh und Verträge mit Abnehmern müssen übertragen werden. In Summe entsteht dadurch für einen gut geführten Betrieb ein sehr hoher Kaufpreis.

Diesen zu finanzieren, ist jedoch schwer möglich. Besonders, weil Banken bei Krediten für landwirtschaftliche Betriebsnachfolge vorsichtig agieren. Während für Immobilien Hypotheken eingetragen werden können, müssen hier auch andere Güter, beispielsweise teure Maschinen, finanziert werden.

Deshalb wird zur Nachfolge einer Landwirtschaft oftmals zuerst eine Einmalzahlung fällig und anschließend eine monatliche Leibrente. Dabei kann auch vereinbart werden, dass der Käufer den Hof bereits übernimmt und operativ betreibt, die Verkäufer jedoch weiterhin z. B. einen bestimmten Teil des Gebäudes bewohnen dürfen.

Praktische Umsetzung der Leibrente

Wenn Sie Ihre Immobilie per Leibrente verkaufen möchten, besprechen Sie das Vorhaben unbedingt mit einem Steuerberater. Die steuerliche Beratung ist unbedingt nötig, da auf die erzielten Einnahmen Steuern anfallen. Die Thematik ist komplex und kann individuell unterschiedlich behandelt werden, je nach Vertragsgestaltung. Daher ist dahingehende, professionelle Beratung unerlässlich.

Für die Vertragserstellung kann ein Rechtsanwalt beauftragt werden oder der Notar, der später ohnehin für die Beglaubigung der Unterschriften benötigt wird, verfasst den Vertrag.

Achten Sie darauf, dass der Vertrag detailreich geschrieben ist und die Leibrente indexiert wird, damit sie wertgesichert ist. Das lebenslange Wohnrecht soll zudem im Grundbuch eingetragen werden.

Leibrente als Investment

Wenn Sie überlegen, einen Leibrente-Vertrag als Käufer einzugehen, um Kapital in Immobilien zu veranlagen, so ist Vorsicht geboten. Es ist verlockend, da kein hohes Eigenkapital benötigt wird und die Chance besteht, die Immobilie schlussendlich günstig zu bekommen. Jedoch handelt es sich um ein hochspekulatives Geschäft. Es kann passieren, dass Sie hohe Kosten für die Instandhaltung des Gebäudes tragen müssen und der Verkäufer noch lange gesund lebt. Im finanziellen Worst-Case-Szenario zahlen Sie sogar mehr als bei einem direkten Erwerb der Immobilie.

Überlegen Sie sich daher gut, ob Sie wirklich per Leibrente investieren wollen. Wenn Sie über ausreichend Kapital verfügen, um das Risiko einzugehen, lässt sich möglicherweise ein lukratives Geschäft machen. Gleichzeitig sollten Sie sich jedoch der finanziellen Risiken bewusst sein, die mit der Leibrente einhergehen.