Auswirkungen der Lage auf den Immobilienwert
„Lage, Lage und Lage“ lautet ein altes Sprichwort der Immobilienbranche, wenn es darum geht, welche Faktoren für den Wert einer Liegenschaft entscheidend sind. Doch worauf kommt es bei der Lage einer Immobilie im Detail an und welchen Einfluss hat diese tatsächlich auf die Bewertung eines Objektes?
Unterscheidung: Mikro- und Makrolage
Wenn von der Lage einer Immobilie gesprochen wird, ist zwischen Mikrolage und Makrolage zu unterscheiden. Kurz zusammengefasst betrifft die Makrolage das weitere Umfeld des Objektes, also beispielsweise die Verkehrsanbindung und den Bezirk, aber auch die sozioökonomischen Rahmenbedingungen. Die Mikrolage hingegen bezieht sich auf die unmittelbare Umgebung und Nachbarschaft. Wie stark ist die Straße vor dem Haus befahren, wo gibt es den nächsten Nahversorger?
Alle Aspekte spielen zusammen und ergeben eine Gesamtbeurteilung der Lage. Speziell im städtischen Bereich fließen bei der Lagewertung auch Faktoren wie Lärmbeeinträchtigung, Luftqualität und Ausblick ein.
Definition: A-, B- und C-Lage
Für die grobe Einschätzung der Lage einer Immobilie werden gerne die Begriffe der A-, B- und C-Lage herangezogen.
- Als „A-Lage“ gelten hierbei echte Top-Lagen, exklusive Adressen und somit gefragte, teure Gegenden.
- B-Lagen sind durchschnittliche Wohngegenenden, in denen der größte Teil der Bevölkerung lebt. Nicht exklusiv wie eine A-Lage, aber mit guter Wohnqualität und leistbaren Preisen.
- Immobilien in C-Lage sind hingegen weniger gefragt. Ihre Preise sind günstiger, doch bei C-Lagen sind offensichtliche Nachteile vorhanden. Das kann beispielsweise Lärmbeeinträchtigung sein, sehr schlechte Infrastruktur oder ein angrenzendes Industriegebiet.
Strenge, fix definierte Kriterien für die Einstufung einer Adresse innerhalb dieses Schemas gibt es nicht. Daher sind Angaben für die Qualität der Lage einer Immobilie immer zu hinterfragen und eigenständig zu prüfen.
Lagebewertung als Momentaufnahme
Zu bedenken ist, dass die Beurteilung der Lage einer Immobilie immer eine Momentaufnahme ist. Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte und diese langfristig besitzen wird, muss sich daher – so gut es möglich ist – auch Gedanken darüber machen, wie sich die Region künftig entwickeln wird. Denn die Qualität einer Lage kann sich im Lauf der Zeit wesentlich verändern.
Während manche Gegenden an Beliebtheit verlieren, können andere bedeutend aufgewertet werden. Aktuelle Beispiele dafür sind:
• Bau der U-Bahnlinie U5 in Wien: Grätzel im 17. Bezirk, Wien Hernals, werden deutlich aufgewertet. Schon während der Bauzeit der U-Bahn wird bei der Immobilienvermarktung intensiv mit der neuen U5 geworben. • Erweiterung des Speckgürtels: Da die Preise im Umfeld österreichischer Großstädte im Lauf der Jahre erheblich angestiegen sind, erweitert sich der sogenannte „Speckgürtel“. Das ist in verschiedenen Städten zu beobachten, etwa in Graz, Linz, Salzburg und insbesondere Wien, wo einst weniger gefragte Lagen im erweiterten Umland (Krems-Land, Wagram, St. Pölten Land etc.) sich größerer Beliebtheit erfreuen.
Künftige Entwicklung einer Lage
Wie sich Regionen künftig entwickeln werden, ist schwer vorhersehbar. Wenn Sie sich möglichst genau informieren möchten, können Sie recherchieren, welche Verkehrsprojekte in Planung sind und auch ein Blick in den Bebauungsplan der zuständigen Gemeinde lohnt sich. Denn hier ist ersichtlich, wo es Baulandgrenzen gibt und welche Bebauungsarten theoretisch möglich wären.
Grundstückswidmungen spielen dabei ebenfalls eine wichtige Rolle, denn Widmungsänderungen und Baulanderweiterungen sind nur noch schwierig und relativ selten möglich. So können Sie diverse Informationen rund um die Nutzung von Grundstücken in der Umgebung prüfen, um ein möglichst gutes Bild zu bekommen, ob und wie sich der Wert einer bestimmten Lage mittelfristig entwickeln kann.
Weitere Aspekte sind die Einkommensstruktur der vorhandenen Bevölkerung und die Bevölkerungsentwicklung. In Regionen mit wachsender Bewohneranzahl besteht die Chance, dass die Infrastruktur künftig verbessert wird. Es könnten sich neue Nahversorger ansiedeln und die Anbindung verbessert werden, um der wachsenden Nachfrage gerecht zu werden.
Lagezuschlag im Mietrecht
Relevant ist die Lage einer Immobilie auch im Mietrecht. Denn bei allen Wohnungen, bei denen das Mietrechtgesetz (MRG) zur Vollanwendung kommt, kann ein Lagezuschlag fällig werden. Betroffen sind somit die meisten Wiener Altbauwohnungen, denn hier gilt überwiegend das MRG. Der Lagezuschlag kann für jede Wiener Adresse einfach online geprüft werden. In sogenannten „Gründerzeitvierteln“ gibt es diesen Zuschlag nicht, damit die Mieten möglichst leistbar bleiben. An anderen Adressen ist hingegen ein durchaus beträchtlicher Zuschlag möglich, sodass dort die Mieten völlig legal deutlich höher sein können.
Ein Beispiel: Im 1. Bezirk Wiens ist ein Lagezuschlag von über 15 Euro pro Quadratmeter möglich. Eine Online-Abfrage zeigt beispielsweise 16,02 Euro pro Quadratmeter für eine Adresse in der Rotenturmstraße an. Befindet sich dort eine Wohnung, die zu den im MRG festgelegten Konditionen vermietet werden muss, ist hier somit ein hoher Lagezuschlag von 16,02 Euro pro Quadratmeter monatlich möglich, den der Vermieter zusätzlich verlangen darf.
Ein anderes Beispiel: Die Abfrage für die Dempschergasse 20, eine zufällig gewählte Anschrift nahe des AKH und der U6, im 18. Bezirk und somit in sehr guter Wohnlage, ergibt einen Lagezuschlag in Höhe von 0 Euro. Hier handelt es sich um ein Gründerzeitviertel, in dem kein Zuschlag verlangt werden darf.
Die Höhe des Lagezuschlags wird immer wieder angepasst. Vermieter sollten daher, bevor ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird, den aktuell zulässigen Zuschlag unbedingt prüfen.
Lage als Kriterium bei Kauf und Verkauf
Selbstverständlich spielt die Lage einer Immobilie nicht nur im Mietrecht, sondern vor allem bei Kauf und Verkauf eine bedeutende Rolle.
Lagebewertung – Käufersicht
Empfehlenswert ist, sich aus Käufersicht ausreichend Zeit für die Prüfung der Lage zu nehmen. Das bedeutet nicht nur zu recherchieren, sondern auch vor Ort zu sein. Nehmen Sie sich Zeit für einen Spaziergang in der Umgebung.
Kommen Sie am besten mehrmals vorbei, um die Gegend zu unterschiedlichen Tageszeiten zu erkunden. So zeigt sich beispielsweise, ob es vielleicht zwar zu Mittag ruhig ist, in der Früh aber viel Pendlerverkehr vor dem Haus für Stau sorgt.
Für Investoren lohnen sich meist typische B-Lagen am besten. Denn in A-Lagen werden absolute Liebhaberpreise verlangt, wodurch sich häufig keine optimale Rendite mit der Vermietung erzielen lässt. Objekte in C-Lagen sind hingegen riskanter und somit für professionelle Anleger geeignet, etwa Bauträger, die spezielle Konzepte zur Aufwertung einer solchen Immobilie entwickeln können. Wer hingegen eine Wohnung zur langfristigen Vermietung kaufen möchte, ist meist in typischen B-Lagen am besten aufgehoben.
Lagebewertung – Verkäufersicht
Aus Verkäuferperspektive ist es wichtig, die Vorzüge der Lage hervorzuheben. Das sind einerseits klassische Fakten wie nahegelegene Supermärkte, Öffi-Stationen oder sonstige relevante Einrichtungen. Andererseits geht es auch um Ihre individuellen Empfehlungen. Gibt es vielleicht einen versteckten, besonders schönen Park in der Nähe? Spezielle Restaurants? Oder ist der Innenhof besonders ruhig? Kleine Hinweise, die potenzielle Käufer ansonsten, im Zuge einer Recherche, vielleicht übersehen würden, tragen zur Kaufentscheidung bei.
Gleichzeitig sind auch Nachteile offen zu kommunizieren. Denn ein künstliches Schönreden sorgt für Misstrauen seitens potenzieller Käufer und kann dazu führen, dass allein deshalb lieber doch kein Kaufanbot gestellt wird. Kommunizieren Sie daher offen und ehrlich Ihre Eindrücke zur Lage der Immobilie, ohne überschwänglich zu übertreiben.
