Restnutzungsdauergutachten: Mit dem AfA-Gutachten Steuern sparen
Um den Wert einer Immobilie zu bestimmen, gibt es verschiedene Methoden. Der Verkaufspreis einer Immobilie lässt sich am besten mit dem Vergleichswertverfahren bestimmen. Speziell für juristische Zwecke, etwa bei Scheidungen oder Erbschaften, ist dagegen ein gerichtlich beeideter Sachverständiger nötig, um eine zuverlässige Wertermittlung vorzunehmen. Ein anderes Gutachten, das ebenfalls durch einen Sachverständigen angefertigt werden muss, ist das Restnutzungsdauergutachten. Dieses Gutachten, oft auch als „AfA-Gutachten“ oder „Abschreibungs-Gutachten“ bezeichnet, widmet sich der Prüfung der Gebäudesubstanz.
Wozu dient ein Restnutzungsdauergutachten?
Immobilien dürfen in Österreich abgeschrieben werden. Befindet sich ein Objekt in Privatbesitz, so liegt die Abschreibung meist bei 1,5 % pro Jahr, basierend auf dem Anschaffungswert. Abweichende Werte sind möglich, wenn z. B. gerade eine beschleunigte Abschreibung vorgenommen werden kann.
Die Höhe der Abschreibung reduziert rechnerisch die zu versteuernden Einnahmen. Immobilieneigentümer haben daher ein Interesse daran, dass der Abschreibungssatz möglichst hoch ist.
Dieser Abschreibungssatz basiert auf der voraussichtlichen Nutzungsdauer des Gebäudes. Möchte jemand daher einen höheren Abschreibungssatz als die 1,5 % pro Jahr anwenden, so muss durch ein Sachverständigengutachten nachgewiesen werden, dass die Bausubstanz des Gebäudes sehr schlecht ist. Entsprechend dieser schlechten Substanz ist von einer kürzeren Restnutzungsdauer auszugehen. Diese rechtfertigt, dass ein höherer Betrag pro Jahr abgeschrieben wird.
Wie wird das Restnutzungsdauergutachten erstellt?
Das Gutachten muss durch einen Sachverständigen erstellt werden. Es handelt sich um ein technisches Gutachten, dessen Fokus auf der Qualität der Bausubstanz liegt. Es geht somit nicht darum, den Wert der Immobilie zu bestimmen. Das Gutachten soll nachweisen, dass die sogenannte „technische Restnutzungsdauer“ kürzer ist als die wirtschaftliche, rechnerische Nutzungsdauer, die standardmäßig herangezogen würde.
Die Prüfung der Gebäudesubstanz bedeutet auch, dass der starke Verschleiß einzelner Gebäudebestandteile noch nicht ausschlaggebend sein kann. Sind beispielsweise Böden, Fenster und Innenputz in schlechtem Zustand, so ist das für eine verkürzte Abschreibung nicht ausreichend. Bedeutend sind die konstruktiven Gebäudeteile, also insbesondere die tragenden Wände, ein etwaiger Keller, die Zwischendecken und der Dachstuhl.
Allerdings: Ein Restnutzungsdauergutachten ist keine Garantie dafür, dass eine verkürzte Abschreibung tatsächlich durchgesetzt werden kann. Denn das Gutachten wird der Finanzverwaltung vorgelegt. Die Behörde prüft das Gutachten und es obliegt ihrer freien Beweiswürdigung, über die zulässige Höhe der Abschreibung zu entscheiden.
Restnutzungsdauergutachten: Nicht nur zwecks Steuerersparnis
Die verkürzte Restnutzung führt zu einer höheren Abschreibung und somit zu einer geringeren Steuerlast. Dieser Effekt zeigt weitere Folgen nach sich:
- Angepasste Investitionsrechnung: Bei der Prüfung, ob die Sanierung einer Immobilie rentabel möglich ist, kann die höhere Abschreibung den entscheidenden Unterschied ausmachen. Denn durch die verringerte Steuerlast kann ein Investment, das zuerst nicht lohnend wirkte, wieder interessant werden.
- Höhere Immobilienbewertung: Wenn festgestellt wurde, dass eine schnellere Abschreibung zulässig ist, verringert diese Tatsache die Steuerlast. Dadurch steigt gleichzeitig der Wert der Immobilie typischerweise an. Denn schließlich lohnt sich dieses Investment durch den Steuervorteil möglicherweise mehr als eine vergleichbare Immobilie, die nicht auf diese Weise abgeschrieben werden kann.
Vorteile durch ein Restnutzungsdauergutachten: Beispiel
Damit die Vorteile einer schnelleren Abschreibung und des Restnutzungsdauergutachtens möglichst transparent nachvollziehbar sind, sehen wir uns dazu ein kurzes Beispiel an.
Variante 1: übliche Abschreibung
Eine Privatperson erwirbt ein Mehrparteienhaus, das sehr umfassend saniert werden muss und anschließend vermietet werden soll. Die gesamten Anschaffungskosten, inklusive Kaufnebenkosten, betragen 500.000 Euro.
Die Kosten der Sanierung erhöhen die Anschaffungskosten auf 800.000 gesamt. Gehen wir davon aus, dass keine Sonderregelungen (Denkmalschutz etc.) vorliegen. Sofern es keine speziellen Umstände gibt, gilt in den ersten Jahren die beschleunigte Abschreibung von 4,5 bzw. 3,0 % der Anschaffungskosten. Anschließend sinkt die Abschreibung auf 1,5 % pro Jahr.
Konkret liegen die Abschreibungsbeträge somit, nach der beschleunigten Abschreibung, bei 12.000 Euro/Jahr (800.000 Euro x 1,5 %).
Variante 2: verkürzte Abschreibung
Gehen wir von den bisher beschriebenen Eckdaten aus. Der neue Eigentümer der Immobilie beauftragt jedoch nun einen Gutachter. Dieser stellt fest, dass die Bausubstanz bereits massiv in Mitleidenschaft gezogen wurde. Er attestiert eine Restnutzungsdauer von nur 20 Jahren.
Die Abschreibung beträgt somit 5 % der Anschaffungskosten, sofern das Gutachten durch die zuständige Finanzverwaltung anerkannt und bestätigt wird. Das sind 40.000 Euro/Jahr. Die Abschreibung ist in diesem Szenario somit um 28.000 Euro/Jahr höher als in Szenario 1, woraus sich eine dementsprechend verringerte Steuerbemessungsgrundlage ergibt.
Erkenntnisse aus den Rechenbeispielen
Die beiden Beispiele machen deutlich, wie eklatant der Unterschied je nach Restnutzungsdauer ausfallen kann. Die markante Reduktion der Steuerlast wirkt sich direkt auf die Ertragskraft der Liegenschaft aus. So entlastet das Restnutzungsdauergutachten Eigentümer, die trotz der schlechten Substanz in die Sanierung des Objektes investieren.
Der einzige Nachteil aus Eigentümer-Perspektive: Das Restnutzungsdauergutachten muss vorab beauftragt und unabhängig vom schlussendlichen Ausgang des Vorhabens bezahlt werden. Es kann sein, dass ein Gutachter feststellt, dass die Substanz der Immobilie besser ist als erwartet. Ebenso kann es passieren, dass die Finanzverwaltung dem Restnutzungsdauergutachten nicht folgt und keine abweichende Abschreibung zulässt. Dadurch bleiben Restrisiken, die Immobilienbesitzer in Kauf nehmen müssen, um eventuell künftig von der höheren Abschreibung zu profitieren.
