Hausordnung

Die Hausordnung wird durch den Hausbesitzer und Vermieter oder die Hausverwaltung erstellt. Sie ist meist ein bis zwei A4-Seiten lang und gibt grundlegende Regeln für das gemeinsame Zusammenleben vor. Wenn in einem Mehrparteienhaus zahlreiche Personen leben und zudem selbstverständlich auch Allgemeinflächen vorhanden sind, ist eine Hausordnung unerlässlich, denn diese bildet die Leitplanken für ein friedliches, positives Miteinander ohne größere Probleme.

Pflicht oder nicht: Muss es eine Hausordnung geben?

Es gibt keine gesetzliche Verpflichtung, eine Hausordnung zu erstellen. Liegt keine definierte Hausordnung vor, so sind die gesetzlichen Regelungen z. B. hinsichtlich Lärmerregung zu beachten. Im Mietvertrag können zusätzliche Konkretisierungen angeführt sein, beispielsweise hinsichtlich der Mülltrennung oder der Nutzung der Allgemeinflächen.

Die Hausordnung wird nicht nur im Stiegenhaus ausgehängt, sondern sie sollte Teil des Mietvertrages sein oder als Anhang dem Mietvertrag beigelegt werden. So ist nachweisbar, dass dem Mieter die Regeln von Beginn des Mietverhältnisses an klar waren und er diesen zugestimmt hat, indem er den Mietvertrag unterschrieben hat. Nur als Teil des Mietvertrags ist die Hausordnung rechtlich bindend.

Hausordnung: Diese Inhalte sind üblich

Eine Hausordnung kann umfangreich oder knapp ausfallen. Es gibt große Unterschiede. Typische Inhalte einer Hausordnung sind die im Folgenden vorgestellten Aspekte.

Zutritt und Sicherheit

Nahezu immer gibt es eine Klausel, die besagt, dass das Haustor geschlossen werden muss. Abschließen ist zwar nicht üblich (und zudem im Notfall gefährlich), wenn die Tür auch unversperrt nicht von außen geöffnet werden kann, aber das Tor soll nicht offen stehen gelassen werden.

Zum Aspekt der Sicherheit zählt auch, dass Fluchtwege frei sein müssen. Hier gehen Hausverwaltungen aus Haftungsgründen oft rigoros vor. Im Stiegenhaus dürfen z. B. keine Räder abgestellt werden. Auch Allgemeinflächen müssen freigehalten werden. Wenn es beispielsweise einen zugänglichen Dachboden gibt, dürfen dort keine brennbaren Materialien verstaut werden.

Ruhezeiten

Zur Vermeidung von Ruhestörungen wird typischerweise eine Nachtruhe von 22 bis 6 Uhr vereinbart. Eine bundesweit einheitliche Gesetzesregelung gibt es jedoch nicht, daher greift hier die Hausordnung. Ob tatsächlich – juristisch betrachtet – eine strafbare Ruhestörung vorliegt, muss individuell durch die eingreifende Polizei beurteilt werden.

Meist wird auch der Sonntag als zusätzlicher Ruhetag definiert. Stemmen oder Rasenmähen ist hier unzulässig, kleinere Arbeiten wie z. B. das kurzfristige Staubsaugen sind hingegen zu tolerieren.

Nutzung der Gemeinschaftsanlagen

Zu den Gemeinschaftsanlagen zählen meist eine Waschküche, das Stiegenhaus, vielleicht eine allgemeine Dachterrasse und bei manchen Häusern gibt es auch zusätzliche Räume und Kinderspielplätze. Je mehr Gemeinschaftsanlagen vorhanden sind, desto umfangreicher sind die nötigen Regelungen, die definieren, wie diese Flächen genutzt werden dürfen.

Die Bandbreite ist hier sehr groß: Wie wird die Nutzung der Waschküche abgerechnet? Wie reserviert man einen Zeit-Slot im Tischtennisraum? Was genau ist auf der Dachterrasse erlaubt? Damit es zu keinen Streitigkeiten kommt, sind möglichst klare Regeln zur Nutzung der Gemeinschaftsflächen hilfreich.

An dieser Stelle kann auch darauf hingewiesen werden, dass der Hauseigentümer die Nutzung der Gemeinschaftsflächen künftig auch untersagen kann, wenn die Hausordnung nicht eingehalten wird. Das könnte etwa passieren, wenn es wiederholt zu Beschädigungen kommt.

Nutzung der Allgemeinflächen

Während es sich bei Gemeinschaftsanlagen um definierte Räume handelt, sind Allgemeinflächen beispielsweise das Stiegenhaus, der Aufzug und der Müllraum, also Flächen, die jedenfalls von allen Personen verwendet werden müssen. Die Hausordnung klärt, was hier in welcher Form erlaubt ist. So wird beispielsweise häufig das Ablagern von Sperrmüll untersagt und das Rauch im Lift verboten.

Allgemeine Inhalte und spezielle Details

Die meisten Hausordnungen enthalten noch einige allgemeine Floskeln bezüglich des allgemeinen Umgangs miteinander. Rücksichtnahme, Höflichkeit und ein guter Umgang werden eingefordert.

Auf besondere Details wird eingegangen, wenn es im Haus noch spezielle Flächen gibt, die erklärungsbedürftig sind. Ein Beispiel dafür ist ein Swimmingpool. Ist ein Pool vorhanden, regelt die Hausordnung, wie die Nutzung zu erfolgen hat. Typischerweise wird z. B. definiert, dass keine hausfremden Personen zum Pool gebracht werden dürfen.

Verstoß gegen die Hausordnung: Welche Folgen gibt es?

Kommt es zu einem einzelnen, wenig schwerwiegenden Verstoß gegen die Hausordnung, so folgt in einem ersten Schritt meist ein Brief seitens der Gebäudeverwaltung. Ein Beispiel dafür ist die Ablagerung von Gegenständen im Stiegenhaus. Wird hier nur ein Mal kurz ein Fahrrad abgestellt, so ist das nicht gleich ein Kündigungsgrund.

Wer hingegen regelmäßig gegen die Hausordnung verstößt, wird schriftlich dazu aufgefordert, die Regeln nun unverzüglich einzuhalten. Vermietern ist anzuraten, Verstöße möglichst genau zu dokumentieren.

Kommt es zu wiederholten, schwerwiegenden Verstößen (z. B. Beschädigungen an den Allgemeinflächen), kann eine Kündigung des Mietvertrages erfolgen. Daher ist es wichtig, die Hausordnung von Beginn an in den Mietvertrag zu integrieren oder sie als Anhang beizufügen. Eine fristlose Vertragsauflösung ist hingegen die absolute Ausnahme. Verstöße verursachen oftmals auch Kosten (z. B. für die Entsorgung von Sperrmüll) – diese werden dann entsprechend weiterverrechnet. Auch deshalb ist es im Interesse aller Bewohner, dass die Hausordnung von allen eingehalten wird.

Unzulässige Regeln in der Hausordnung

In den meisten Häusern kommt es nur sehr selten zu Anpassungen der Hausordnung. Die Regeln bestehen oft über viele Jahre hinfort. Es ist darauf zu achten, dass die Vorgaben der Hausordnung tatsächlich gültig sind. Denn weder Hauseigentümer noch Hausverwaltung dürfen in die Persönlichkeitsrechte der Bewohner eingreifen oder grob nachteilige oder gar sittenwidrige Regeln definieren.

Beispiele für unzulässige Vorschriften in Wohnhäusern sind:

• Dusch- und Badeverbote zu bestimmten Zeiten: Solche Regelungen werden vereinzelt aufgestellt, wenn das Duschen in Nachbarwohnungen laut zu hören ist, jedoch ist diese Vorgabe ungültig.
• Generelle Haustierverbote: Sowohl im Mietvertrag als auch in der Hausordnung ist es nicht möglich, die Haltung von Kleintieren (z. B. Hamster oder Meerschweinchen) gänzlich zu verbieten. Pauschale Regelungen für alle Tierarten sind stets unzulässig. Ausnahmen sind klar definierte Auflistungen von Tierarten.
• Übermäßige Lärmeinschränkungen: Kurz gesagt, ein gewisser Lärmpegel muss toleriert werden. Weder kann das Musizieren in der Wohnung völlig verboten werden noch Kinderlärm oder das Laufen in den eigenen vier Wänden.

Änderungen in der Hausordnung sind zudem nicht einfach spontan möglich. Wenn die Hausordnung Teil des Mietvertrages ist, so kann der Vermieter diese nur mit der Zustimmung des Mieters ändern. Andernfalls gilt die bisherige Fassung der Regeln weiterhin.

Eine Ausnahme besteht für grundlegende Ordnungsregeln, die sich aus veränderten Umständen ergeben. Wird z. B. ein Fahrradraum errichtet, so dürfen für diesen Raum neue Regeln definiert werden. Diese Anpassung der Hausordnung können Mieter, auch wenn die Hausordnung Teil des Mietvertrages ist, nicht verhindern.

Hausordnung mit Verstand

In den meisten Gebäuden regelt die Hausordnung Aspekte, die eigentlich selbstverständlich sein sollten. Streitigkeiten kommen wegen dieser Vorgaben nur in seltenen Fällen auf. Da es sich um sehr grundlegende Regeln des Zusammenlebens handelt, halten sich Bewohner weitgehend ohnehin an die Vorschriften. Kommt es doch einmal zu ärgerlichen Verstößen, ist ein klärendes Gespräch typischerweise ausreichend, um weitere Vorfälle zu unterbinden. Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten die Hausordnung daher als einfaches, grundlegendes Regelwerk verstehen, das mit Hausverstand und Fingerspitzengefühl zu nutzen ist.