Einen Grundbuchauszug anfordern

Der Grundbuchauszug enthält konkrete Informationen darüber, wem eine Immobilie gehört und wer sonst noch Rechte an der Liegenschaft hat, beispielsweise Pfand- oder Wegerechte. Wir fassen zusammen, wann Sie einen Grundbuchauszug benötigen, woher Sie ihn bekommen und wie er zu lesen ist.

Grundbuchauszug anfordern

Ein Grundbuchauszug kann ganz einfach online durchgeführt werden. Es kann entweder ein vollständiger Auszug angefordert werden oder ein Teilauszug, wenn beispielsweise nur Interesse am C-Blatt besteht. Da die Kosten für einen Online-Grundbuchauszug sehr gering sind, wird meist einfach ein vollständiger Grundbuchauszug abgefragt.

Jeder kann einen Grundbuchauszug anfordern. Eine Begründung oder gar ein Eigentumsverhältnis ist nicht erforderlich, denn das Grundbuch ist öffentlich einsehbar.

Die Teile des Grundbuchs

Prinzipiell besteht das Grundbuch aus fünf Teilen:

• Hauptbuch
• Verzeichnis gelöschter Einträge
• Hilfsverzeichnisse
• Urkundensammlung
• Grundbuchmappe

Am relevantesten ist das Hauptbuch. Wer von einem „Grundbuchauszug“ spricht, bezieht sich meist auf eine Kopie des Hauptbuches. Theoretisch könnten jedoch z. B. auch die bisherigen Urkunden eingesehen werden, da diese in der Urkundensammlung vorliegen.

Der große Vorteil des digitalen Grundbuchauszuges ist, dass die Grundbuchdaten per Onlineabruf sofort zur Verfügung stehen – ein Amtsweg ist nicht nötig, wenngleich es theoretisch möglich wäre, auch beim Bezirksgericht einen Grundbuchauszug zu bekommen. Der Grundbuchauszug wird als beglaubigte, digital signierte PDF-Datei bereitgestellt.

Grundbuchauszug: Was ist darin ersichtlich?

Während im A-Blatt des Grundbuchs allgemeine Informationen über die Liegenschaft eingetragen sind, zeigt das B-Blatt die Eigentumsverhältnisse und das C-Blatt die verbücherten Lasten. Das Grundbuch zeigt beispielsweise folgende relevante Informationen:

• Katastralgemeinde, Einlagezahl, zuständiges Gericht
• Adresse des Grundstücks und Grundstücksnummer
• Größe des Grundstücks und Nutzungsart
• Eigentümer der Liegenschaft inkl. Datum, seit wann das Eigentumsverhältnis besteht
• Belastungen – einerseits finanzieller Natur wie z. B. Pfandrechte, aber auch Vorkaufsrechte Dritter und eingetragene Lasten wie Wegerechte
• Datum der Auszugs-Erstellung

Die ersichtlichen Informationen sind somit sehr umfangreich. Da sich der Grundbuchstand theoretisch jederzeit ändern kann, sollten Käufer den Verkäufer immer darum ersuchen, einen tatsächlich korrekten, aktuellen Grundbuchauszug bereitzustellen.

Vorsicht: Nicht alles steht im Grundbuch

Zu bedenken ist, dass es auch andere Lasten geben kann, die nicht im Grundbuch eingetragen worden sind. Dabei handelt es sich um vertragliche Vereinbarungen, welche die völlig freie Nutzung der Liegenschaft einschränken, auch wenn dies nicht im Grundbuch vermerkt wurde. Diese Lasten werden als „außerbücherliche Lasten“.

Ein einfaches Beispiel dafür sind Mietverträge. Ist ein Mietvertrag aufrecht, so kann der Eigentümer seine Immobilie nicht uneingeschränkt nutzen. Die Liegenschaft ist somit „belastet“. Der Mietvertrag scheint jedoch nicht im Grundbuch auf, sondern stellt somit eine „außerbücherliche Last“ dar.

Wer sicherstellen möchte, dass keinerlei Belastungen vorliegen, muss im Kaufvertrag festhalten, dass die Immobilie frei von bücherlichen und außerbücherlichen Lasten erworben wird. Die exakte, korrekte Formulierung des Vertragsinhaltes nimmt der beauftragte Rechtsanwalt vor.

Mögliche Unklarheiten bei Grundbuchständen besprechen

Der angeforderte Grundbuchauszug kann sehr unterschiedlich aussehen. Manche Auszüge sind kurz und knapp, ohne eingetragene Lasten, mit klaren Informationen. Andere hingegen sind weniger aussagekräftig, beziehungsweise schwieriger zu verstehen. In solchen Fällen ist es ratsam, Rücksprache zu halten und bei Bedarf auch mit Experten, z. B. einem Rechtsanwalt, zu sprechen.

Ein typisches Beispiel dafür ist eine eingetragene Belastung seitens der Eigentümergemeinschaft gegen einen einzelnen Eigentümer. Dieser Eintrag wird recht schnell vorgenommen, da sich die Hausverwaltung um die Erstellung kümmern muss. Es kann jedoch sein, dass die Belastung eigentlich nur besteht, weil eine bestimmte Betriebskosten-Summe strittig ist und sie deshalb noch nicht bezahlt wurde. Es ist somit möglich, dass selbst wegen eines geringen Betrags eine Last im C-Blatt zu sehen ist.

Dieses Beispiel soll zeigen, dass ein Grundbuchauszug nicht immer auf den ersten Blick eine eindeutige Information liefert. Manche Einträge müssen hinterfragt und individuell geklärt werden.

Grundbuch: Wichtige Fachbegriffe verstehen

Wer erstmalig einen österreichischen Grundbuchauszug vor sich hat, ist vielleicht kurz überfordert. Doch durch die Struktur in mehrere Blätter wird schnell klarer, welche Informationen wirklich wichtig sind. Achten Sie einerseits darauf, wem die Immobilie gehört und andererseits darauf, welche Laste im C-Blatt stehen.

Um den Grundbuchauszug noch besser verständlich zu machen, folgen nun einige wichtige Begriffe:

• Einlagezahl („EZ“): Anhand dieser Zahl kann ein bestimmtes Grundstück gefunden werden. Die Einlagezahl finden Sie auch bei anderen Dokumenten, beispielsweise bei der Vorschreibung der Grundsteuer. Tagbuchzahl („TZ“): Diese Zahl identifiziert nicht das Grundstück, sondern zeigt, auf welchen Akt die Eintragung zurückgeht. Die Tagbuchzahl darf nicht mit der Einlagezahl verwechselt werden.
• Veräußerungsverbot: Ein solches Verbot ist im C-Blatt eingetragen und stellt sicher, dass die Immobilie – solange der Eintrag besteht – nicht veräußert werden darf. Wenn das Verbot nur für eine bestimmte Dauer gilt, kann der Eintrag gelöscht werden, sobald die Frist abgelaufen ist.
• Vorkaufsrecht: Ein Vorkaufsrecht zugunsten einer Person bedeutet, dass die Immobilie nicht unmittelbar an Dritte veräußert werden kann, sondern zuerst der begünstigten Person zum Kauf zu selben Konditionen anzubieten ist. Das Vorkaufsrecht steht ebenfalls im C-Blatt.
• Kreditbesicherungen: Dient die Liegenschaft als Sicherheit für offene Kredite, ist das ebenfalls im Grundbuch ersichtlich. Diese Lasten werden, sofern die Kredite nicht übernommen werden, im Zuge des lastenfreien Verkaufs gelöscht.

Abseits davon, dass der Grundbuchauszug nicht immer einfach zu verstehen ist, kommen häufig auch Sorgen auf, wenn diverse Dienstbarkeiten, Pfandrechte oder andere Lasten im C-Blatt stehen. Daher sollten Sie vor dem Kauf immer einen Auszug anfordern.

Sind grundbücherliche Lasten im C-Blatt ein Problem?

Wichtig ist auch zu verstehen, dass im Grundbuch eingetragene Lasten nicht automatisch ein Problem darstellen. Wird im Kaufvertrag vereinbart, dass der Verkauf lastenfrei erfolgt, so werden bestehende Lasten gelöscht.

Last im C-Blatt löschen lassen: Beispiel

Zum besseren Verständnis sehen wir uns ein fiktives Fallbeispiel an, das in der Praxis in dieser Form häufig vorkommt: Derzeit ist im C-Blatt ein Pfandrecht der Bank eingetragen, die dem jetzigen Verkäufer den ursprünglichen Ankauf der Immobilie finanziert hat. Der Verkäufer vereinbart mit dem Käufer, dass das Objekt lastenfrei veräußert wird.

Im Zuge der notariellen Abwicklung wird der Kaufpreis auf das Treuhandkonto einbezahlt. Von dort aus wird die offene Restschuld bei der finanzierenden Bank beglichen. Sobald das erledigt wurde, kann die Belastung im Grundbuch gelöscht werden. Der Grundbucheintrag des neuen Eigentümers erfolgt und die Last im C-Blatt ist nicht länger ersichtlich.

Grundbucheintrag vor Immobilienkauf anfordern und prüfen

Häufig wird eine Immobilie „wie besichtigt“ zum Kauf angeboten. Konkrete Haftungen, Garantien oder Gewährleistung gibt es somit oftmals nicht. Deshalb ist es essenziell, vorab so genaue Informationen wie nur möglich zu bekommen.

Die Prüfung des Grundbuchauszugs ist ein Schritt, um mehr über die Liegenschaft zu erfahren. Wer genau ist der Eigentümer? Welche Belastungen sind vorhanden und können alle gelöscht werden oder bestehen manche Dienstbarkeiten (z. B. Wegerecht) fort? Solche Fragen sind für Immobilienkäufer wichtig und müssen geklärt werden, bevor ein verbindliches Kaufanbot abgegeben wird.

Als Käufer sollten Sie daher auf einen aktuellen Grundbuchauszug bestehen und bei Unklarheiten diesen mit einem Rechtsanwalt oder Notar besprechen. Welche Lasten gelöscht werden können bzw. müssen, ist im Kaufanbot als Bedingung festzuhalten und auch im Kaufvertrag zu erwähnen. Aus Verkäufersicht sollten Sie einen Grundbuchauszug bereitstellen. Diese Vorgehensweise steigert das Vertrauen potenzieller Käufer und zeigt, dass Sie nichts zu verbergen haben. Der aktuelle Grundbuchauszug sollte vor den Besichtigungen angefordert werden und gehört zu den relevanten Dokumenten für den Verkauf.